陸羽仁
陸羽仁
陸羽仁

開峰會先殺淡友

2019/06/19 08:58:19 網誌分類: 經濟
19 Jun

我最近已經提過,淡友在今個月的最大風險就係中美兩個元首可能會在月底的G20峰會會面,令到正於中美貿易摩擦的陰霾下出現一線曙光,果不其然,昨日就傳出「習特會」將於G20峰會期間舉行,淡友即時中招。消息令到對中美可能達成貿易協的期望升溫,歐美股市昨日顯著造好,德國和法國股市分別升2%2.2%

美股杜指昨日高開154點後,最高升415點,之後略為回順,在高位橫行至收市,升353點,收報26465點,升幅1.4%;標普500指數升1%;納指亦升1.4%

與中美貿易戰比較敏感的工業股和科技股,特別係芯片股,係推動美股向上的主力。波音飛機升5.4%3M3.1%,係表現最好的兩隻杜指成份股,蘋果及Caterpillar亦升2.4%。全球最大的晶片買家華為因為中美貿易戰成為磨心,令到美國晶片股近期跌到七零八落,市場估計解除美國對華為的禁令,會成為中美貿易協議的一部份,美國晶片股昨日顯著反彈,晶片股美光科技及Nvidia齊升超過5.4%;高通、博通和AMD齊升4.3%以上,標普半導體股票基金勁升4.7%FANG除了Facebook微跌0.3%之外,其餘都有進賬,升0.8%1.9%不等,推動標普500指數科技板塊升1.7%,表現僅次於升幅排第一的工業板塊1.9%

 

美國特朗普昨日在Twitter上說,「和中國的習近平有一通很好的電話交談。下個星期在日本G20期間,我們將會晤。我們各自的團隊將提前開始會談。」中國《新華社》隨後亦報道,國家主席習近平同意在本月2829日在日本大阪與特朗普舉行峰會。

《新華社》報道,習近平在與特朗普的通話中指出,近一段時間來,中美關係遇到一些困難,這不符合雙方利益。中美合則兩利、鬥則俱傷。他願意在G20峰會期間會晤,就事關中美關係發展的根本性問題交換意見。

特朗普此前經常把要與習主席在月底的G20國峰會會面,又威脅話習主席不出席峰會,會馬上對餘下的3000億美元加徵25%關稅,雖然在上週接受《霍士新聞》訪問時又改口話,習主席不與他會晤也無所謂,美國會從關稅中多得以十億美元計的稅收云云,說話天天不同,只顯得他想中國返回談判桌已有點焦急。中美經過近期一些良性互動,特別是習主席公布本周四訪問北韓,明顯是為美國做說客拉金正恩回談判桌,中美關係改善,雙方終於同意在日本舉行「習特會」。投資者見到膠著了一段時間的中美貿易問題出現轉機,全球股市即時翻生。昨日在美國預托證券上市的港股亦顯著造好,ADR港股比例指數較香港收市升411點,升幅1.5%

不過也不能對「習特會」能夠得出協議有過高的期望,若升得太急,高追有風險,因為未來有機會重開談判,但過程還充滿波折。正如中國觀察家利明璋(Bill Bishop)所講的,「習特會」最好的結果只會重啟官方會談。當中還要有一個前提,就是習主席所講的,協議內容要「符合雙方利益」,若特朗普企硬,一定要一個美國全贏的協議的話,談判還是不可能重啟。鑒於北京正向國內民眾積極宣傳「打持久戰」的凖備,利明璋表示,「習特會」無法達成重開談判的成果,也不會叫人意外。

事實上,美國商務部長羅斯昨日接受美媒訪問時已經表示,「在G20峰會上,肯定不會是一個明確的協議。」

所以短期而言,習特會後雙方重開談判,美方暫緩對3000億中國貨加稅,已是最好結局,股市炒一段,也未必是炒一日就停,但到月尾見到上述好消息時,就會回吐,當然不能排除拉倒。所以殺完淡友,好友也要小心。

陸羽仁

回應 (23)
我要發表
k-i
k-i 2019/06/20 11:17:33 回覆

鼠:我意思係西方學者應該搵出點解世界變得咁不確定。而且好似有火藥味。呢方面既能力,西方係比較強。

k-i
k-i 2019/06/20 11:05:35 回覆

鼠:香港係幾好住。希望大家都好啦。遠離政治,生活愉快。 

k-i
k-i 2019/06/20 10:40:14 回覆

鼠:香港警察若不能守護好香港秩序或減少守護好香港秩序既能力,到時,萬一香港秩序失控。

若有呢一天,會發生咩事,你知啦。

所以最重要係:香港警察有能力守護好香港既秩序。

呢一樣,比速龍小隊,有無編號,重要好多。

只係很多人不明白,當香港警察無能力守護好香港,到時一切已晚了。

所以政府要好好安撫前線警察既情緒。

明白既市民多多支持警察。

kathleen
kathleen 2019/06/20 08:30:41 回覆

2019-06-19

Dow Jones Industrial Average (^DJI) 

26,504.00 +38.46 (+0.15%)

前收市價 26,465.50
開市 26,490.20
成交量 240,947,088
今日波幅 26,415.05 - 26,569.75
52 週波幅 21,712.53 - 26,951.81
平均成交量 281,558,125
大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/06/20 01:32:36 回覆

想袋鼠講得學術啲,都可以無嘢揾啲嘢講。

雨傘運動係香港人嘅撕裂,但係今次反送中係相對團結香港人,因為要爭取嘅事物,十分唔同,呢個係『從未擁有』同『失去擁有』嘅分別。

2014年爭取特首普選,呢樣嘢根本係香港人未曾擁有(有拖無欠);但係送中法,係絕對將香港現有嘅司法制度防火牆拆除。

記唔記得呢度某年某月某日,陸羽仁網誌,袋鼠加腳注,提及到行為經濟學入面,有個 prospect theory / loss aversion,是否擁有物質會影響主觀價值?

未曾得到嘅,有人會想爭取,但多數人都無乜所講;但你搶走人哋已經擁有嘅嘢,(除非唔醒水、唔識貨)多數會唔肯過你。

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/06/20 00:49:01 回覆
@WA...

袋鼠原全同意你,反對嗰啲不合作運動 - 因為咁樣唔係針對性去爭取訴求,只係影響『和理非』日常生活,唔會影響立法會同政府內閣作出決定(相對於612係阻止到開會),有啲無事搵事嚟做

策略上,咁樣係犯咗學生响佔中時,所犯嘅同一個錯誤,等於將嗰200萬(最高峰指定遊行範圍34萬)上街嘅人,當係敵人(alienated) - 而且咁樣做的確對唔住你所講嗰個車長。

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/06/20 01:18:16 回覆

奇哥,好耐無見。 {#icons_boy9}

警訊都叫你,遇上自稱警員人士時候,必須要查清楚其身份。請睇昨日視頻。

但係啲警察膊頭無冧巴,而家出事,唔追究個上頭負責人,唔通問責係得個講字?

你講得啱,香港的確仲有好多事要做,但係唔好本末倒至,而家唔係叫市民見到大鑊嘢唔追究,而係問點解政府呢三個幾月,有咁多嘢唔做,有咁多其他妥協方案都完全拒絕,花盡時間、花盡政治本錢去硬銷《逃犯條例》?

之前立法會建制及泛民攪場大戲,袋鼠唔知佢點樣鬧雙胞胎,但係跳過法案委員會,直入大會二讀,肯定有違程序公義。

唔似2003有個負資產陰霾,影響當時社會氣氛,呢一次民眾最初(6/9)要求十分簡單,只係要撤回條例修訂。

外國新聞媒體都留意到,你香港人有咁方便嘅八達通唔用,而係未去維園排隊之前,先要响港鐵排隊用現鈔買單程車票… 咁都仲唔明好多香港人感覺到件事有幾嚴重及可怕?

袋鼠個人認為林鄭落台,俾第二個上去,同樣問題都會存在,因為呢個係制度問題,以現實政治環境,係無得救。但係最起碼回應,就係撤回。如果分唔清楚『撤回』同『暫緩』有乜分別,有大把排過隊買過單程非嘅香港人,可以同你解答。香港人呢次已經盡晒力,下次由暫緩轉番去二讀,未必可以有咁迅速反應。

袋鼠對香港有嘅只係情意結,但係置身事內直接受影響嘅人,應該比袋鼠更清楚箇中利害。

順便答埋你話西式民主,『表現出低民望,管治困難,政府施政困難,社會對立常見,經常對抗』,呢一點雖係同制度有關,但絕對唔係你所想嘅原因 - 你係咪咁肯定強人政府,會係施政易、社會無對立、無對抗*?西方民主國家透明度高,有乜問題都俾你睇晒、講晒囉!強人政府好少好似委內瑞拉咁樣,連資訊都無力控制!不過你當然可以舉例,响北韓又真係好似係施政易、無對抗喎!但係會有人有興趣移民去北韓嗎?

*袋鼠國大把前東歐共產國移民,大把故仔聽。

EDIT: 修飾字眼、句子

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/06/19 20:02:56 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

牛紅由甚麼決定? {#iconb_221}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/06/19 17:38:33 回覆

奇哥: 正字往往決定了--->文化, 經濟, 民生呢. 你如不信, 可以走訪不同公司, 不同公司的正字環境, 往往決定了這間公司內部的文化, 前景, 和員工的褔利呢. {#iconb_62}

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/06/19 17:06:50 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

將軍原來一蠱不留 ..... {#iconb_626}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/06/19 16:21:35 回覆

叮噹....全日大市升7舊, 成交1051億, 波幅202點, 收28202...... {#iconb_62}

大戶兄: 子龍大軍已全數離場, 牛市都唔關子龍事了...... {#iconb_261}

好多人說官邊使聽民言架, 咁咪無管治威信囉. 問題是管治威信不是來自人民, 來自什麼呢??? {#iconb_238}

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/06/19 15:38:55 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

將軍,

係咪最後走貨機會? {#iconb_61}

WA
WA 2019/06/19 14:27:34 回覆

【逃犯條例】大專學界設「死線」明午5時撤修例 否則抗爭升級圍政總

林鄭能讓步巳讓,你地大專學界有死線,香港政府要有底線。

現時咬住政俯,其實點做,你地都唔會滿意。政治係講平衡和妥協。

你地大專學界代表自發各種不合作運動,(例如阻塞港鐵)。你地還記得在6月16日港鐵車長利用車廂廣播向乘客作出呼籲,「麻煩各位代埋我去,堅持到底,香港人要加油!」

「什麽叫香港人要加油!」就是團結,合理爭取的事全港市民一定會齊心挺身巳出。

你地這樣癱瘓港鐵,對不起當日勇敢開咪港鐵車長?

 

你地大專學界代表話廣大市民都認為林鄭月娥的道歉「無用」,這句話不能代表廣大市民,香港仲有好多事要做,好多窮人,多些關心民生,需要幫手解決問題。而你地大專學界唔理會社會整體之苦,為一時自私叫學生、市民、商户以及癱瘓公共交通。自我檢討吧!

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/06/19 13:57:15 回覆

大戶兄: 市場只是人為的賭局而矣...... {#iconb_62}

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/06/19 13:45:55 回覆

{#iconb_62}

282 肥死得好慘 ....

k-i
k-i 2019/06/19 10:52:02 回覆

林鄭能讓應讓步無妨,但不能讓就唔好讓步了。

要有底線。

現時咬住唔放既一班人,其實點做,佢地都唔會滿意。

點讓佢地都唔會收貨。

咁讓來做咩呢?

政治係講平衡和妥協。

面對一班玩政治鬥爭既人,又唔會妥協,咁可以點做呢?

基本上,面對佢地,做與唔做,其實係無分別。

這充份證明,西式民主唔適合香港。

其實,現時世界大勢,用西式民主,都係表現出低民望,管治困難,政府施政困難,社會對立常見,經常對抗。

點解會咁呢?

需要西方學者來答了。

香港仲有好多事要做,好多窮人,好多有困難既人,需要政府幫手解決問題。

為發一時情緒之快感,而唔理會社會整體之苦,這是西式民主另一大問題。 

kaka422617
kaka422617 2019/06/19 10:14:51 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

將軍,風林火山 {#iconb_336}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/06/19 09:38:04 回覆

大地在我腳下 市場在我手中....... {#iconb_62}

kaka: 噢.......

kaka422617
kaka422617 2019/06/19 09:21:24 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

將軍,會唔會挾上29樓先快落 {#icons_dog5}

kaka422617
kaka422617 2019/06/19 09:20:51 回覆

各位早

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/06/19 09:05:13 回覆

{#icono0_2}

user

最新回應

animal666
animal666 2019/12/14

中原城市領先指數 CCL


日期 Date 中原城市領先指數 CCL
(所有成份屋苑)
2019/12/02 - 2019/12/08 179.11

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/12/14

(圖片來源:AP)

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/12/14

//

唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大,杜指跌66點,趁住市靜少少,我又無咁忙,答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文,質疑我在當年話樓貴,他們問我兩個問題,1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低?

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升,兩者不會出現這麼大的差價,差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能,第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況,2012年樓價,以中原城市領先指數計,當年年中上升到110,比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159,地產分類指數升到36326點,中原指數升咗44.5%,地產指數升了45.3%,兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿,買股唔借錢無槓桿,呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多,中原指數不完全反映現實。呢樣亦係,不過若你咁唔好彩走去買豪宅,或者新樓貴貴單位,而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點,第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案,今天仍然覺得如此,不是今天更高,當日便不是高,樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」,第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」,這個世界有很多投資目標,不買本地港島樓去投資其他東西,可以買股票,也可以買其他地方的樓,如大陸樓,這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405),每年派7厘息,2012年中3.6元,如今5元,賺價39%,加埋每年7%息,夾埋5年有70%以上回報,唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓,在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎,即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎,如今是5000元一呎,當然亦唔係咁多人買咗,我唔好講咁多,費事俾人媽我。不過對唔住,我自己過去幾年無在香港買樓,不過在大陸在倫敦買了樓,回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴,唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」,雖然我當日主要針對投資者,無叫人自住唔好買,我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」,但如果你當日追問我,我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單,我當日已覺得樓價貴,若財力唔夠夾硬去買,咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」,自住樓也是長線投資,咁貴買風險幾高(今天係好高,明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌,好多人買了樓輸身家的慘況,有人被銀行斬倉,有人收入高頂得順,也供了20年貴樓,到今天才剛剛供完,20年收入主要拿了去供樓,特別是下跌之初頭5年,供貴樓搞到自怨自艾,搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特,叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲,乜都見過,難免保守。

        講多兩句巴菲特,佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢,貴嘢繼續升,提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬,佢話試過唔買貴嘢,佢的巴郡表現跑輸大市,俾客戶日日鬧,又要沽佢隻股贖回投資,佢壓力好大,搞到電話都唔敢聽,捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神,我同巴菲特唔同,佢叻啲,我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨,我只係在免費網站吹吓水,無咁大壓力。我呢啲投資建議,你覺得啱睇可以睇,覺得唔啱睇可以咪睇,兩不相欠,相當自由

//

2012年樓市是高還是低?

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/12/14

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續(下集)
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」,但股市並不黑色,內地公佈第二季經濟增長只有7.6%,市場相當冷靜,內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠,等如無上落,收2185點。港股亦撐住19000點大關,收19092點,升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采,早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響,但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳,股價勁升6%,帶動整片美國金融股抽上,再加上歐美投資者認為中國7.6%經濟增長,不是硬覑陸,杜指爆升203點,大升1.6%,終止連跌六日的頹勢,港股應有反彈,特別係跌得好殘的內銀股,應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁,上上落落,壞消息面世時,又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」,股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反,認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上,佢地鍾意同散戶做對手,所以要極短期炒作,只能在市場評價好差時買,在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」,講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 上,如今樓價升了,投資的股票跌了兩成多。文章見報後,迴響不少,有不少甚為專業的老友都有評價,可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一,順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手,睇完「硬道理」棄樓買股的手法,有此感歎,「買股票要年年有表現,其實近乎炒作,不是投資,炒作要順勢,唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉,要冒上替代使用成本高升的風險(租金上升),單就炒作而言,佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話,股神巴菲特咁成功,除鰦佢善睇公司價值,低價入市之外,佢都有「順勢投資」的味道,才不止長線有表現,而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油(857)
,除了因為中石油股價低迷外,還睇到2002年911事件後,美國大幅降息,美元將持續走弱,石油等商品價格將長線走強的大趨勢,當時美國石油股唔便宜,就買纒中國石油股,結果食正油價連年大升的潮流,多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司(BNSF)。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭,但如果真係咁睇好美國經濟前景,點解係買鐵路公司而唔係買銀行?巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程,靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂,投資進入低回報年代,加上油價高企,所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業,這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然,巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資,例如油價高睇好電動車,過份放大呢個行業的發展,入股比亞迪(1211)
,結果概念掂生意唔掂,股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平,所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱,事後睇係逆勢投資,因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市,令股市和樓市當年升得太勁,再加上基建泡沫,觸發巨大通脹,2010年開始要收水救亡,這種收水潮,對投資內銀的氣氛不利,「硬道理」投資失利,係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀,跌得多買鱓,升一兩成走人,仲搵到食。

        第二,買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩,佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人,一直鍾情股票長線投資,唔喜歡買樓,當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用,但他和香港人大多數發達方式不同,主要投資放在股票之上,而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例,佢話當年佢在包銷上市的公司中,揀鱓好鱓公司,用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票(呢鱓錢在他而言只是零錢),買鰦十家八家公司股票,夾埋只是用鰦十幾萬,到而家無計歷年收的利息都值400幾萬,當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢,但佢只想試纒證明,長獱優質股票,獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然,佢當年係投行大佬,睇住呢鱓公司上市,知道晒佢地盤數真假,佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實,普通股民唔識揀,好多時會揀鰦鱓垃圾股,佢以內銀為例,雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞,佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友,話中國第二季經濟仲有7.6%增長,仲話已經見鰦底,咁有乜№大問題,你睇纒歐美日的經濟有幾多增長?點解覺得美國好似安全過中國?美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長,美國今年第1季增長只有1.9%,有幾好?所以拉長十年睇,佢唔覺得股票投資有乜問題,但你要日日問股價,日日去比較,咁就大問題囉,心理好易不平衡。

        前投行大佬話,一般人買樓好過買股,除了因為買樓有槓桿外,還因為買樓焗你長獱,但買股好易出出入入,但完全唔贊成投資者買股「游水」(將長線投資的股份高位沽出低位獱番),因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素,所謂高沽,可能升少少沽鰦,結果只有輸錢股會長獱,賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘,點解唔可以長獱?佢認為若有心理質素長獱,買樓買股都得,只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三,最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見,雖然好似一個話內銀唔得,一個話內銀得,其實只是中短線和長線的分別,內銀價殘,卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我,好買唔好買一個西半山樓盤投資,16000元一呎,佢想買一個500呎細單位租畀人,話利息咁平,隨時供平過租,有租金淨收入。我計一計,500呎單位盛惠800萬大元,呢鱓單幢樓實用率好低,500呎樓有300幾呎都偷笑,呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花,好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣,只能咁同佢講,樓價咁貴,但利息續低,升3成變20800元一呎當然有可能,但跌4成變9600元一呎也有機會,好似跌的機會大過升少少,就算升鰦上20000元一呎,兩年內賣要畀特別印花稅,利潤無鰦一大截,叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」,係唔係股價會大升?我見靚女一面「炒相」,好似唔炒樓想炒股咁,就提佢小心係「樓價追股價喎」,在這種百年不遇的金融海嘯中,投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激,主要因為外圍唔好,內地股市上周五早段一度唔升仲要跌,搞到港股早段都要插,尚幸上證綜指當日午後都炒番上去,最後升1%收場,造2223點,港股都算收復失地,恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想,杜指跌124點,港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景,炒股的人愈來愈少,傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機,不過在歐美大崩圍兼大放水時代,傳統智慧係唔係咁啱用,都令人存疑。股票買唔買都得,但買樓有實際使用需要,就必須處理,令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問,我覺得問題有普遍性,所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講:「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者,在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後定下長遠投資目標,當時看好中國的長遠投資前景,將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 的股票之上,期間看着樓價不斷上升,雖然十分痛苦及無奈,但依然嚴守紀律,分段吸納,但3年過後,租金已將賣樓的利潤耗盡,自己的投資卻原地踏步,後期更是反覆向下調整,其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%,工行也下跌了22%,在後期將買貨目標轉至民行(1988) 及中銀香港(2388) 才止血,但倉位已滿,分配大概為A50 50%,工行30%,民行10%,中銀香港10%,由於A50及工行佔去總投資額的80%,令總投資虧損嚴重,本來看錯市受教訓是應該的,唯有處變不驚,靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資,暫時偏向以不變應萬變,除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持,這策略在這時勢還可取嗎?」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問:「尤幸內子沒有給予太大壓力,亦從未有因為經濟緊逼而爭辯,但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求,但現在似乎在2014年利息回升之前,也看不到有再上車的時機,要說置業的好時機,可能還要再等2016年,因樓市縱然下調,開始時也會比較反覆,大量的剛性需求,會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈,直至積壓已久的購買力完全釋放後,樓價便會正式受到考驗,陸老師同意這觀點嗎?」

      他又說:「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑,我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時,借了一些額外資本,總利息成本為0.3%,我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作,最低目標是保本,幸運地由於市況好轉,暫時的成果比預期更成功,由於要控制風險的關係,所以不打算加大短炒的資金,但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長,佔了不少篇幅,希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費,我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲,所以不妨長篇引述,我以點列回應。

      第一,賣自住樓要小心。我一直在講,如果是投資的樓,覺得樓價好高,賣咗出街,即使樓價再升,也只是賺少了,只要平常心對待即可,但賣自住樓要小心好多,這是一個百年不遇的金融海嘯,各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題,結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文,就係議論美國1929年的大蕭條,主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根,就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論,係唔係咁簡單放啲水就得,無人知,正因為咁,美國的利息政策係點,亦好難估。利息影響樓市,所以樓市的中短期後向無人摸得準,人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂,但到底幾時加息呢?

      若伯南克成功救番美國經濟,可能在2014年,甚至更早就加息,樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂,而且再步向衰退,美國有通縮而唔係通脹問題時,只能令利息超乎想像長期低企,咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓,好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好,若一方賣樓,另一方老婆老公唔同意,鬧得一兩年,離婚都有可能,最悲哀係離咗婚樓市先至跌,證明當初賣樓的決定係啱,但一切都太遲,所以賣自住樓,除了睇市之外,還有一個感情因素要考慮。

      第二,做咗不要後悔。好似「硬道理」咁,睇落有清晰思路,有自己邏輯,就不要動搖。他的理論是樓貴股平,所以賣樓買股,而家睇落唔啱,因為樓升股唔升,佢有少少動搖,仲借錢炒股,我建議佢唔好借錢炒股,因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略,好易一錯再錯。堅持買股長線投資,可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三,股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」,長期低息,大量放水,谷高通脹,推升實物資產,令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起,但供應相對彈性的股市炒唔郁,結果出現內地十年股市原地踏步,樓價升咗10倍的畸型現象,雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場,令股票供應大增,但兩者背馳成咁,都有股票太便宜、樓價太貴之歎,恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌,睇商品已睇到,反映商品價格的商品研究局指數(CRB CCI Index)去年4月上到691的高位,現已大幅回落至545,技術上跌20%已入熊市,佢已從高位跌21%,熊味不輕,再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前,長期只是在200至250中間浮沉,未來若全球經濟再走弱,對商品需求再減,商品價格下行空間極大,其他貴價資產亦然,內地房產價格已回吐,香港樓價又能否長升不跌?當然,我講的是長線走勢,短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇,對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四,長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者,本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入,認為散戶點解買樓易搵大錢,買股無乜進帳,皆因持股坐唔定,升少少就走,所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」,所以你忍得住長揸,或許可以發達。不過好似「硬道理」咁,長揸A50基金和工行,而家仲要輸20、30%,心理上的確好惡頂,本來長揸A50基金有1.7厘息,好過放銀行,揸工行有5.8厘息,簡直吸引,唔睇股價就得,我的建議係揸落去,唔好低價出貨。若真係頂唔順,又估大市可能都係波動上落,可以等大市從低位升3000點時沽部份股票(只沽部份,不要清倉),博佢回吐跌番2000點時揸番,也是降低成本的方法,但要好有紀律去做,唔好太受市場影響,唔係沽咗唔去買番,就變成低位出貨,這種「游水」動作,要有定力才好做。

      最後總結,一般人覺得買樓容易炒股難,主要係揸股票無定力,買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨,才是正道,如今樓貴股平,要長線投資,選擇清楚不過。

      陸羽仁