玩轉按揭成數（一）

        　　多於一個按揭借少一成政策推出兩年多，在此政策前，假如按揭申請人入息超高，基本可無視壓力測試，只要樓巿升了便可加按再買，毋須顧慮太多。可是，原本利用這個方法加按再加按人士，在按揭成數上限扣減一成下，要套現便困難得多。

        　　舉個例子，陳先生原有一個住宅價值600萬元，另有一個車位價值50萬元。在2016年底，即該例實施前分別借取六成及四成按揭，即360萬元及20萬元。兩年後，樓價及車位分別升值兩成，住宅升至720萬元，車位升至60萬元。可是，由於陳先生有兩個按揭，在新制下他在替這兩個物業轉按時，只能申請五成及三成按揭，分別為360萬元及18萬元。完成後，扣除兩年間清還的本金後，大約只剩17萬元。

        　　屈指一算，細價樓由六成按揭減至五成，樓價需要升14.4%才能平手翻按。假如樓價過千萬，按揭成數將由五成減至四成，樓價便要升19.1%才可以。

        　　假如他先將車位按揭清還，又或者在申請時向銀行提出，在提取住宅按揭時，會同時把車位按揭清還，住宅按揭成數上限便可重回六成，即432萬元。一來一回，實際上他可以套現71萬元。

        　　假如住宅與車位屬同一屋苑，還可以再玩得高階一點，把住宅及車位同時轉按至同一銀行，並取得與住宅一樣的按揭成數、年期、利率及回贈等條款。以這個案計，總估值是780萬元，便可借得468萬元按揭，套現107萬元。

        　　假如車位屬不同屋苑，又或者有數個車位，亦可考慮在取得住宅按揭時，全額付清車位價格，完成後再重新申請車位按揭。以陳先生的例子，住宅可取得六成按揭，但車位只可取得三成按揭，合共套現89萬元。可是，60萬的車位只能借得18萬元，當中需要進行一次贖契，然後再做一次上會，多花數千元律師費的成本就相對重了。

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        子非魚