蔡晋 - 西九賣地須衡量風險 多元化融資有助破局 | CEO有料到

　　西九文化區管理局陷入財困，預告明年6月資金鏈便會斷裂，局方提出將部分住宅項目業權由「只租不賣」改為容許出售，以改善財政。此舉雖可獲得一次性收益以解燃眉之急，但恐怕不利長遠發展，當中風險須小心考量。

　　西九管理局自2008年獲得政府一筆過注資216億港元之後，16年來因為工程延遲嚴重超支，商業設施延誤開展，無法補貼開支，致出現虧損，只能靠場館門票和租金收入維持財政，管理局已多次作出「乾塘」預警，截至2022/23年度西九文化區錄得7.18億元基本營運赤字。

　　現時M+和故宮博物館的收入，雖已收回約40%成本，但西九管理局仍要補貼一半開支，單是故宮博物館每年開支已逾4億元，即使當局已努力開源節流，大幅增加籌款收入，仍面臨巨大的財務壓力。主席唐英年強調不願「攤大手板」向政府拿撥款，只要如「豆腐切一細塊」推售小部分土地，已足夠支持西九營運及支薪。倘政府接納方案，最快2026/27年度才會沽售。

　　在不向政府要求更多財政支持的前提下，出售土地資源確實是權宜之計，至少可為管理局帶來一次性收入，緩解當前困局，確保文化設施能繼續運作。但若政府真的只准售極小的地塊，恐怕僅杯水車薪。且在樓市低迷下，賣地收益可能會大幅低於預期，無法解決財困之餘，更會令業權變得複雜，為日後管理增添變數，假若政府將來收回部分地皮或會引起糾紛。長遠來說，更可能會損失未來更大的發展潛力和權益。

　　另一方面，如果賣地導致商業比例過高，恐怕會影響原有的整體規劃和定位。西九現有42%土地為商業和酒店用地，10%為餐飲，這已經是相當可觀的比重。如果再額外賣出一些土地作商業開發，會進一步提高商業比重，令文化設施淪為配套，恐怕會變成由商業主導整個區域，弱化西九的文化特色。

　　西九作為重要的文化地標，管理局需要兼顧公眾利益和文化承諾，過度商業化可能引發公眾不滿，重蹈數碼港淪地產項目的覆轍。在商業利益與文化定位之間，局方需要全面權衡。政府或可考慮中間落墨，在不賣地下，放寬西九文化區地積比、增加商業租賃空間的比例、調整住宅及辦公室比例等，但須同時確保不會侵蝕文化功能。

　　政府目前尚未就西九的方案作出回覆，在西九角度，由政府注資當然是最快解困之法，但也可考慮其他方案，例如由政府以特殊政策支持，幫助西九拓寬融資管道，如吸引投資者等，減輕其財務壓力。

　　唐英年早前表示西九文化區缺乏還款能力，難以發債，那是否可以探索其他融資方式，例如引入私募股權基金等投資者，通過股權融資的方式獲得資金支持，更可借助投資方的專業經驗和資源支援西九的發展。

　　此外，西九可以爭取更多慈善基金的撥款，並針對重點項目，如大型展覽或文化活動，單獨尋求項目融資。還可以面向公眾和企業開展專項募捐活動，募集資金用於特定的文化保護或公益項目。同時加強尋求企業贊助支持。但大前提是，西九管理局必須加強營運能力和成本控制，集中資源做好具前景的核心業務，創新商業模式，拓展新的收入來源，維持財務穩健，才能增加投資者信心，引商吸資，擴大融資能力。

　　同時西九應引入更多公私合營項目，與企業共同投資及營運商業、餐飲和酒店設施。西九正在使用的BOT模式，可以擴大發展，並加強場地出租業務、開發文創產品、提高門票價格和活動收費等，來增加租金和銷售收入，但須確保這些商業設施與文化氛圍協調統一。

　　總體而言，適度放寬土地用途限制可以為西九管理局帶來資金，但需要在保留文化定位和強化管理監督的前提下進行，避免為了短期資金而做出損害長遠利益的決策。長遠西九須提高營運力，發掘更多元化的融資方式，以創造更大收益。

蔡晋