轉貼自陸sir之blog- 不段提醒自己
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股市回復少少生氣,令人對樓市前景都睇番好啲啲,週末聽銀行界老友講,呢幾個月豪宅無運行,但中小型單位市道唔太差,都維持到一定的二手成交,唔係一個跌市,你計埋去年第4季本地樓市急升的因素,呢一兩個月樓市微微落,只能算是急升之後的整固而矣。 網友elainejeffy問我好唔好賣樓等跌市,佢話:「陸sir,有一個問題我諗咗好耐都唔知點好,希望你可以俾d意見。我而家有一層樓放緊,帳面大概有60-70萬利潤,不過放左之後要租返一層。由於低利息期既關係,租屋會貴過現時供樓,如果每月供款還本金既錢當作儲存既話,租樓一個月就要俾多5千蚊出黎,即係一年會俾多6萬蚊。問題就係... 1) 如果股市現在係熊二期既話,熊三出現既時候我怕會拖低樓市,浪費咗今次高沽遲吓低買既機會。 2) 但係如今上証綜指3千點大陸政府高調救市,如果上証守得住3千點,那恆指破2萬既機率會唔會好細呢? 3) 如今樓市中線前景好似幾樂觀,人工加,租金加,通脹升,低息,負利率,地產商惜貨而賣,建築緊既樓宇又下降緊,即係供應少咗,需求多咗。就咁睇樓市又好似仲有得升吓啵,就算唔升都唔洗咁快賣住啵。期望你既回覆,各位師兄都可以俾d意見,謝謝。」 elainejeffy這種賣樓等跌市的心態,在股民、以至業主心中非常普遍,或者我可以分幾個層次答。 第一,散戶買樓長線賺錢容易過買股。Peter Lynch都講過呢個道理,話佢見過好多美國人買樓賺錢,較少人買股賺錢,買樓者多數隨著收入增加,細樓換大樓,最後到退休時有一間價值極高的大屋,累積大筆財富。我話呢個道理在香港一樣好啱,好多人打一世工,最後剩下來唯一的財產就係一間樓,或者做一種小生意,幾十年後生意好似無乜錢賺,但賺咗間舖,咁都已經好叻,因為出租舖都足夠養老有餘。樓是不動產,較難沽出,逼人做較長線的投資,無咁易在跌市或「疑似跌市」中沽出,揸住間樓守得過低潮,最後大市反覆向上,就有數以倍計的利潤。但若你買了股票,想沽出十分容易,一個電話就搞掂,你好易受貪婪和恐懼所左右,見到少少利潤想走,或者一有跌市即閃,但跌到底時你又未必敢去買番。散戶投資出出入入,住往掌握唔到好時機,不如唔出入好過。另外,普通人比較大駛,賺幾多駛幾多,買樓之後要供,逼你儲錢,逼你死坐,逼你長線投資,對散戶較有利。 第二,買樓有槓桿。你買一間200萬元的樓,放低三成60萬首期,借140萬,即係用60萬去做200萬的投資,有非常大的槓桿,你買股票除非借孖展或炒衍生工具(如窩輪),否則沒有這麼大的槓桿;但你買股票用槓桿去炒風險很大,股票一跌,證券行會要求你補倉,你補唔到就斬倉,好易把本金輸清。你買樓遇上跌市,即使變成負資產,只要你定期供樓,銀行不會咁身痕走去斬你倉,所以買樓有一個較「安全」的槓桿。反觀賺錢時,若買股不用槓桿,買樓買股相比,你攞60萬去買樓,樓價升三成你賺60萬,但攞60萬去買股,股票升三成你賺18萬,條數差好遠。 第三,要捕捉最高點出貨、最低點入市好難。你想高價沽樓,低位買番,唔係咁易,歷史上香港樓市最易捉的高位係97年,我識部份人在那時都沽了樓,但好多係「符碌」所致,係政治上唔睇好香港,想移民調走資產之類,才去沽樓。而有些沽了樓者見98年跌到咁上下,又去追番,最後都係輸。在一般情況下,樓市的頂部唔係咁易睇到,elainejeffy現在以為是「熊三」要到走去沽樓,衰起上來只是在中間位沽咗,樓市不跌再升,間樓兩三年再升多60、70萬,你仲要每月俾多5000元租樓,一出一入,條數好惡計。買咗樓揸長線唔係唔可以沽,如果你嗰間係自住樓,最好去到你認為好離譜的高價才去沽,「離譜」兩個字,同「升咗」、「賺咗」唔同,而家中小型住宅,好多和97年高峰價仲低三成以上,未到離譜、升到顛的地步。 第四,若非出現elainejeffy講的大熊市,我又未睇到樓價會大跌。利息又低,市民供樓承受力充足,香港政府唔肯定期賣地,地產發展商又怕蝕底唔願放低大筆按金去鈎地,土地供應不足,發展商十分惜貨,咁環境樓市不易大跌,你睇elainejeffy的例子就知,供完每月要貼5000元去租樓,咁倒掛係吸引人買樓唔係沽樓,雖然低息唔會永遠持續,說不定明年就開始加息,但到美國加息時,經濟環境又改善,人們也未必怕加息了。 所以簡單去講,elainejeffy想而家高沽等樓市跌吓去低買,係一種出入的心態,並不是對待長線投資的應有態度,散戶睇市不如大戶,自己以為睇到市場的高低點去出入,好易就放咗好的投資。到發覺睇錯時,更可能用套現的錢去追樓追股,在高位追入風險更大,所以我建議elainejeffy都係坐吓貨啦,「坐看雲起時」吧。 陸羽仁 http://www.hkheadline.com.hk/blog/list_blog.asp?f=5YTPBH5B812303
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回應(199) 我想回應 |
Ki
唔好說笑, 我只是一個c lai 小散, 我重成日為買樓煩惱呢.
jj, 您的問題我都好想知答案. 我是好支持陸sir 的論點, 唔好草率沽出自己住緊的樓, 望2-3年買得返同等的. 搏唔過! 而且差價可能得廿,三十萬, (唔會平一半卦, 董佰佰收左山好耐, 前無古人, 後唔會有來者卦!) upside落袋有限, 但買唔返叫您 現兜兜取積蓄補差價買返, 唔係這麼易. 制唔過.
但如果您有2層或 3層投資收租的樓, 可以consider 沽, 但如果投資股票唔叻, 就安份收租好了. 樓一出一入都要幾多手續fee.
比我估, 樓不會一直在上升週期. 幾時跌? 不外是股市大跌, 戰爭及高息週期開始. 不過真的不知何時和. sorry. 幫唔到您
努力運財童子軍 :
想高位沽貨賺一些,低位買回,以兩年前的樓價,現在大約可賺$200佰萬元,但一二年後不知會不會回到2005-06年的樓價? 現在很窮o麻!
JJ:專業的答案等YY太來答啦
JJ你有樓想沽
JJ:樓,有可能賣左,有排買唔番,但會否一定買唔番,相信幾難知。
yy太 :
你好,請問如果受人歡迎的樓宇,會不會像股票一樣,賣了以後,用較便宜的價錢買不回呢? 按照你的估計,這一浪或者一兩年後樓價會跌多少呢?
SOHO
謝謝您, 我說的都是一些生活片段. 好高興您不覺我 自說自話好了. yy太
樓宇買賣手續比較繁複和費用高昂, 對我來說反而是好事, 免得我受不住引誘而出出入入, 在股場上, 往往因為買賣太容易, 散戶敵不過貪婪與恐懼, 被大鱷玩弄於股掌之中, 因而作出錯誤的決定, 這是散戶的宿命.
劣作班門弄斧, 見笑了! 很喜歡看妳寫的生活點滴和夫妻相處的文章, 妳時常到國內, 期望妳多寫些所見所聞與我們分享.
jj,
無錯係煩d, 但做投資不用常常出入. 我父母,於38年前用7萬元(400呎) 買了一層旺角樓,住之36年用145萬賣出, 用了36年,給一家7口容身, 最後重可以有錢袋走.
最近看市區何文田樓, 住了36年用(1500呎) 1千萬放售, 十分抵(36年前買的 個位業主.)
故事說明了:1) 買樓賺到住, 2)買樓要買好地點,升值多很多. 貴買平住.
yy太
to 陸sir blog 回應:
我覺得陸sir 今天之blog導出了好多小生意人(好彩的)的心聲 "經營幾十年,生意賺不了多少, 但買了一店舖出租可以養老."
我會好好計劃看時機買入工商單位. 我都好想買地舖,但而家太貴了.因為可能十來年後, 我埋單計數, 可能都是供了物業養老!做生意是三更貧, 五更富的人生呀
而您對樓及股之取捨, 正正是yy生及我放棄了2005買大陸樓, 買了港股, 但投資方法不好, 而打回原形的景況. 如果早2-3年識您,我地的歷史,會改寫, 但現在都未為晚.
多謝陸sir花這麼多時間寫blog. 您真的幫了好多人. 感謝.yy太