地產 6月26日 2009/07/06 19:53:32 網誌分類: 經濟 06 Jul 除了銀行股之外，我也很喜歡地產股。地產是懶人的投資之選，因為即使你甚麼也不做，物業的價值還是會上升的。擁有物業是香港人的致富方程式，有樓者皆百萬富翁也（用港元計算）。即使你只能支付三成首期買樓，也有機會成為富翁，因為樓價是會自動上升的。 但如果你太貪心就麻煩了。每隔十年左右，人們發現了這條方程式，然後買入自己不能負擔的物業，就是災難的開端。樓價不會以直線上升，升得快時也跌得急，與「音樂椅」遊戲如出一轍。 買樓的風險只有一個，就是貪心。正如今天的美國一樣，人們在1997年瘋狂炒樓，結果大部份人都變成了負資產。藥方只有一個：時間和耐性，投資者唯有等候樓價回升，而大貪者則只有破產一途；另外，當人們爭相投資地產時也可能會導致類似情況。中國人口龐大，樓市正處於嬰兒期，人們都有極大的期望，尤其是在中國取得資金實在是太容易了。 物業是致富的踏腳石。我的太爺Ernest Measor（他的女兒嫁給了我的祖父）正是因為在香港有樓而發達；但他有六個兒女，經過三代人、兩次世界大戰之後，甚麼也沒有留給我了。他的公司在1950年代被香港置地收購了－－這是香江有史以來第一次拍賣，而Humphries Lands和其附屬公司也在1980年代賣給了Alan Bond。當時最令人矚目的是Sir Paul Chater，他也是主要靠物業發達的。 你看看1960年代之後的華資地產商，他們也是靠物業發跡的：當時新鴻基的合顆人，包括馮景禧、郭得勝、李嘉誠、李兆基和胡忠（胡應湘之父）。搭上這條船的人，都有極佳的回報－－實在沒有理由相信他們的公司不會有好表現。 怡和的掌上明珠置地的地產業務，也做得比航運和貿易更出色；而雖然太古地產的腳步較慢，但也迅速超越集團旗下的其他業務。會德豐（20）作為碩果僅存的洋行（當時叫做Weelock Marden），也被九倉（4）收購成為其地產的旗艦。 買入本港的地產股時，我會看其資產淨值，尤其是公司手頭上的物業。這正是我買入香港上海大酒店（45）的原因：其股價只及資產淨值的三份之一，即使是現在仍然有一半折讓。我認為資產是長線的，如果你想賺快錢，又或者需要套現，那麼用資產淨值作為投資準則會叫你失望。我也很喜歡恆基地產（12），因為股價也比資產淨值有折讓。 除了通脹和人民幣升值之外，我看好中國樓市的原因，是大量人口從郊區移居至工業區和市區，這會令樓價上升。而且中國人口上升再加上中國主要金融中心的地位與日俱增，上海等大城市的樓價很大機會上升。 難怪幾個主要港資發展商（如郭氏和陳氏家族）也不斷在中國補充彈藥－－不知為何他們沒有趁早入市？如果你想得到肯定的回報，就要買入國內中央地段的物業。我相信瑞房（272）是理想之選，但其他公司也許表現更佳。這間公司我觀察了很多年，我信任它的管理層
