傲翔金融研究報告 -- 遠洋地產( 3377.hk )加快擴張步伐
此次交易對遠洋地產來說是筆超值的收購。以遠洋地產的21.5億的收購價格計算，平均樓面地價為1822元/平方米。而目前青島主城區的房價在每平米七八千元左右，而海邊的房價更是高達每平米三四萬元
成功來港上市之後，遠洋地產控股有限公司(3377.HK，簡稱“遠洋地產”)加快擴張步伐。
10月28日，距離遠洋地產上市剛剛一個月的時間，公司發佈公告稱，將出資約21.5億元、以現金的方式收購青島頤中房地產開發有限公司(下稱“頤中房地產”)。
根據遠洋地產的公告顯示，雙方已於10月26日簽訂《主收購協定》，通過這次收購，遠洋地產將擁有頤中房地產100%的股權。
“最終的收購價格雙方都比較滿意，審計由香港的一家會計事務所做，我覺得價格應該是比較公正的。”對於上述收購事宜，作為被收購方的頤中房地產總經理章嵐如此評價說。
打入山東房地產市場
收購頤中房地產是遠洋地產進軍山東房地產市場邁出的重要一步。
有資料顯示，成立於1998年10月的頤中房地產，主要在青島從事中高端物業開發。截至今年9月30日，頤中房地產已經完成了總建築面積約為36萬平方米的專案開發。
頤中房地產在13家公司中持有股權，其中10家為房地產公司，持股由13.3%至100%不等，目前擁有的7個項目，均處於不同的開發階段，除了一個項目在威海以外，其他的主要集中在青島。
“由於涉及到的資產狀況不同，7個專案中，有2個項目由遠洋地產全資持有，其餘5個項目遠洋地產也擁有較大股份。”章嵐稱。
由於目前頤中房地產46.26%的股份由青島頤中星日投資股份有限公司持有，剩餘53.74%股份為33位元自然人股東持有，根據《主收購協定》，遠洋地產旗下全資子公司北京市天麟房地產開發有限公司和北京遠坤房地產開發有限公司將分別以11.5541億元和9.9459億元收購上述兩部分股份，收購完成後頤中房地產將成為遠洋地產全資子公司。
據悉，這一收購最後完成的時間將不遲於2007年12月31日。
迫不得已？
作為山東當地一家頗具實力的房地產開發商，頤中房地產先後在青島完成了“頤中花園”、“榮馨苑”、“城市生活家”和“城市夢想家”等項目的開發建設，在建的項目還包括有“頤中·銀街”、“頤中·高山”和體育中心住宅等。
根據傲翔金融的瞭解，不論是專案開發、管理還是營銷，頤中房地產在當地都擁有極高的知名度。而且，目前國內二線城市的房地產市場正處於上升發展階段，公司為什麼會選擇在這個時候出售全部的房地產股權？
章嵐表示，過去頤中房地產主要依靠母公司頤中集團通過煙草的一些收入為其地產業務發展提供資金支援，“隨著現在國家宏觀政策的變化，頤中房地產未來的發展需要尋找新的資金平臺。”
章嵐的說法似乎有一定的道理，但據青島本地一位房地產開發商透露，更深層次的原因在於，整個山東省早在去年年底就已經開始對煙草行業實施大的重組，計畫將當地一些大的煙草公司合併組建成為山東中煙股份公司。根據重組的要求，煙草公司要進行主輔業的分離，將一些第三產業剝離出去，並在內部要求把進入地產行業的資金撤出來。
頤中集團作為山東兩大煙草集團之一，由於長期以來都是以捲煙生產、銷售與煙草種植作為主業，因此受此影響，頤中集團一直在為頤中房地產尋求新的融資渠道，同時開始對外出售、轉讓旗下土地儲備和專案。
有跡可尋的是，就在今年9月初，頤中房地產就與陽光股份(000608.sz)簽署協議，按照陽光股份當時發佈的公告，陽光股份擬通過受讓頤中房地產旗下千千樹置業公司70%的股權而取得千千樹專案的控制權，或以專案轉讓的方式獲得千千樹專案的開發權，涉及轉讓款項為5685.714萬元。
超值的收購行動
根據雙方的約定，遠洋地產將收購頤中房地產所有淨資產和土地儲備。而一旦收購完成，遠洋地產將於11月15日或之前向頤中房地產提供9.5億元的股東貸款，作為頤中房地產的營運資金。
遠洋地產的公告還顯示，目前頤中房地產擁有土地使用權證、已簽署土地出讓合同或已成功中標的土地總儲備的總規劃建築面積約為118萬平方米。
以遠洋地產21.5億的收購價格計算，平均樓面地價為1822元/平方米。而目前青島主城區的房價在每平米七八千元左右，而海邊的房價更是高達每平米三四萬元。
因此，對於上述收購事宜，一位國內熟悉房地產喲業內人士就評價說，對於遠洋地產來說，不僅可以輕易進入青島及山東其他城市這些公司原來的空白市場，而且通過並購的方式，可以以低成本進入這個地區，“遠洋地產完成收購以後，將在青島乃至山東拓寬其專案的開發渠道，實現以立足青島輻射整個山東的開發模式。”
傲翔金融也認為，通過收購地方房地產公司進行擴張，遠洋地產不僅可以實現全盤的購地計畫，還能降低收購後的管理成本和交易成本。
傲翔金融予遠洋地產3377.hk、增持評級、並予中線目標價 : 16.50 .