炒樓是集體犯罪行為

香港樓價高企，年青人置業無望，只有望門興嘆，遙遙無期！ 

樓價高漲，開始引發民怨，政府只是勸年輕人別急著買樓，暫時租屋住比買屋更加划算，但政府看著樓價飆升，卻顯得束手無策。 

樓價持續高企，原因錯綜複雜，當然地產發展商是幕後黑手，製造煙幕，謀取暴利，而大陸人來香港投資置業買賣，推高樓價也是原因，政府其實也責無旁貸，有限量賣地和高地價政策，刻意營造一個經濟繁榮的假象，部份有錢的香港人推波作瀾，也樂意跟隨炒樓賺錢，普羅大眾被洗腦，房屋供求非常短缺，於是齊齊加入這個換樓炒樓的無休止追逐遊戲！ 

或許德國的例子可作為參考，德國樓價這十年都不漲，全賴其健全的樓市政策，其中的關鍵是，德國將居住視為每位國民應有的權利，是社會福利制度的一環，在政府的強力介入之下，才得以保證樓價長期穩定。

在德國，住宅不是商品，是基本人權，所以炒賣樓房，原來等同犯罪，是一個對香港人很新鮮，完全不同的概念！ 

德國政府認為住宅具有壟斷性，又是民生必需品，不應用來炒作謀取暴利，土地與房產，不同於一般自由買賣的商品，是基本人權，依據此一原則，制訂出抑制炒樓的嚴格稅務法，甚至是刑法，以保障居住權利。 

在德國，如果開價超過標準價20％，地產商將遭受最高5萬歐元的鉅額罰款，若超過50％，除了罰款，還可能面臨三年徒刑，因為涉嫌惡意炒作。 

在德國，買賣不動產的獲利，也會課以重稅。買樓十年內出售的獲利，要被追收15％以上的「投機稅」。

德國政府更透過嚴厲的雙重稅收政策，來抑制投機行為。自有自用住宅，不需繳付不動產稅，只需繳付土地稅，而出售房地產時，賣方除需繳付評估價值1至1.5%的不動產稅，賣方還要繳付3.5%的交易稅。如果買賣獲利，還需繳付15%的差價盈利稅。自有房屋出租，需繳付不動產稅外，租金收入還需繳付25%的資本利得稅，政府藉此稅制，來抑制投機者的獲利空間。 

德國自有住宅率為42%，租賃住宅率高達58%，而年輕族群中，租屋佔77%。政府制定嚴格的租賃法；另外，德國政府鼓勵民間自建或合建房屋，打破開發商對房屋供應的壟斷，每年新建房屋總數中，合建房屋佔超過30%的比例，而透過供應大量廉價租賃房屋的手段，對穩定樓市，穩定社會方面，起了重要的作用。 

根據這個邏輯，香港的炒樓，就是政府、發展商和部份市民的集體犯罪行為，香港政府又能否學效借鏡，反思樓市住屋發展政策，讓八百萬香港市民能夠安居樂業，不需再為求一處容身之所而煩憂！

德國樓市房價能夠長期維持穩定，原因可總結為以下7點： 

1. 蓋房依照人口需求：維持供求平衡，德國有詳盡的建房規劃，蓋房子是依照人口需求而蓋，每年有25萬套新公寓完工，確保供需平衡，是穩定房價的鐵律。 

2. 先存後貸的合同儲蓄：德國有固定的房貸利率，利用金融制度來穩定樓價。所謂「合同儲蓄」是「先存後貸」的房貸模式，有別於一般以住宅抵押貸款。不僅如此，德國所有的貸款（包括合同儲蓄及商業貸款），皆為固定利率，儲蓄房貸利率，低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。長期穩定的房貸利率，足以應付任何金融市場的波動。 

3. 有保障的租屋市場：近6成民眾樂於租屋，德國的自有住房率為42％，租賃住房率高達58％，尤其是年輕族群中有高達77％都是租屋族。德國人之所以願意且樂於租屋，全因其發達的租屋市場。市場上持續供應大量便宜的出租房屋，政府也強力介入租屋市場，房東不能隨便調漲租金，法律上也保障房客的利益，租房的安全感，並不亞於買房子，所以數十年都住在同一個租屋的，大有人在。

4. 蓋房由「合作社」一手承包：以免開發商壟斷，德國鼓勵自建房、合作建房，避免開發商壟斷市場，尤其合作建房，更占出租住宅的大宗，每年新增的住宅，總數中有30％為合作建房。 

5. 獨立的地產價格評估制度：在德國，各類的地產價格，並不是建築商，或政府說了算，是由獨立的地產評估師來評估判定，評估師必須對自己的評估結果負責30年，倘若有誤，須負擔法律責任。不僅有獨立的評估制度，德國還按照聯邦建築法，在各地成立了「房地產公共評估委員會」，其職責是負責制訂當地的「指導價」，為不同地段、類型的住宅制訂了「基準價格」。該指導價具法律效力，所有房地產交易，均有義務照此執行，並在合理範圍內浮動。 

6. 非自用住宅課重稅：買低賣高幾乎不可能，稅制是德國政府遏制炒房獲取暴利的一項重要武器。德國的自有自用住宅，不需用繳納不動產稅，至於出租自有住宅，除了要繳納不動產稅外，還要課25％的資本利得稅。另外，房子的管理及維修費用也很高。一層又一層的的課稅機制，大大壓縮了炒房者買低賣高的利潤空間。

7. 居住是基本權利：政黨也不敢漠視民意，德國政府並不將房地產視為經濟產業，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確保障人民的居住權利，是德國政府制定所有住宅政策的核心，因此，儘管地方政府掌握大批的公有土地及公房，但沒有人敢抬高當地地價樓價，來增加當地政府的稅收。

房地產政策，是德國政黨競選的主要辯論議題，假如有人提出的政策，無法保障民眾的居住權，甚至是助漲樓價，其喪失的不僅止於選票，而是賠上了整個政黨，及自己的政治生命。