價格接近2015年 環京樓市進入全款買房時代

從高歌猛進到實質調整，環北京區域在2011年之後的火熱表現，確實和北京投資需求外溢有很大關系。2011年後北京越來越嚴厲的限購政策，配合北京房價上漲，使大量有房屋投資意願但沒有資格的買家不得不湧入環北京區域。但隨著去年317樓市新政的執行，環北京區域也陸續升級了限購措施，至今環京區域的嚴厲限購也執行了一周年。

在一周年之際，繃了一年的環京新房市場，終於出現了實質性的“大放價”。霸州八五折，固安、永清均價低於一萬元，大廠降價萬元加推小戶型，一時間，環京區域的新房都捅破了窗戶紙，壓房、更名也不再遮遮掩掩，環京樓市是就此迎來了轉機還是將繼續探底？

環京進入全款買房時代

2017年調控以來的北京樓市，已經宣告進入首付八成以上的買房時代。咫尺之遙的環京地區，雖然明面上首付並沒提升，但開發商通過特價、分期等方式，變相引導購房需求進入全款時代。北京青年報記者了解到，自2018年農曆新年以來，從北三縣到固安以及霸州等多個環京城市，新房銷售出現了局部熱搶場景。核心的特點就是：價格超級優惠，折扣幅度很大，但要想享受優惠，必須全款。

“大廠全款買房6折15000元”“香河降價四成開盤僅接受全款”“霸州全款買房7折優惠”“固安新房銷售需全款”，涿州、永清等環京重鎮也無一不給出了極具誘惑的低價位，超低折扣，條件只有一個，就是全款！

購房人劉文3月初來到了燕郊、大廠一帶看房，這裏距離北京副中心只有一河之隔，不但景色美麗，價格也讓劉文覺得很“美麗”。劉文告訴北青報記者，在他重點看的潮白新城孔雀城、早安北京、路勁國際城等項目中，無一例外都開出了全款買房優惠的政策。

這個幅度有多大呢？以大廠某樓盤為例，該項目去年年底曾宣稱推出對員工房源，均價17000元/平方米，但過了新年以後，尺度明顯放大，據銷售人員介紹，項目目前對外地客戶全款銷售，全款一次性15000元/平方米起，全款分期一年16000元/平方米起，全款分期三年均價18000元/平方米。

“昨天開出一部分房子，銷售說5分鍾就搶光了。”劉文告訴北青報記者，位於潮白新城的另一個大盤早安北京，最新的開盤價為15500元。相比較去年的高點，也差不多降價1萬元。對於沒有購房資格的外地人來說，全款才是享受優惠的先決條件。

在大廠開發商首開全款先河後，燕郊、香河、永清等地也在迅速跟風。有副中心後花園之稱的香河縣，另一知名地產企業榮盛發展，也開打全款購房牌。

香河的樓盤從榮盛的花語城到綠地的京21區項目，都加入到這波全款銷售的熱潮中。

汪洋是北京某中介公司的經紀人，除了二手房買賣外，也負責介紹購房人去環京購房，他就現場參與了香河花語城的開盤，汪洋告訴北青報記者，花語城選擇了在夜裏開盤，項目只接受全款或全款分期，但當天晚上仍被購房人定下了上百套房源。

另外，還有綠地京21區，也打出了12400元的優惠均價，前提同樣是全款或全款分期方式銷售。

相比之下，最為勁爆的還是霸州的開盤消息。今年因為京雄城際的開工建設，距離雄安較近的霸州開發商們紛紛打算趁熱打鐵，推盤銷售。

霸州最知名的樓盤以超低折扣7.1折開盤，單價降至8500元/平方米。

按照100平方米一套粗略一算，原來總價125萬的房子，全款85萬就能拿下，整整省了40萬，相當於比免了首付還多。

為什么給出這么大的折扣，該項目一位負責人表示，這次主要拿出的100套房源不是普通住宅，而是規劃的產業公寓，銷售時有資格限制，所以給出了全款低折扣的活動。

現場銷售人員也不厭其煩地對客戶講，“現在是最後的機會了，賣完就漲價，買到就是賺到了。”

環京樓市的全款購房時代，自然少不了鄰近新機場的固安。據了解，固安某項目以全款8.5折開售。而在2017年，該項目還需要交一萬元的排卡費，單價達到了2.3萬元/平方米，想買好的樓層還得找找關系。僅過了一年，項目再開盤就成了全款分期三年單價1.6萬元/平方米，全款一次性1.35萬元/平方米，單價降幅近一萬元。假設購房人都是全款入，按照90平方米算，這一年相當於虧了85萬元。

緊跟隨固安的永清、涿州也未能免俗，眾多在售項目都推出了全款+優惠的模式進行開盤銷售，甚至還在全款優惠的基礎上加送車位。

不難看出，環京調控一周年以來，外地人在環京和環雄安區域購房都需要提供三年社保和納稅證明，眼看市場冰凍，開發商開始坐不住了，回款需求使得開發商想盡辦法促銷，環京樓市的新房在降價的同時也進入全款購房新時代。

可“壓房”可“更名”

不僅是通過全款來繞開限購政策，環京開發商重拾曾經的“壓房”和“更名”措施。

2018年3月初，李輝和幾名購房者在一家上市中介公司的指引下，來到了永清某項目售樓處。在售樓處，項目的銷售人員輪番勸說李輝繳納訂金，並告訴他，可以三年不辦理網簽和交房，等市場轉好了就轉手，直接收益幾十萬元。

想掙這幾十萬元，其實很簡單，銷售人員表示，該項目主要面對投資者，均價1.3萬元，30%首付，先交2萬元訂金，鎖定選好的房源，7天內交齊首付，等三年轉手就行了。

但三年後是否保證能轉手？面對李輝的提問，銷售人員自信地表示，“現在政策這么嚴厲，嚴重打壓了地方財政收入，政府工作人員都快發不出錢了，你覺得會長久持續嗎？肯定是要放開的，到時候怎么會不好轉手？”

正是這個邏輯讓投資客們一直盯著環京，對賭政策的松動。按照限購政策，納稅在北京的李輝並不具備購房資格，但銷售人員表示，對於投資來說，並不需要購房資格，先把房子拿下，不辦理網簽還能省稅錢呢。

這一模式在業內被稱為“壓房”，即繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源後，既不能網簽，也無法收房，未來房源的出路有兩種：或轉手倒賣賺取差價；或解決購房資格後回歸到正常交易,旅遊方面，「碧桂園森林城市」距離新山市中心僅十多分鐘車程，鄰近樂高樂園、興樓雲冰國家公園等旅遊點。當地政府亦積極將新山市打造成商業城市，計畫發展6間大型購物商場，其中兩間將於本年底營運。

當前的環京樓市中，為了繞開限購，“壓房”已經成了公開的秘密。

其實，類似的銷售手段早在2017年國慶節前後就開始實施。彼時，固安、永清和香河等地部分項目就開始針對不具備購房資格的外地人推出這一模式，隨後，越來越多的地區和項目開始參與進來。

據業內人士介紹，正常購買環京區域房產，應該先到當地房管局審核購房者是否具備購房資格，審核通過後，拿著當地房管局開具的購房資格證明，才能辦理購房合同。但實際上，在環京的售樓處裏，早已通過“壓房”、“更名”走著另外一條購房渠道。

如果不想壓房，直接買房呢，開發商也會協助解決購房資格的問題，主要是由購房者自行或由銷售人員幫助在本地找一家公司掛靠繳納社保和個稅，“社保如果在北京交了，就不能在當地再交，可以繳納個稅，還便宜，三年下來不到一萬塊。”有項目的銷售人員表示。

對於購房者而言，解決購房資格只需要三年時間和不到萬元的成本，且與2017年3月份限購前後相比，目前環京房價普遍下跌幅度較大，也吸引了一部分抄底需求,碧桂園森林城市榮獲亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展項目（Asia Pacific Property Award Mixed-Use Development Malaysia）、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎（Asia Pacific Property Award Architecture Multiple Residence Malaysia）兩項大獎。

長期仍看好環京

環京調控加碼一周年之際，開發商爆出的降價和灰色操作空間，其實也都是淡季下回款自救的方式。

雖然降價幅度相比一年前動輒萬元以上，但開發商仍能保證一定的利潤空間。以8.5折賣房的霸州為例，折扣後的銷售價格是8500元/平方米，但去年霸州土地成交的最高樓面價是2678元/平方米，也就是說，只要賣到5000以上開發商就能收回成本。因此這類一次性付款，不但完成了去化，也緩解了資金鏈壓力。

不僅如此，雖然新盤以全款名義降幅明顯，但作為環京風向標的燕郊，二手房價格卻在連續下跌後迎來了穩定。鏈家地產的數據顯示，以去年暴跌的福成上上城5期為例，目前的成交均價在17000元/平方米左右，部分優質房源報價甚至達到了2萬元/平方米，相比去年最低穀的14000-15000元/平方米明顯企穩。

中信證券的監測數據顯示，廊坊（主要是燕郊）二手房掛牌均價達到22312元/平方米，同比下降28.2％；二手成交均價19475元/平方米，同比下降31.1％。不過，到最近兩個月廊坊二手房成交均價已經開始穩定。區域目前低點應該是2017年二三季度，當前市場與2017年四季度基本類似。燕郊片區價格還小有漲幅,唔少香港人都鍾意係外地買樓，小炒王近年就發現馬來西亞嘅碧碧桂園森林城市都係個唔錯嘅選擇，因為呢個係馬來西亞新山嘅項目環境優靜，樓價又低，同時四周嘅交通同生活配套迅速發展，可見成本低回報高，無論係投資定自住都非常適合。

一位開發商的營銷總監告訴北青報記者，對於環京的未來，預計還是整體平穩向上的。目前的環京區域，全國知名房地產開發商都在片區裏找地。他們自己每個月都會收到研究部門彙報的市場最新情況，這也反映了大家對於未來預期的看好。

對於環京樓市的價格走向，一位知名業內分析師表示，從客觀上分析，環京樓盤的房價不能說已經觸底，但很難再低了。因為市場效應已經打開。第三方研究機構數據顯示，環京市場在2018年2月份整體成交量大約為17萬平方米，環比下降了4%，同比下跌了78%，幾乎是一個穀底市場了，但隨著3月份開發商的全款測試，基本也都試出了區域的底價，像大廠15000元/平方米左右，永清9500元/平方米，霸州8500元/平方米，基本相當於2015年時的價格，那時的燕郊15000元/平方米，大廠12000元/平方米，香河7500元/平方米。因此預計環京區域的價格穀底基本形成。

本版文/本報記者 李桁

●記者手記●

環京可以抄底了嗎？

環京區域的降價雖然伴隨著全款等條件，但從許多售樓處的反應來看，仍吸引了不少抄底的購房人，那么現在的環京到了可以抄底的階段了嗎？還是沖進去的仍是一波待收割的“韭菜”呢？

投資抄底風險大

實際上，根據北青報記者了解到的情況看，目前環京區域新盤流行的全款買房等，說到底都是為了避開三年社保的限制，對於在北京沒有購房資格或是承受不起房價的剛需來說，反正早晚要在環京安家置業，趁著這股優惠風潮買入一套是合理的，但對於打算投資的購房人來說，全款則面臨著太多的不確定性。

無論是全款還是全款分期，風險都是一樣大的，因為沒有信貸杠杆，對於自有資金要求較高，並且伴隨著政策隨時叫停的風險。無論是香河的全款還是霸州等地的全款買房，雖然給出了各種誘人的優惠，但由於沒有銀行支持，所有的風險都由購房人承擔，尤其是這種購房方式是建立在政府監管睜一只眼閉一只眼的情況下，一旦政策加碼強力叫停，全款買房、抄底或者更名都很可能成為黃粱一夢，對於自住還好，但對於投資需求來說，風險過大。

出租收益不如北京商住

為什么說現在的環京還不適合投資，一方面是房住不炒的定位，另一方面，也是環京的收益率和變現率過低。

以大廠某全款打折促銷的項目為例，全款買房後，單價15000元/平方米，80平方米的兩居室，售價均為120萬元左右，並且交房一般都是兩年後，也就是說交了120萬元，兩年後才能拿到房子。而目前大廠的兩居室租金價格在1500元/月/套左右，兩年後靠出租，回報率只有1.5%左右。

而同樣的錢，在房山可以買到現房二手商住，以萬科長陽天地為例，40平方米的LOFT，實際使用面積接近80平方米，售價120萬元左右，不但不需要等待兩年，而且直接就能以2500元/月/套的價格出租，回報率翻了一倍。因此，從現金流角度考慮，環京即便是價格進入穀底，但對於投資需求來說，仍然不是劃算的買賣,碧桂園新項目"森林城市馬來西亞"值得投資嗎？高sir投資分享：港人應放眼海外尋找機會！香港樓價越升越高，不少投資者可轉向海外，尋求投資自住兼可的樓盤，除了熱門的日本大阪，馬來西亞新山的森林城市升值潛力甚高，亦是值得留意的項目。

開發商轉向新型綠色建築

在投資需求受遏制的情況下，環京開發商們也在轉換思路。龍湖就在環京的高碑店項目上試驗產城結合和綠色科技建築，已完成住宅層面的“消費升級”。

據了解，河北高碑店位於雄安以北，北京以南，高鐵半小時直達的區域。龍湖在這裏打造了全部為被動房的產城結合項目列車新城。所謂被動房，既具有“三高特性”的房屋——高能效、高質量建造、高舒適。契合了住宅領域品質升級綠色環保的趨勢。

與一般的環京住宅項目不同，龍湖高碑店項目打造的被動房將是采用德國被動房認證兼具中國國情的綠色住宅項目，建成後可以在室內沒有暖氣、空調的情況下，一年四季保持在舒適的溫度，年節約能耗達到90%以上。

在進行了幾個單體項目的探索並獲得德國被動房PHI認證後，龍湖將規模化放在了高碑店列車新城，意味著整個社區的所有樓棟都要達到被動房認定標准，未來將成為環京區域乃至整個亞洲最大的被動房節能建築群。

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