英債負息

政治大跌市
2020年05月25日

　　上周大市焦點當然是港版《國安法》落實，恒指周五隨消息公佈大跌，夜期繼續低水。事件在國際惹起關注，若然美國大力反擊，與內地摩擦升級，金融衝擊必然惡化。由於美股收市前華府未有具體反擊措施，美股初步反應溫和，杜瓊斯工業平均指數跌後回穩，收市微下跌8點，收24465點，標普500指數上漲6點，收2955點，納斯達克指數上漲39點，或0.43%，收9324點。

　　美股平穩不代表衝擊過去

　　一周累計，杜指抽升3.3%，標指和納指分別攀升3.2%和3.4%，港股跌、美股升，反映了本地政治動盪的估值折讓正在出現。雖然美股暫時未有受香港立法和股市大跌影響，但不能視為衝擊過去。因為美國如何對應事件，包括稍後發表的《香港人權法》點寫，甚至會否影響香港的關稅區地位，仍然是一大陰影。如果美國取消香港獨立關稅區地位，勢必掀起第二波的衝擊大浪。

　　上周兩會召開，陸羽仁預告今年不同往日，難有兩會概念炒作，相反仲要留意政治低氣壓。結果，人大上周五宣佈審議港版《國安法》，美國總統特朗普明言會作強烈回應，港股單日隨之急挫1349點，成交暴增至1805億元。

　　港股急跌，部份原因是擔心中美大鬥大，愈玩愈激。外電報道，美國會因應立法，將取消香港特別關稅區地位。港股未來動向，要看立法細則，同時也要看國際反應，由反修例到社會運動，現在玩到咁大，始作俑者未知當初有無預計得到。去年有人跑到美國要求訂立《香港人權法》，總統同議員又真係陪他們癲，當時已經覺得濕滯，現今果然引發政治大跌市。

　　喺政治風暴下，恒指連續跌穿24000及23000兩大關口。以全周計，恒指累積下跌867點或3.64%；國指累積挫247點或2.56%。大跌市之中，資產集中香港的地產股全部重傷，上周五單日急跌一成者比比皆是，紛紛創出1年低位，好似信和置業(083) 收報8.97元；太古地產(1972) 收造18.18元；領展(823) 收報60.95元；新世界發展(017) 收造8.01元；九龍倉置業(1997) 收造28.6元，跌幅都接近10%。龍頭股長實集團(1113) 周五下滑8%，收造42.6元；新鴻基地產(016) 挫7.8%，收報90.75元。樓宇物業是不動產，對政治反應敏感度高，最近新盤開售反應不俗，但地產股懶炒開盤，說明炒家對大環境的不安心中有數。

　　打中罩門再觸發震盪

　　中環茶友中有人曾經歷過上世紀八十年代中英談判危機，當時香港出現貨幣危機，港元兌美元跌至9.6元水平，市民搶廁紙白米，最後實施聯繫匯率。觸發風暴原因之一，就係97問題開始浮現，初期商界人士憧憬內地願意讓英國以主權換治權，但當內地領導人鄧小平堅決表明要收回主權，1997年香港會回歸中國，投資者擔心政治前景不明朗，樓市股市大跌。當時英資大行怡和置地本來最看好本地房地產，因為借重債買地搞到周身傷，香港四大華資地產商就乘時而起。

　　97的前途談判係政治大事，同時係經濟大事。當時好多有錢人移民，豪宅樓價因此平過住宅樓價，當時太古城樓價不需要1000元一呎，山頂樓價仲平，而且搵人買都難，同樣，寫字樓樓價大跌，不少項目要腰斬。茶友話，當時香港係中國創匯的中心，絕大部份外匯同投資都係經香港吸收，英國同英資財團滿以為內地從經濟考慮，會容許延續殖民地管治，無想過鄧小平這樣強硬，堅持要收回主權，結果成為大輸家。

　　內地在原則上強硬，82年有財經報章刊出「1997年中國鐵定收回香港主權」的消息，其後股市大跌，其後中國宣佈「一國兩制」，被認為是懷柔政策，然而開始為《基本法》進行諮詢、草擬，香港信心逐漸回穩，新地、長實、恒基、新世界四大華資大舉買地。當時由於對國安問題覺得敏感，於是刻意留白，讓香港在回歸後自行立法。這個沒有封好的罩門，結果再度觸發股市震盪。

　　中美打交 港人出頭太不智

　　同上世紀80年代不同，係當時前途問題交手的是中英政府。當時中國已有大國氣勢，談判姿態凌駕英國，英國以低姿態反而與內地談得好，達成多項協議，成功解決信心危機。今日中國的對手是美國，港版《國安法》風波不但要看內地，同時要看與美國的互動。美國佬不同當年的英國佬，他們行事霸道好多，現在兩國角力又涉及老大要消滅老二帶來威脅的戰略考慮，部份香港人硬要把個頭伸喺兩個打緊交的巨人之間，凶險程度可想而知。上周引爆的政治市是其他市場所沒有的風險因素，大市的知期波動因此更加難以預測。

　　跌市之下 壹傳媒股東有泵水壓力

　　香港訂立《國家安全法》，被視為受累股的壹傳媒(282) 股價即時急跌兩成，創出歷史新低。股市大跌，股價創新低不算太奇怪，但如果回看壹傳媒歷史高峰股價原來高達23元，現價連百分之一的價值也不到。現時公司市值仍有3.1億元，以其持續虧損狀態，中環茶友認為已算難得。

　　壹傳媒近年經營壓力持續增加，在去年社會運動開始後，開始大力推動顏色經濟。作為倡議者，公司的股價未有因此受惠，在近月的反彈浪中表現大落後，終於在昨日的大跌浪中破底。壹傳媒股價是在2000年3月創出4.6元高位，之後5股合併1股，折合等如現時23元，現在股價比高位跌了超過99%。

　　壹傳媒股價在科網股狂潮下大炒，其後網媒如fb、IG快高長大。然而，看好網絡媒體的壹傳媒無法把概念變成生意。去年，集團把內容全部放在網絡免費開放，結果被社媒大量侵蝕讀者和收益。去年，集團變招把免費變成收費。然而，訂戶數目由開始的80萬下滑至不足60萬，同時由於流量大跌加上疫情衝擊，收費業務未令股價起死回生。

　　與壹傳媒同病相連的是曾受該系刊物網站抬捧的毛記葵涌(1716) 同樣創出新低，以首日掛牌高位達11.76元，股價蒸發亦達96%。

　　傳媒股近年備受轉型困擾，今年更受疫情打擊雪上加霜，現時再加《國安法》震盪，若然公司資金本來已有壓力，可能最終都要股東泵水才能渡過寒冬。

　　陸羽仁

政治市開大定開細？
2020年05月25日

　　上周五全國人大亮劍，宣佈授權人大常委會訂立《香港國安法》。港股隨即下插，當日早上低開523點，報23756點，已經係全日高位，之後跌幅擴大，最多跌過1401點，尾市微彈，收跌1349點，收報22930點，跌幅5.6%，創兩個月新低。看技術走勢，恒指已經破位，要小心輕微反彈後，仍會下試低位。

　　個別股份方面，地產股跌得很傷，信和置業(083) 挫10.3%，收報8.97元；太古地產(1972) 跌10.2%，收報18.18元；領展(823) 跌10.2%，收報60.95元；新世界發展(017) 跌9.8%，收報8.01元；九龍倉置業(1997) 跌9.4%，收報28.6元；太古(019) 跌8.4%，收報44元；長實(1113) 跌8.4%，收報42.6元；新鴻基地產(016) 跌7.8%，收報90.75元；港鐵(066) 跌7.7%，收報38.05元；恒基地產(012) 跌6.7%，收報27.7元。

　　阿爺擺硬 無估GDP增幅

　　兩大科技股略好過大市的5.6%跌幅，騰訊(700) 跌4.8%，收412.4元；阿里巴巴(9988) 跌3.9%，收報198.2元；其他科技股較差，美團點評(3690) 跌7.1%，收報118.5元；小米(1810) 跌6.6%，收報11.86元。

　　內銀股則跑贏大市，工商銀行(1398) 跌2.4%，報4.94元；中銀(3988) 跌3.1%，報2.83元；建行(939) 跌4%，收報6.02元；農銀(1288) 跌3.2%，報3.03元；招行(3968) 跌3.8%，收35.7元。市場認為大型內銀股，受香港風暴影響較細，所以跌幅相對少一點。

　　我之前講過，這次人大政協兩會不但無得炒，還可能會因政治低氣壓，成為大市負面因素。結果一如所料，阿爺亮劍要訂立港版《國安法》，未來應該還有一段時間發生衝突，其中有幾點值得注意。第一，西方國家已在譴責中國做法，美國隨時會祭出一些制裁香港或中國措施，評級機構也可能調低香港評級，除咗股市港元也會受壓，短期內將會有一股來自西方的衝擊殺到。

　　第二，阿爺硬如鐵石，若受到制裁必會報復。在國家總理李克強的政府工作報告內，沒有預測中國今年全年經濟增長速度。熟悉內地情況的高人說，這不但是新冠疫情帶來的衝擊難以估計，而是阿爺預咗與外國「開波」，如果以美國為首的西方國家對中國實施制裁，中國將會反制，如果定出GDP增長預期目標，將會綁手綁腳，不定目標等同「晒冷」，你搞我時我會報復，講明不怕GDP會大跌，這是一種底線思維。

　　社運難停 美國亦難玩

　　第三，大型社會抗爭運動再起。阿爺出招之後，昨日開始有示威抗議。等到美國出招後，相信會鼓動本地抗議運動，大型衝突的陣痛，似乎在所難免，對零售業會造成影響。

　　未來局勢會走向兩極。第一，開大。美國認認真真出實招制裁中國，中國以牙還牙大力反制，大撼大，局面極之動盪，不止中港股市，連美股也會大跌。

　　第二，開細。特朗普大大聲想借疫情向中國追責，借《國安法》向中國問罪，借機抽水為自己助選。到頭來遇上中國要晒冷時，特朗普又怕股市和經濟跌得太勁影響選情，虎頭蛇尾告終。港股跌一段後就會企穩，不至於會無底深跌。

　　你叫我估，我估開細的機會較高，主要是今年11月美國將進行總統選舉，特朗普面對的局限不小。上周五美股持平，杜指微跌8點，只不過是美國未曾出手制裁中國。如果美國真的出手，中國馬上反制，杜指再次跌到熔斷也不出奇，這種中美「攬炒」的結果，特朗普很難承受，他缺乏忍痛的空間。特朗普好難全面同中國博弈，較可能是玩制裁中國講多過做，大力發動香港政治力量上街抗爭，因為打爛香港，美國不傷，在人家的後花園打交，打幾勁都無所謂。

　　政治市之所以難炒，在乎從政者一念之間，所以大家都適宜小注怡情，不要去得太盡。

　　在這種政治環境下，我對樓市有個預言，可供大家參考。地產股之所以跌得這樣多，主要是因為本地樓價已經很貴，遇到政治衝擊，大家都看淡。香港樓市有一個最大的保底因素，就是香港的土地不足，大家都認為樓市即使跌，也不會跌到哪裏去，當樓價下跌一成，用家就會入市吸納。不過要小心這個假設，也會在劇變的政治環境中被打破。

　　內地撥地 供應大增

　　最近港區人大代表鄭耀棠，在接受內地媒體訪問時表示，他提出建議中央參照澳門的「橫琴模式」，由內地在香港鄰近地區撥地予香港，建立新社區，建議首階段土地面積為30平方公里，可容納60至70萬人口。30平方公里是甚麼概念？政府正在搞的「明日大嶼」填海計劃，面積是1000公頃，等於10平方公里。鄭耀棠這個建議，首階段就等於三個「明日大嶼」，當中除了建住宅，還有商業樓宇，帶動本地高科技產業發展。

　　所謂「橫琴模式」，就是中央此前把珠海連接澳門的橫琴地區撥給澳門，在當地實施澳門法律。橫琴島南北長8.6公里，東西寬7公里，可供開發土地面積約60平方公里。另外，民建聯日前提出類似建議，在珠海桂山島附近水域填海建造香港城，建議提供10平方公里土地供香港使用，等於一個「明日大嶼」。

　　中央希望徹底解決香港問題，訂立國安法是一手硬的，不排除有另一手是軟的，解決香港房屋問題，可能就是其中一個重要的軟功。香港搞「明日大嶼」一拖再拖，立法會連此計劃的前期研究撥款仍未批出，到建成樓宇，可能要十幾二十年之後，遠水不能救近火。

　　如果內地能夠撥出土地或協助填海，可能四、五年已經可以提供單位給香港人入住，而且建造成本遠比香港低。我認為內地撥地或幫香港填海，製造大片土地機會不低。這將大量增加香港土地供應，一下子解決香港土地不足問題。香港市區樓價現時呎價高達兩萬多三萬元，新界樓也要過萬元，在這些新填海區，樓價可能只是三幾千元，同時也可以提供大量公屋，幫助大量港人上樓。千萬不要以為這些地方距離香港會很遠，如果在珠海附近填海，一條路接上港珠澳大橋，已有完善交通配套，未來還可以興建鐵路搭上主幹線出中環。

　　香港的高樓價猶如建在浮沙之上，經濟咁差來已有跌價壓力，主要靠土地不足支撐。現時政治動盪，已對樓市造成根本性衝擊，如果再有大量提高土地供應的方案，樓價將面對更大下行壓力。總括而言，我不太看好香港樓市，覺得地產股會有壓力。尚幸香港很多地產公司沒有借貸，有充足現金，即使有大風大浪，也可以捱得吓。不過，如果近年有大量投地的發展商，揸了貴貨，就有排才消化得到，香港地產股還是不太適宜作長線投資。

　　陸羽仁

自以為是的執政足以摧毀－個無視人民的政權…曼德拉

2028...

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只係陸 Sir 寬宏大量，至俾你喺到搗亂啫，正如陸Sir 所講的「你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇」，既然覺得咁「荼毒眾生」，點解你唔過主呢？

 獸人bro，吹你唔脹

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各住有時間重睇《公主嫁到》余詩曼活演三公主

此劇的女主角佘詩曼憑演昭陽公主（三公主）一角大獲好評

坚强硬朗，敢作敢为，遇到不公之事，据理力争

哎喲，原來啲色情廣告post係獸入Bro放上去？搞得這個網站烏煙瘴氣。

袋鼠兄，如果有人在你家的大門張貼廣告或者倒垃圾，你會唔會掃走佢呢？或者你有更好的回應方式？

中原城市領先指數 CCL

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日期 Date	中原城市領先指數 CCL (所有成份屋苑)
2020/05/11 - 2020/05/17	177.54
2020/05/04 - 2020/05/10	175.94
2020/04/27 - 2020/05/03	175.00

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大，杜指跌66點，趁住市靜少少，我又無咁忙，答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文，質疑我在當年話樓貴，他們問我兩個問題，1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低？

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升，兩者不會出現這麼大的差價，差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能，第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況，2012年樓價，以中原城市領先指數計，當年年中上升到110，比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159，地產分類指數升到36326點，中原指數升咗44.5%，地產指數升了45.3%，兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿，買股唔借錢無槓桿，呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多，中原指數不完全反映現實。呢樣亦係，不過若你咁唔好彩走去買豪宅，或者新樓貴貴單位，而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點，第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案，今天仍然覺得如此，不是今天更高，當日便不是高，樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」，第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」，這個世界有很多投資目標，不買本地港島樓去投資其他東西，可以買股票，也可以買其他地方的樓，如大陸樓，這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405)，每年派7厘息，2012年中3.6元，如今5元，賺價39%，加埋每年7%息，夾埋5年有70%以上回報，唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓，在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎，即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎，如今是5000元一呎，當然亦唔係咁多人買咗，我唔好講咁多，費事俾人媽我。不過對唔住，我自己過去幾年無在香港買樓，不過在大陸在倫敦買了樓，回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴，唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」，雖然我當日主要針對投資者，無叫人自住唔好買，我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」，但如果你當日追問我，我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單，我當日已覺得樓價貴，若財力唔夠夾硬去買，咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」，自住樓也是長線投資，咁貴買風險幾高(今天係好高，明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌，好多人買了樓輸身家的慘況，有人被銀行斬倉，有人收入高頂得順，也供了20年貴樓，到今天才剛剛供完，20年收入主要拿了去供樓，特別是下跌之初頭5年，供貴樓搞到自怨自艾，搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特，叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲，乜都見過，難免保守。

        講多兩句巴菲特，佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢，貴嘢繼續升，提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬，佢話試過唔買貴嘢，佢的巴郡表現跑輸大市，俾客戶日日鬧，又要沽佢隻股贖回投資，佢壓力好大，搞到電話都唔敢聽，捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神，我同巴菲特唔同，佢叻啲，我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨，我只係在免費網站吹吓水，無咁大壓力。我呢啲投資建議，你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇，兩不相欠，相當自由。

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2012年樓市是高還是低？

2028...

SIGH...

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續（下集）
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」，但股市並不黑色，內地公佈第二季經濟增長只有7.6％，市場相當冷靜，內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠，等如無上落，收2185點。港股亦撐住19000點大關，收19092點，升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采，早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響，但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳，股價勁升6％，帶動整片美國金融股抽上，再加上歐美投資者認為中國7.6％經濟增長，不是硬覑陸，杜指爆升203點，大升1.6％，終止連跌六日的頹勢，港股應有反彈，特別係跌得好殘的內銀股，應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁，上上落落，壞消息面世時，又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」，股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反，認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上，佢地鍾意同散戶做對手，所以要極短期炒作，只能在市場評價好差時買，在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」，講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 上，如今樓價升了，投資的股票跌了兩成多。文章見報後，迴響不少，有不少甚為專業的老友都有評價，可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一，順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手，睇完「硬道理」棄樓買股的手法，有此感歎，「買股票要年年有表現，其實近乎炒作，不是投資，炒作要順勢，唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉，要冒上替代使用成本高升的風險（租金上升），單就炒作而言，佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話，股神巴菲特咁成功，除鰦佢善睇公司價值，低價入市之外，佢都有「順勢投資」的味道，才不止長線有表現，而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油（857） ，除了因為中石油股價低迷外，還睇到2002年911事件後，美國大幅降息，美元將持續走弱，石油等商品價格將長線走強的大趨勢，當時美國石油股唔便宜，就買纒中國石油股，結果食正油價連年大升的潮流，多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司（BNSF）。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭，但如果真係咁睇好美國經濟前景，點解係買鐵路公司而唔係買銀行？巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程，靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂，投資進入低回報年代，加上油價高企，所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業，這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然，巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資，例如油價高睇好電動車，過份放大呢個行業的發展，入股比亞迪（1211） ，結果概念掂生意唔掂，股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平，所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱，事後睇係逆勢投資，因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市，令股市和樓市當年升得太勁，再加上基建泡沫，觸發巨大通脹，2010年開始要收水救亡，這種收水潮，對投資內銀的氣氛不利，「硬道理」投資失利，係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀，跌得多買鱓，升一兩成走人，仲搵到食。

        第二，買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩，佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人，一直鍾情股票長線投資，唔喜歡買樓，當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用，但他和香港人大多數發達方式不同，主要投資放在股票之上，而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例，佢話當年佢在包銷上市的公司中，揀鱓好鱓公司，用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票（呢鱓錢在他而言只是零錢），買鰦十家八家公司股票，夾埋只是用鰦十幾萬，到而家無計歷年收的利息都值400幾萬，當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢，但佢只想試纒證明，長獱優質股票，獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然，佢當年係投行大佬，睇住呢鱓公司上市，知道晒佢地盤數真假，佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實，普通股民唔識揀，好多時會揀鰦鱓垃圾股，佢以內銀為例，雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞，佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友，話中國第二季經濟仲有7.6％增長，仲話已經見鰦底，咁有乜№大問題，你睇纒歐美日的經濟有幾多增長？點解覺得美國好似安全過中國？美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長，美國今年第1季增長只有1.9％，有幾好？所以拉長十年睇，佢唔覺得股票投資有乜問題，但你要日日問股價，日日去比較，咁就大問題囉，心理好易不平衡。

        前投行大佬話，一般人買樓好過買股，除了因為買樓有槓桿外，還因為買樓焗你長獱，但買股好易出出入入，但完全唔贊成投資者買股「游水」（將長線投資的股份高位沽出低位獱番），因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素，所謂高沽，可能升少少沽鰦，結果只有輸錢股會長獱，賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘，點解唔可以長獱？佢認為若有心理質素長獱，買樓買股都得，只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三，最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見，雖然好似一個話內銀唔得，一個話內銀得，其實只是中短線和長線的分別，內銀價殘，卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我，好買唔好買一個西半山樓盤投資，16000元一呎，佢想買一個500呎細單位租畀人，話利息咁平，隨時供平過租，有租金淨收入。我計一計，500呎單位盛惠800萬大元，呢鱓單幢樓實用率好低，500呎樓有300幾呎都偷笑，呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花，好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣，只能咁同佢講，樓價咁貴，但利息續低，升3成變20800元一呎當然有可能，但跌4成變9600元一呎也有機會，好似跌的機會大過升少少，就算升鰦上20000元一呎，兩年內賣要畀特別印花稅，利潤無鰦一大截，叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」，係唔係股價會大升？我見靚女一面「炒相」，好似唔炒樓想炒股咁，就提佢小心係「樓價追股價喎」，在這種百年不遇的金融海嘯中，投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激，主要因為外圍唔好，內地股市上周五早段一度唔升仲要跌，搞到港股早段都要插，尚幸上證綜指當日午後都炒番上去，最後升1%收場，造2223點，港股都算收復失地，恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想，杜指跌124點，港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景，炒股的人愈來愈少，傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機，不過在歐美大崩圍兼大放水時代，傳統智慧係唔係咁啱用，都令人存疑。股票買唔買都得，但買樓有實際使用需要，就必須處理，令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問，我覺得問題有普遍性，所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講：「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者，在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後定下長遠投資目標，當時看好中國的長遠投資前景，將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 的股票之上，期間看着樓價不斷上升，雖然十分痛苦及無奈，但依然嚴守紀律，分段吸納，但3年過後，租金已將賣樓的利潤耗盡，自己的投資卻原地踏步，後期更是反覆向下調整，其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%，工行也下跌了22%，在後期將買貨目標轉至民行（1988） 及中銀香港（2388） 才止血，但倉位已滿，分配大概為A50 50%，工行30%，民行10%，中銀香港10%，由於A50及工行佔去總投資額的80%，令總投資虧損嚴重，本來看錯市受教訓是應該的，唯有處變不驚，靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資，暫時偏向以不變應萬變，除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持，這策略在這時勢還可取嗎？」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問：「尤幸內子沒有給予太大壓力，亦從未有因為經濟緊逼而爭辯，但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求，但現在似乎在2014年利息回升之前，也看不到有再上車的時機，要說置業的好時機，可能還要再等2016年，因樓市縱然下調，開始時也會比較反覆，大量的剛性需求，會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈，直至積壓已久的購買力完全釋放後，樓價便會正式受到考驗，陸老師同意這觀點嗎？」

      他又說：「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑，我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時，借了一些額外資本，總利息成本為0.3%，我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作，最低目標是保本，幸運地由於市況好轉，暫時的成果比預期更成功，由於要控制風險的關係，所以不打算加大短炒的資金，但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長，佔了不少篇幅，希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費，我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲，所以不妨長篇引述，我以點列回應。

      第一，賣自住樓要小心。我一直在講，如果是投資的樓，覺得樓價好高，賣咗出街，即使樓價再升，也只是賺少了，只要平常心對待即可，但賣自住樓要小心好多，這是一個百年不遇的金融海嘯，各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題，結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文，就係議論美國1929年的大蕭條，主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根，就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論，係唔係咁簡單放啲水就得，無人知，正因為咁，美國的利息政策係點，亦好難估。利息影響樓市，所以樓市的中短期後向無人摸得準，人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂，但到底幾時加息呢？

      若伯南克成功救番美國經濟，可能在2014年，甚至更早就加息，樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂，而且再步向衰退，美國有通縮而唔係通脹問題時，只能令利息超乎想像長期低企，咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓，好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好，若一方賣樓，另一方老婆老公唔同意，鬧得一兩年，離婚都有可能，最悲哀係離咗婚樓市先至跌，證明當初賣樓的決定係啱，但一切都太遲，所以賣自住樓，除了睇市之外，還有一個感情因素要考慮。

      第二，做咗不要後悔。好似「硬道理」咁，睇落有清晰思路，有自己邏輯，就不要動搖。他的理論是樓貴股平，所以賣樓買股，而家睇落唔啱，因為樓升股唔升，佢有少少動搖，仲借錢炒股，我建議佢唔好借錢炒股，因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略，好易一錯再錯。堅持買股長線投資，可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三，股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」，長期低息，大量放水，谷高通脹，推升實物資產，令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起，但供應相對彈性的股市炒唔郁，結果出現內地十年股市原地踏步，樓價升咗10倍的畸型現象，雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場，令股票供應大增，但兩者背馳成咁，都有股票太便宜、樓價太貴之歎，恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌，睇商品已睇到，反映商品價格的商品研究局指數（CRB CCI Index）去年4月上到691的高位，現已大幅回落至545，技術上跌20%已入熊市，佢已從高位跌21%，熊味不輕，再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前，長期只是在200至250中間浮沉，未來若全球經濟再走弱，對商品需求再減，商品價格下行空間極大，其他貴價資產亦然，內地房產價格已回吐，香港樓價又能否長升不跌？當然，我講的是長線走勢，短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇，對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四，長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者，本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入，認為散戶點解買樓易搵大錢，買股無乜進帳，皆因持股坐唔定，升少少就走，所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」，所以你忍得住長揸，或許可以發達。不過好似「硬道理」咁，長揸A50基金和工行，而家仲要輸20、30%，心理上的確好惡頂，本來長揸A50基金有1.7厘息，好過放銀行，揸工行有5.8厘息，簡直吸引，唔睇股價就得，我的建議係揸落去，唔好低價出貨。若真係頂唔順，又估大市可能都係波動上落，可以等大市從低位升3000點時沽部份股票（只沽部份，不要清倉），博佢回吐跌番2000點時揸番，也是降低成本的方法，但要好有紀律去做，唔好太受市場影響，唔係沽咗唔去買番，就變成低位出貨，這種「游水」動作，要有定力才好做。

      最後總結，一般人覺得買樓容易炒股難，主要係揸股票無定力，買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨，才是正道，如今樓貴股平，要長線投資，選擇清楚不過。

      陸羽仁

獸人Bro，刪文都係一種回應方式

大軍過夜嗎?

我不會買33倍PE的公用股

2020年05月22日08:45 最後更新: 08:55