香港發展商高成數按揭壓力測試揭促銷“計時炸彈”增樓市風險

與往年相比，香港房地產市場今年較為平靜，房價也已下調。 囙此，最近，越來越多的開發商通過其金融公司向買家提供高成數按揭壓力測試貸款，以加快新房產的銷售。 一些行業和學者提醒購房者，開發商提供的抵押貸款利率普遍高於銀行。 選擇開發商提供高成數按揭壓力測試貸款的買家應考慮到，如果香港提高利率，供款負擔將更大，業主供應中斷的風險也將相應新增。 囙此，應注意相關風險。
據瞭解，由於發展商提供的按揭貸款比例很高，並非由銀行系統提供資金，囙此買家可以在不通過金管局高成數按揭壓力測試的情况下成功置業。 然而，這些按揭計畫只提供2-3年的低息優惠期，之後利率將大幅上升。
房主需要注意風險。 如果他們使用房主，他們當然希望節省各種費用，尤其是利息費用，因為這是一項長期貢獻，但如果他們選擇開發商提供的“一鍵”，他們可能不會長期處於低息狀態。
以今年元朗推出的一個新市場為例，假設單價為550萬香港元（7.8053，0.0112，0.14%），選擇80%的抵押，期限為25年，銀行提供全期抵押，最優惠利率降低2.85%，實際利率為2.15%，即：，每月捐款約18900香港元； 然而，如果選擇開發商的“一鍵式”計畫，首三年的利率將固定在3%，每月供款約為2.08億港元，比銀行的按揭計畫高10%，每月多出約1900港元。 此外，從第四年起，利率將改為最優惠的利率，每月供款將增至約25700港元，比普通銀行供款高出約6700港元。
只要香港房價下跌10%或一半，選擇高比例高成數按揭壓力測試貸款的買家就容易出現負資產。 如果業主未能償還或有機會收回房產，這種風險就會到來。 不僅是收回房產的過程，還涉及資產價格的下降，這導致了兩件事。 更多的樓盤在一級市場，次級市場的資產與之前的價格不同，這使得市場上許多超低價樓盤，或拖累樓市進一步下跌。 雖然發展商提供的按揭不受金管局監管，但政府仍可透過指引提醒准買家有關信貸風險。
開發商的高成數按揭壓力測試貸款可以吸引那些沒有支付足够首付的買家，而且市場需求仍然很大。 主要開發商提供的高成數按揭壓力測試貸款比例有其自身的考慮。 該公司將為新上市提供高成數按揭壓力測試貸款，並根據項目的不同情况給出不同的上限。 例如，將為長期建築提供更高成數按揭壓力測試貸款，位置好的項目不需要提供太高的百分比。 他認為，提供高成數按揭壓力測試貸款不是大問題，否則會使房地產滯銷。
最近表示，大多數開發商都是他們擁有的新房產，他們提供至少80%的按揭折扣。 買家只需支付房款的20%即可購買房產。 這是不健康的，是一種“糖衣毒藥”。 囙此，他們不會為其擁有的新房產提供80%的按揭折扣。 需要強調的是，在開發商提供高成數按揭壓力測試貸款後，買家可能無法償還，新增了開發商的風險，不可持續。

事實上，在過去的週末和周日，香港的新房地產銷售繼續放緩，連續第三周下降，只有約87宗交易，這是近10個週末和周日以來首次跌破100宗門檻。 其中，粉嶺“悅享”本週三推送了220組，超額認購了12倍。 預計市場將推動交易反彈。
市場缺乏新項目的推廣，主要銷售情况持續下滑，與上周同期相比下降了近30%。 就在上週六和周日，新市場的營業額主要由新界的過剩貨品項目支撐，約占整體營業額的70%，涉及約61宗個案。 元朗的“隆平8號”和同一地區的“市州”分別有23宗和15宗交易。
另一方面，新知旗下的粉嶺“歡樂與喜悅”暫時收到了3000多張門票，開發商在大約一周內推出了220個群，全部在本週三（6月8日）售出。 整批220組按價目表定價，市值約11億港元，涵蓋開放至三個房間間隔，其中約一半為兩個房間單元，其次為一個房間單元。 價格範圍為322.1萬至1419.9萬香港元，底價範圍為10780至20226香港元。
此外，新世界的旺角“SKYPARK”宣佈了其銷售安排，以6.005萬港元至864.1萬港元的價格出售了24套公寓，其中包括20套開放式家庭和4套單間家庭，底價為19371港元至22165港元。 在本週三結束時，門票也已收齊。 該項目自去年中期啟動以來，已售出94戶，已實現近5.6億港元。