房屋政策仍需努力

房委會資助房屋小組委員會通過收緊富戶政策，現時住滿十年才需要申報住宅物業的條件，將收緊至每兩年一次；租戶須於置業後一個月內申報，否則有機會被終止租約；須要遷出的公屋富戶，租戶暫准居住證由12個月收緊至4個月；只容許年長戶主加入一名成年子女。

筆者認為政府是次處理的正是房屋問題的癥結，換言之，癥結不是供求緊張、購買力不足或者其他因素，而是轉流率！公屋轉流率長期平均只得1.1%，遠比應該有的3%至6%為低，原因是富戶問題處理得不好。當然，為什麼這種擁有資產的富戶不交回公屋的錯誤文化會膨脹起來，也是很值得深思的問題。有關部門在施政方面是否有錯漏？還是公務員應得到更多的支持或支援？

筆者認為，雖然富戶問題需要解決，但不能將責任全部歸咎於他們。富戶只是被錯誤價值觀念和行政引導出來的角色，解決富戶問題需要恩威並濟，一方面要堅持原則去執法！另一方面就要創造更多置業階梯，筆者認為2004年停辦的置業資助貸款應該要部署重新出籠！

眼前急切要處理的事情之一，就是要放寬居屋第二市場的擔保期。政府為居二市場提供了30年擔保期，隨着時間過去，愈來愈多屋苑樓齡超出了擔保期的合適範圍，於是按揭成數就由合乎擔保年期合適範圍的最高一按九成(白表)及九成半(綠表)，大跌至擔保年期外的最高一按六成了，從而愈來愈多的居二成交日益稀疏，數以10萬計的潛在供應浪費了。有關擔保期的問題亦應該由政府正視及解決的，不可能由市民自己解決的。

現實的樓市結構出現變化，近年建屋少了大型單位，對比2013年和2022年的差估署私樓落成量，A類細單位(面積少於431方呎)佔比由17%增至47%，D類及E類大型單位(面積1076方呎或以上)的佔比由11%下降至7%。大家可以想像到這個供應結構遇上了近年「林鄭plan」和「波叔plan」的換樓潮，多了業主放盤，即是細單位無論是一手或二手都是供過於求。另一方面，高才、優才推升租務，亦同時可能推動豪宅成為樓市的火車頭。可見市場改變了玩法，同樣仍然是相當熱鬧，長遠來看，樓市仍是具吸引的投資工具。

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