詮釋利率功能

一般市民對利息的性質都是一知半解，因此很容易被媒體帶著走或者產生不必要的悲觀情緒，本文分享10個利息本質及實況，描述如下：

(1)    息口是雙刃劍，息口本身不存在風險！風險只存在於「借貸是否量力而為！」。

(2)    很多人都不知道香港的按揭息口對比很多國家及城市的供樓息口相對地「平」，英國大概6厘、美國 6.81厘、北京4.75厘、蘇州4厘，最近的深圳都要4.5厘，國內今日有不少城市已經開始減息，不過暫時到截稿當日，筆者的理解仍然是高過香港！

(3)    很多人忽略了一個道理，就是當銀行存款多過借貸額的時候，加息很可能對存戶來說是利多於弊。

(4)    根據以上的道理，我們可以見到香港的穩健情況：香港銀行體系整體的貸存比率只是約68%！即100元存款只借了68元出去！連第一浸的貸款也未有用盡，香港實況是「負泡沫」！

(5)    根據2021年的人口普查，香港有66.1%的住宅樓宇自置居所是供滿樓的，即是很多中產的存款實際是多過按揭借貸額！也即是說現在香港的利率管理對普羅大眾都是有利的。

(6)    我們可以憑數字知道香港住宅市場有幾安全，香港整體M3(泛指總存款量)是逾16.5萬億元，定期約8.5萬億元，這兩年增加的定期約3萬億元，但香港整體住宅市場的按揭其實只是約1.9萬億元左右(截至2023年第一季購買居屋或私樓等住宅的貸款額)，結論就是說市場災難並沒有基礎會在住宅市場上發生！

(7)    現在的用家市場優勢是源於H按息口被封頂，令到我們的按揭在加息的情況之下，實際的按揭息口只是3.625厘左右！

(8)    P按息口並不容易加的，因為很多銀行的存款額都是按揭的4倍左右，我們見到過去大概年半時間內美國總共加息11次，每次的加息幅度介乎4分1厘至4分3厘，但是香港加息只是加了5次，大部份的加幅是8分1厘，即是說雖然機制要我們滯後看齊，但是實際上我們是「揸著50咪的車去追趕一輛100咪的跑車」，結果是每一次加息之後，香港和美國的息差反而進一步增大，這個就是整件事的微妙之處了！當然我們要準備繼續加息的風險，但同時享受著息差的紅利。

(9)    商業借貸的息口很多時都是6至7厘，這是筆者從事地產40年以來，第一次見到有錢人借錢的息口是高於普通市民，在另一個角度來說，這亦可能是更佳的財富分配甚至機會分配的機制。

(10)    現在的處境對窮人、年輕人甚至是無資產的人士一樣是非常有利！因為長期來以買樓最辛苦就是儲首期，儲錢的速度往往不夠通脹快，現況是多年來第一次儲錢的速度是有條件快過通脹的，普通人做定期的息口往往是4厘以上高過最新香港通脹1.9%，加上樓價下跌，令到儲到首期的效率是大增的。

願君掌握實況策劃人生!

祥益地產總裁汪敦敬

2023年8月7日