迷你倉與數據中心需求殷切 頻現工廈改裝

過去兩個月，有集團連購3個工廈單位，繼油塘華輝工業大廈、大埔太平工業中心之後，最新購入新蒲崗工業大廈。3工廈單位的建築面積分別約為5,465方呎、13,486方呎及6,183方呎，成交價則為2,100萬元、4,315萬元及2,659萬元。全部單位將作迷你倉之用。

上述工廈的位置皆與住宅十分相近。油塘住宅區近年的發展迅速，不少公屋居屋相繼落成，各大發展商於此區亦有新的住宅地盤。而大埔的住宅屋苑也一直相當密集。至於新蒲崗則鄰近啟德住宅區，而該工廈與啟德更是只有一馬路之隔。以上選址反映了迷你倉與住宅之間的關係緊密。住宅客人是迷你倉最主要的客戶，與住宅相近的工廈用以拓展迷你倉，能夠確保客源。

早年發生迷你倉大火的時候曾令迷你倉的發展一度沉寂，因為走火通道、天花與儲存物的距離等要求均有所收緊，要符合消防規例，裝修等成本大增。不過在業界適應了消防條例後，近年物業價格又有所下降，所以縱使迷你倉發展多年，仍有不少空間再進一步擴展。而迷你倉能持續發展，最重要的原因是其需求殷切，很多港人會淘空雜物以增加生活空間，又會把有紀念價值的舊物收藏在迷你倉。每月自動轉帳的消費模式，加上不易流失的穩定客源，也是迷你倉幾乎穩賺的原因。

除了迷你倉的拓展，近年工廈物業更常見的是數據中心的改建，就如葵涌集運中心全幢便在8月獲批改裝為數據中心。相對於迷你倉「大有大做、細有細做」，既可以是一個單位、半層或全層，數據中心多為一整幢。而且在硬件上的要求高很多，要有足夠的電力供應，天花要夠高，要設有緩衝區、火牛房，還有電纜的鋪設等，投資的成本因而較高。改建數據中心的做法主要有二，其中一種是由數據中心自行購入物業改建，另一種是其他投資者租予數據中心，並為其度身改建以符合應用要求。

數據中心的投資成本雖然較高，但在物聯網的時代，因有剛性需求，而且當數據中心投入運作後鮮有搬遷，不少投資者有意把空置的工廈改建或改裝成數據中心。其實不論迷你倉還是數據中心，只要有穩定或增長的需求，其發展前景自然會相當樂觀。
 
鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪

2023年8月17日