審視辣招成效利弊 與時並進有序放寬

最近數月樓市反彈乏力，市場成交低迷，官地賣不出，影響庫房收入，各界「撤辣」之聲不絕於耳，財政司司長也一改以往口風，回應「會以務實態度檢視」，令外界對即將發表的《施政報告》充滿憧憬，相信減辣在望。

這個由2010年底起推出的「辣招」，當初講明是「非常時期」下的「非常手段」，結果一推便是12年。由當初的「救市」措施，變成今日被指是加劇「上車盤」升幅，嚴重窒礙二手交投、外來人才來港意欲，甚至是窒礙香港經濟發展，拖慢股市樓市復甦的罪魁。

當年政府引入樓市辣招，是由於香港住宅供不應求，為了讓真正用家更易上車，遂針對短期炒賣、非本地人購買物業，以至本地人多買一個物業，徵收額外印花稅，免令樓價持續狂飆、跟市民負擔能力越拉越遠。

但經過12年的轉變，有人認為樓市「顛峰」已過，應讓住宅市場自由運作，撤辣鬆綁刺激市場活動。到底應否撤辣，或目前是不是撤辣時機，我認為應看辣招的真實成效，以及維持下去的實質意義，是利多於弊，還是弊多於利。

設辣的初心，本是希望打擊炒賣，壓抑樓價上升，以及幫助市民置業，亦期望在辣招實施期間着手解決土地供應問題，可惜最後事與願違。從「辣招」實施至今，樓市成交量雖然大幅萎縮，但始終「量跌價不跌」。在辣招推出的首10年，差估署樓價指數由2010年11月的163.7點，持續上升至2021年9月份的歷史高位398.1點。即使今年8月樓價指數跌至339.2點，仍比2010年貴近一倍。反映辣招未能有效壓抑樓市升溫，比起息口上升、經濟轉差、移民潮對樓價的影響可能更小。

成交量方面，辣招無疑發揮了抑制投資需求的作用，如針對外來買家與機構投資者的買家印花稅（BSD），稅率高達樓價的30%，實施以來，這類交投減少近七成，短線炒家幾乎絕跡市場。加上經濟周期以及美國加息，今年每月住宅買賣平均數較當年大減三分之二，成效顯著。但別忘了辣招也同時鎖死了市民的「換樓鏈」，導致二手樓市持續疲弱。以租代買增加，令租務市場短缺，租金大幅上升。此外，亦削弱了投資者在港長期發展的計劃，並影響發展商收購舊樓，拖慢市區重建步伐。

再說，當年政府推出辣招，正值美國量化寬鬆，超低息環境下熱錢湧港，導致樓價狂飆。反觀現在，美國息口持續高企，本港樓市亦受息率困擾，市民收入停滯不前，也沒買樓意欲，根本毋須設辣壓抑需求。

至於土地供應，住宅單位今年上半年落成量不足8000個，即使加上發展商囤積的貨尾盤，仍然是供不應求。現屆政府縱努力覓地，短期內仍沒供應大增的可能性。但實施辣招確需與時並進。

政府應審視現有辣稅細節，按目前情況、緩急輕重有序撤辣。譬如說，為了配合「搶人才」政策，以及吸引外來資金，可先放寬對外來專才來港置業的限制，料短中期對資產市場影響不大。

其次可考慮大幅調低從價印花稅率，方便市民換樓，從而間接鼓勵發展商更積極投地及補地價，帶動庫房收入。至於針對短炒買樓的額外印花稅，則可待最後階段才考慮放寬，盡量維持「住房不炒」的原則。

不過可以預期，以目前本港利率尚未觸頂，加上整體經濟尚未完全復甦，就算現在取消辣招，都未必令成交量突然大增。就如今年7月，金管局針對不同樓價「定向」調節按揭成數限制，亦對樓市支持作用不大。反而若美聯儲停止加息，甚至開始減息，更能對樓市起實質支持。

蔡晋