深圳市房地產市場陷入「寒冬」，當局應否出手救市觸發爭議。深圳官方研究機構發表報告指出，該市平均房價已跌至1年前水平，而一手房今年的交易量，估計更會倒退回10年前；報告建議當局採取救市措施，避免樓市衰退，觸發金融等領域的風險。 惟有中央智囊專家認為，深圳樓價雖回落，但仍處於不合理的高水平，因此反對救市；專家更批評，房地產商製造救市輿論向當局「逼宮」。 深圳市國土資源和房屋管理局屬下的「市房地產研究中心」，發布《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》。報告撰寫人、該中心副主任王鋒表示，無論是一手及二手房市場，今年的成交量都會持續低迷。 中央專家轟地產商 造輿論逼宮 報告引述當局的統計數據指出，深圳今年上半年的新建住宅銷售面積，只有154.25萬平方米，比去年同期減逾5成；按此狀況推算，該市今年全年的成交面積，有可能在350萬平方米左右，僅相當於十年前、即1997至1998年間的水平。 至於房價方面，報告指出，深圳新建住宅銷售均價，早在今年4月便跌回一年前的水準；到6月份受到豪宅入市的影響，全市平均房價有所回升，但倘若剔除這個因素，房價基本仍保持在5月的水平。 面對深圳樓市遇着「冷潮」，報告認為，當局為免房地產業大上大落，應調整目前的調控政策、穩定市場。報告建議，當局應減免房地產交易的營業稅、契稅及增值稅，促進市場活躍；同時，國家有關部門應適度放鬆從緊的貨幣政策，鼓勵生產及投資，刺激房地產市場。 報告指樓市續挫 恐釀金融風險 事實上，此前有報道指出，深圳樓市倘若繼續低迷，將衍生負資產、斷供、銀行壞帳等一系列的問題，最終為金融領域帶來風險。 不過，國務院智囊團成員、國務院參事任玉嶺反對當局出手「拯救樓市」。他日前接受內地媒體訪問時表示，深圳2004年的房價與居民收入比例僅為6.52倍-即一個家庭平均只需用相等於年收入6.52倍的金額，就可購置物業；但這一個比例至2007年，已升至逾20倍；現在房價雖回落，但仍處於高水平，普通民眾仍難以承擔。 本身是經濟學家的任玉嶺又指出，高房價是通脹加快的原因之一，因此當局倘若力挺樓價，不利於遏抑當前的通脹。他認為，內地傳出的救市聲音，是房地產商聯同部分輿論，向政府逼迫。 | 
,你地可以打牌,吾准食糊
机会到了。面对中国房地产销售额与销售面积十年来首次双双下降的情况，抄底资金已经跃跃欲试。
据记者了解，这些抄底资金正在急切地寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现。此类资金多属内资，在北京一地便有60亿~80亿元人民币。房价低迷的时刻，他们掀起的“杀价之风”使之成为名副其实的“楼价杀手”。
先托管 再杀价
“现在的江浙资金早都不炒房了，去向是两个，一个是给开发商放高利贷，另一个就是跟着我们一起搞托管，然后抄底。”说这话的中年男人是上海一家知名开发企业的副总，但现在他主攻的却是楼盘托管。
他神情轻松，因为刚刚来到北京“半小时”就搞定了一笔生意，他告诉记者，之所以能如此之快，原因是楼盘的开发商缺钱。草签协议之后，他支付给了这个位于北京东直门第三使馆区的公寓项目超过1亿元的现金，开发商付出的代价是项目90%的股权。
记者了解到，这是一个已经临近封顶的项目，该项目开发商私下告诉记者，自己的项目约有1亿多元的亏空无从填补。这是一个在开发商手中卖价高达28000元/平方米的高档涉外公寓。
不过很快，这个楼盘的卖价就会降到20800元/平方米了，因为这个项目已经被托管了，每平方米杀价近8000元是托管方下的手，超过7.5折的折扣是为了在5个多月之内完成套现撤出，在这段期间，托管方拥有绝对操盘的权力。
“周边的均价都在28000元/平方米以上，我杀掉8000元，一定卖得快。”这是前述托管操盘者的逻辑。在他看来，杀价是实现快速套现的重要手段。换来这份杀价权力的，恰是他们支付给开发商弥补现金亏空的1亿多元，与惯常的“收购”不同的是，在一系列的协议当中，还包括一份开发商平价回购股权的协议。
“这期间所有的销售收入都打入开发商的财务账户，最后结算利润我们三七分成，他拿70%，我们只要30%，然后，他原价把股权买回去，项目还是他的。”他告诉记者，正是这样的制度设计，让开发商可以放弃“死扛”，而将项目交给自己“托管杀价”。而现在，遭到杀价之后的楼盘，已经有100多位意向购买者了。
落井下石的理由
从2008年下半年开始，这个高价楼盘的开发商已经很久没有一套成交记录了，此时，项目接近封顶，工程款的80%需要支付，此外，外立面施工、内装、精装修样样用钱，正是这样的资金亏空让这家曾经下决心死扛的开发商最终接受了注资——托管——杀价的局面，而这开发商的如此困境，正是抄底者的机会所在。
“撑到封顶就可以放按揭了，那样情况会好些。”该项目的开发商说，然而，土地、在建物业都抵押换了贷款，从银行获得信贷已经不可能，因此，只能接受“托管”，他表示，虽然托管方的杀价并不是他愿意看到的，但做下去可以分到七成的利润，“要不哪天能拿到利润，还不知道。”他说。
这样的情况在当下的中国楼市并不少见。国家统计局统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，主要中心城市的房地产市场首次出现了自1998年以来就没有出现过的销售面积与销售额同时下降的情况。
越是如此，就越是抄底资金杀价托管的机会，记者了解到，前述操盘人士正在接触的楼盘项目在5~6个，基本情况都很类似，接近封顶，资金缺口1亿~2亿元，“不过我们还要好好挑一挑，要确保杀价就能卖掉，要是杀了价都卖不掉，风险就是自己承担，因为我们托管的时候要和开发商签协议，约定我每个月可以卖多少钱，如果卖不到，我就要自掏腰包。”
熟知此情况的上海中凯集团副总经理告诉记者，在北京上海从事此类业务的资金，大都是在不停地看项目，因为缺钱的中小开发商不在少数，但最终能够列入谈判日程的，只有少数地段不错，杀价就能快速套现的楼盘，托管生意如此“兴隆”，中小开发商的财务紧张程度由此可见一斑。（来源：中国经营报）
杀价七五折 游资袭击京沪楼市(2)抄底资金渐增
“我在北京的同行有6~7个吧，”作为托管资金的操盘者，前述人士告诉记者，他所知道的在北京从事如此业务的资金规模，大致在60亿~80亿元之间，他掌管的资金不算多，2008年有6亿~8亿元的现金可以动用，而他的同行的资金规模都远远超过自己。
记者了解到，此类资金基本上采用类似私募基金的方式募集，基本上是国内的资金，主要来自江浙、山西、上海一带，此外也有一部分企业的剩余资金，他们对于投资回报的要求根据项目不尽相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。
“我们的资金使用周期很短，一般3~5个月，因此有30%左右的回报，股东就已经很满意了，一年周转三五次，回报率加在一起，就很可观了。”前述操盘人士告诉记者。
而这也正是托管者敢于杀价的原因所在，由于周转时间短因此资金使用成本较低，相反，开发商的资金周转时间较长，成本较高，两相对比，这恰恰是开发商宁愿死扛、而托管者乐于杀价套现的不同原由所在。
中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，开发商的定价往往不甚冷静，很多时候是成本定价、利润预期定价或者是竞争对手定价，而不太考虑市场承受力的因素确定价格，“主要是他整合了过多环节的职能，有时也碍于行业形象而不愿降价，这类托管者就没有类似的制约和顾虑，杀价之狠已经成为一种共性。”他说。
身为中小开发商的远东新地置业有限公司总经理助理姜炜告诉记者，2008年的下半年是楼市最为微妙的时刻，如果市场销售情况继续“观望”，而信贷政策又持续收紧，那么类似当下“接近封顶，却又缺钱”的情况，会不断地增多。显然，此时，托管者的机会也就越来越多。
“我了解的情况，已经有更多的人打算募集资金做这项业务了，因为需求在增加，我身边就有两个朋友开始新近做这件事情了，他们也都要学杀价这一招。”前述操盘人士告诉记者。
在开发商乐于共谋死扛房价拒绝调整的时代，托管者杀价倘若成连绵烽火之势，由此掀开房价调整的序幕，或许并不出人意料。
中国经营报记者：李乐
【本報訊】今年上半年只有一家內房公司建業地產（00832）成功上市，多家內房企業上市不成，面對連串資金壓力，近期市傳多家公司要尋求私人借貸，息率高達10多20厘。
對於內房企業資金緊絀，內地有消息傳出，近日建設部召集了主要房地產企業，就行業資金狀況進行會議。據悉，建設部認同現時確實出現行業性資金問題，但仍未達到發生危機階段。因此，市場估計縱使有適度放鬆的情況，推出扶持行業政策的可能性不大。
建設部關注內房財政 料未釀危機
事實上，去年計劃2008年到港上市的內房企業多達20多家，為了可以做大企業規模，許多內房公司先向私募基金或機構投資者發行可換股票據或高息債券，在上市前取得一筆資金，利用資金大手吸納土地，從而爭取更高的融資金額。
可惜如意算盤敲不響，年初至今香港股市疲弱不振，內房企業上市夭折，幾乎全數公司要延遲上市步伐，但所借的資金又快到期，或要支付地價，項目又要支付建築費，偏偏樓市不濟，樓房銷售停滯不前，只好再覓資金以解燃眉之急。
恒大付鄭家純貸息 達40厘
部分私募基金或投資者，願意向內房企業提供借貸，條件是支付頗高的息率，上市失敗的恒大，支付予新世界發展（00017）董事總經理鄭家純私人貸款的息率，已經高達40厘。至於其他內房公司雖然問題不如恒大嚴重，所借款項息率往往也達20厘。
據悉，內房企業會將海外註冊的公司股份按予投資者，借款的年期可能是2年至3年，倘若能夠成功上市，即以新股替代還款，若上市不成，內房企業隨時被投資者沒收。
恒大主席許家印早前表示，為何要選擇配售予私人投資者，而不把項目發售，他解釋項目是公司未來發展基礎，賣項目等同賣身，未來就沒有前景，是以寧可選擇將持股量攤薄。
內地緊縮貨幣政策下，部分房地產企業遇到資金鏈中斷的問題；《中國證券報》報道，住房與城鄉建設部日前與主要房地產企業召開會議，討論內容有可能涉及繼續緊縮、又或放鬆政策等問題。
報道指出，在市場觀望氣氛濃厚與從緊貨幣政策的影響下，房地產行業對於資金的渴求已近極限。有消息稱，住房與城鄉建設部日前召集了主要房地產開發企業，就目前房地產行業狀況、以及開發商資金狀況等問題，舉行了相關會議。
「下半年是否會有進一步政策出台-無論是放鬆還是繼續緊縮，可能都會和這個會議有關。」業內人士稱。
業界資金嚴重短缺
消息人士指出，會議中得到的結論是目前的確出現了行業性的資金緊張，但尚未達到發生危機的程度。該消息人士稱，從緊貨幣政策今年可能仍會持續下去，專門出台行業扶持政策的可能性並不大。但也有開發商向記者表示，應該會有適度放鬆的情況出現。
也有接近建設部的相關人士表示，此次會議不過只是普通的調研而已。國家統計局此前的數據顯示，今年1至5月房地產企業總體資金來源，增幅減慢；其中，國內貸款比去年同期增長21.5%，較1至3月同比增幅回落了12.3個百分點。
深圳房地產市場低迷，這股樓市「寒流」也在全國不少地區蔓延。中央電視台《朝聞天下》報道指出，今年上半年，內地樓市出現自1998年、十年以來的「價量齊跌」，即價格與成交量俱降。
《朝聞天下》報道表示，內地房地產市場今年上半年，出現了十年以來的價量齊跌，反映火爆的房地產市場已出現大幅降溫。當局統計顯示，北京4月份的房價比3月份降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。而一向被視為北京樓市重要節點的5月份，成交量比去年同期下跌30%。
北京市地稅局亦公布，北京上半年房地產行業稅收增幅回落，營業稅更出現了下降。
穗5月成交量 3年最低
廣州樓市今年5月的成交量，也是3年來同期的最低位，商品住宅總價下降幅度有所加大，整體房價回調較明顯。
專家認為，內地部分地區的樓市，正處有價無市的滯脹初期，交易量萎縮再加上民眾觀望與開發商融資困難，樓市的慘淡局面至少持續到年底，甚至會延續到明年。
撰文: 金晶
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