富力 VS 万科
本人在2004年就曾经在北京接觸過富力地產，因我所工作的公司就是為房地產項目做配套措施的（了解我的朋友都知道我曾經談論過不少北京的房地產問題，我在這個行業一幹就是8年），當時，富力在北京朝陽區的雙井橋旁邊有一個大型項目，項目名字是“富力城",2004年的期房價格是7800/平米左右，2005年就升到13000，2007年升到20000/平米。
當時，富力就開始向社會上招投標，我司也是被邀請招投標的其中一個。在招投標的會議上，同一行業裏面的公司就多達10多家公司，可以說是“競爭激烈”（所謂的，所以加上引號）。
但是，隨著招投標的深入，最後竟然沒有公司願意競爭做富力的項目。原因是；
原來，富力不給任何工程定金（也稱：預付款）予供應商，也就是說，你要做我的生意可以，但是你必須墊資來做。而且，工程款是按照工程進度的驗收來支付。（也就是說，富力認爲你做了多少就給你多少。這就存在著以大欺小的不對稱條約）。
後來，富力連續3次打電話叫我去開會研究，我提出最後底綫是，你們必須付最低不少于10%的工程定金，我才會説服老闆做你的項目。
以本人的經驗，我公司無論做港資或内資的工程項目，只要對方是正規經營的公司，絕對不會有不給定金20%-30%的先例。例如：万科，長江，新世界。
因此；我司老闆決定；就算工程不用招標，送給我做也不做的決定。
後來，到了2007年中旬，行業内的朋友慘況不斷出現，一些就是小本經營的個體戶供應商也壓了上百萬資金在富力。追款遙遙無期。而富力的對策是什麽呢？就是同一個產品，例如：木地板，瓷磚，馬桶。。。。等等，就邀請4家公司來做，工地上簡直是八國聯軍一樣混亂。試想，一個工程項目的產品起碼有數十樣，數十樣產品X4家公司，那是什麽樣的管理？？？而且，4家公司賣的馬桶品牌就不同吧，也就是說，同一棟樓裏面就有4個不同品牌的馬桶。
富力這種經營模式，其實就是冒險突進，利用別人的錢來做生意，自己可能只用20%的資金去做一個項目。當項目在全國開花的時候，就是用200億去做1000億的生意。然而，一旦出現行業下滑，經濟不景氣，資金鏈馬上就會出現危機。
富力 VS 万科
韩世同解密：富力李思廉与王石2003年强硬赌约
意欲超越万科的富力罔顾多方警示猛攻商业地产，现在“想刹手也刹不住”
理财周报记者 江勋/采访整理
李思廉和王石争吵了起来
先说一段典故。2004年地产博鳌论坛，那个时候的富力地产一反原来的低调，参加了这个会议，但是呢，在会上李思廉和万科的王石争吵了起来。
当时的富力地产很风光，进军北京和商业地产快速扩张，扩张速度之快专业跨度之大，的确是业内首屈一指的。但是会上王石就说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。王石这番话也并不是专门针对富力，但富力李思廉又刚好去对号入座。
于是，专做城乡接合部中档住宅的万科董事长王石与当时正大规模进军商业地产的富力董事长李思廉之间较上了劲。李思廉接下话说，你放心我们一定会做得很好，他认为，商业地产并不像王石所说的那样可怕，其模式也并不是像王石说的那样只有一种，富力目前就在大力开发商业地产项目，并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。
从专做拆迁项目到想挑战万科
李思廉那个时候甚至还说要挑战万科，争全国第一。李思廉的说法是，2002年20亿元，2003年43亿元，2004年的目标是60亿，2005年他们住宅的销售金额应该达到80亿元，2006年可以达到100亿。到时，商用物业也投入使用有了收益，加上上市，富力还是应该有相当的问鼎机会的。
两年后究竟两个人有没有再讨论我不得而知。王石在市场混了20多年，他各种各样的地产类型都做过试验，也曾经留下非常多精辟的言论，但是富力没有听进去，后来我也发表了一篇文章向富力提出建议，建议不要转型太猛了，富力也没有听。
我们再来说说富力地产的历史。富力地产原来其实只是从一个专门以工厂拆迁开发中低档楼盘的发展商，富力在2003年以前的10年的确是发展非常快的，销售额基本上是一年翻一番这个速度去发展，但是这个速度怎么可能长期持续呢？
而且富力原来的模式其实是非常讨巧的。那个时候富力拿到的地都是一些旧工厂拆迁项目，不知道富力是怎么搞掂的，这些旧工厂基本上都放给他做了，所以这些地都是非公开招标的，所以价格都非常之低。
然后他就要迅速转成一个以大规模开发商业地产为主的发展商，他这个战略预算考量太少，太理想化了。
“资金滚动不了”
为什么呢？因为商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入。这对一家地产公司的资金要求是非常之高的。
商业地产是不能连续作业的，但是住宅可以的。所以原来的富力可以熬过来，而这一次的转型太猛跨度太大，它商业地产和住宅地产开发速度比例至少是1：1。实际上，商业地产项目一般都需要财团做后盾，大资金不需要你出，也就是你借鸡生蛋，但是你要让渡一部分利益，否则你依靠住宅地产模式去做商业地产就是死路一条，因为资金不能滚动，一进入就套住了。实际上，富力原来和大摩原来也商量过项目整体出让这种模式，但是后来富力可能觉得有点亏，不愿意干。
富力2005年上市，融资是非常少的，那个时候市场不是很好，所以他等了一阵，后来没办法等不了了，最后只融到20多亿元。那个时候富力认为自己从来没有拖欠银行贷款，所以不怕宏观调控。富力的战略是一个过于激进的战略，而不是保守型战略。
“他现在想刹手也刹不住”
富力为什么现在资金链这么紧张，因为它已经进入了大量的开发区间。在广州的珠江新城，富力就有10几个项目，已经开发了5个，后续都要进入密集的开发期，所以对资金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了经济的拐点时期。
你要知道，商业地产和住宅地产价格对需求的敏感度相差是非常大的，住宅地产进入下降周期你就使劲的卖，降价也要卖。但是商业地产一旦进入下降周期，就非常糟糕，更糟糕，消化周期黑漫长。因为商业地产的需求增长比较稳定，一旦不看好，整个需求下滑非常厉害。上一轮广州的商业地产消化期你知道花了多长时间吗？10年。也就是说10年，广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此，所以那个时候留下来的烂尾楼，很多都是商业地产项目。
而我认为，珠江新城的项目风险是很大的。所以富力已经把一些商业地产项目都改成公寓项目，实质上也就是住宅了，比如威尔斯和爱丁堡。
实际上，富力在珠江新城的主要项目的成本还是不高的，平均不超过4000块，有几个地块还是底价拿到的，但是问题是十几个项目上马，他是想刹手也是刹不住的。
在珠江新城，富力还拿了一块比较贵的地，就是猎德村地块，8000多块拿的。这个项目是和合景泰富一起做的。现在的问题是，现在这两个都缺钱。说到合景泰富，我可以大体介绍下，市场普遍猜测合景泰富是跟中信泰富有关联的一家公司，今年突然以黑马姿态杀出来，做了一堆大的高端项目，现在也有，其实他的问题比富力还严重。
为什么呢，合景泰富上市之前据说就已经是负资产，后来去香港上市后不知道怎么回事又变正常了。所以就是这么两个公司，怎么开发这个高成本一块地，所以前面一段时间，他们想吸引新鸿基进来接手其中的商业开发部分，但是好像目前也没什么结果。
富力应该后悔莫及
现在有什么办法呢？你不能光靠市场啊，靠拼命卖楼，因为住宅可以打折，但是写字楼一旦需求下来卖出去很有难度，你租出去吗？这个周期太长了。
所以它又需要融资，银行这条路基本上没什么指望了。而他发公司债我也是不看好的。我专门观察过这个问题，民营企业融资无论在哪方面都是有很大门槛的。富力一直想回归A股，为什么一直不给它？而观察市面上的债券，通过的绝大多是都是国企，即使不是国企，也是具有强大财团支持的民企，普通民企很少，因为一旦出了问题谁来承担？
至于富力出售物业，我想有可能是富力在进行类似“盘活资产”活动，将物业抵押到银行，银行未必会给它贷款，于是富力就向股东借钱，但是股东同样担心，于是讲这部分物业做一个抵押。与此相关的就是，这样的关联交易客观作价非常困难，很难避免一些是是非非。
总之一句话，现在我的感觉是，富力应该后悔莫及。
,你地可以打牌,吾准食糊
房产还没到最后时刻呢，惯性所趋，寒冬降至，也是人的购房心里的冬天，明年开春还会再跌一轮，收得住脚，也是明年下半年的了。还要救助政策劲至得。公司的倒闭，苦了多少前年买房的白领们啊？！现在他们用什么交按揭？我还没说炒的呢，他们如此正当买房自住都撑不住啊！
支持
年初不少評論認為，馬英九當選後，台灣經濟「馬上好」。台股確曾好過個多月，但掉頭即跌掉一半。如今另一「馬」-奧巴馬上台，能否助美國扭轉乾坤？
兩馬上台的背景相似。台灣前任總統陳水扁執政8年，其間內耗不斷，官員混水摸魚、中飽私囊之事不絕，經濟活動幾近窒息；美國前任總統布殊8年任內，對外窮兵黷武，打了兩場「保衞」國家的戰爭，對內卻疏於監管，讓華爾街資本主義的劣根性盡情發揮，終引發這場金融海嘯。兩馬上台後，都要立即收拾上任遺下的經濟爛攤子。
蜜月期短暫
國民求變之心極強，望穿秋水，終等到代表改變的兩馬上台，頃刻的亢奮實在難以言喻，只要對前景恢復一絲信心，也能催化出一輪反彈。但前任8年的「功業」，真的這般容易被清理嗎？洪義相信，經濟已無可避免地陷入衰退，在形勢遠比人強之下，奧巴馬縱有三頭六臂，也無法扭轉這事實。而今次選後的蜜月期，或將是史上最短暫的。
洪義對奧巴馬不無好感，其提出的保護主義及稅務上劫富濟貧的政策已被廣泛討論，洪義在此不贅。這次將試從奧巴馬利益角度出發（對政治人物來說，連任較一切國家利益更為重要），預測他未來4年任期的部署。
說美國總統選舉是投候選人一票，倒不如說是投當前經濟一票，若這次金融海嘯在選舉後發生，而非選舉前，洪義敢說能當選成第44任美國總統的會是麥凱恩，而不是奧巴馬。故此，4年後奧巴馬能否連任，並非取決於短期的救市，而是下屆大選前的經濟。
奧巴馬勢必留前鬥後
換了洪義是奧巴馬，任期首2年定必「放軟手腳」。要美國經濟即時步出衰退，除非出現奇迹，否則任何救市方案最後也會像「倒錢落海」一樣，了無作用。加上奧巴馬絕對有理由把這爛攤子的責任推卸給前任布殊政府，極端點說，讓問題壞得更徹底，反而更能顯出自己改善未來經濟的功勞。
若過於積極推出救市方案，反有拖長市場調整之虞，一不小心把經濟痛苦延至下屆選舉之前，連任之夢豈不泡湯！不過，2年後美國兩會部分議席將進行改選，民主黨對得來不易的過半之勢，不會輕言放棄，故仍會在救市上耍點花招、派點糖，如雷曼等大型爆煲事件，應不易發生。
總體來說，洪義認為奧巴馬勢必留前鬥後，任期最後2年才動真章，把經濟從谷底推上去。配合衰退持續2年的預測，2010年下半年才是經濟見底之期。
民主黨攬權乏制衡
這次民主黨成功包攬參眾兩院控制權及總統職位，對奧巴馬推行政策無疑有利，但對美國國民，尤其是投資者的利益而言，洪義則甚有保留。有評論指，根據過去經驗，這組合可算是最差的組合，在沒有共和黨的制衡下，一些只為爭取選票，或政府好心做壞事的政策將輕易獲得通過，進一步削弱美國市場的投資價值。
最後，洪義想與大家分享看罷勝選及敗選兩篇演講後的感想。奧麥兩人均屬一等一的演講高手，加上背後「文膽」的潤飾，令支持者無不熱淚盈眶，從講詞中洪義感受到美國人的活力，及一份即使面對困難逆境，也不輕言放棄的精神。單憑此，看淡美國的洪義也相信美國總有一天能爬起來，但不會是近期，洪義最少可多寫2年！
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每周最熊︰美國10月職位減少24萬個
美國勞工部上周五公布，失業率由9月的6.1%，急升至6.5%，超過市場預期。受金融海嘯影響，多間大型機構相繼裁員，令職位大幅減少。
失業人口創新高
單計10月，美國職位已減少了24萬個，今年1月至10月更累積減少了118萬個，失業人口突破千萬大關，10月全國總失業人口增至1,008萬人，是25年來新高數字。就業市場疲弱，將進一步打擊消費信心，而樓市靠穩的期望，又再一次落空。
高盛預期這次將是1982年列根任期後最嚴重的衰退，第四季經濟將收縮3.5%，明年第一季再收縮2%，較早前預測的2%及1%為低，失業率更將於明年底升至8.5%的極高水平。
另兩則熊市消息，股神掌舵的巴郡連續4季錄得盈利倒退，最新公布的第三季盈利，較去年同期大幅下跌77%，反映在熊市下，功力深厚的股神也要「折腰」。
另外，通用汽車表示，公司目前現金水平不足夠應付至年底的開支，正尋求政府協助。
一場金融海嘯，令商業借貸市場癱瘓，企業缺水的情況，勢將不斷增加。
flyinthesky 兄：
谢谢你的关注！！！
我個人認爲；
（1）你說的低位，那要看是怎麽個低法？例如；是否可以等到下一輪大插市，410在2.00左右買入。
（2）你說長綫是多少呢？3年或5年？如果你是3-5年的話，我覺得沒問題。
（3）410現在已經是主力做商業房產的，我今天貼的文章關於富力問題你是可以知道商業房產的問題了。
我估計，商業房產在明年會比住房房產更加嚴寒。爲何我這樣說呢？因爲；經濟不好的話，人民還是要住房的，只是不炒房了。例如：賺到錢的人，收入穩定的打工仔還是要結婚買房，或小房換大房。
但是！經濟下滑，公司擴張去買辦公樓會少，買店鋪開張做生意會少。
另外一個個人原因；
從410在港上市我就對他（潘石屹）不感興趣。好出風頭的人，有違中國傳統文化。套用香港話：出得黎行，遲早要還。
就如：匯源的朱新禮，蒙牛的牛根生，例子太多；健力寳，科龍。。。。。
自今周起，金融市場會較關注11月15日的G20峰會和奧巴馬的組閣進展。雖然奧巴馬謂美國只有一位在位總統，但市場今時的焦點，已聚焦在未在位的候任總統上，就算是11月15日的G20峰會，也是看奧巴馬的。
11月15日的峰會雖未開，但已有決案。因為環球首腦對怎善後這個由美國惹出來的金融海嘯，已有共識，就是怕美國為遮醜，為推卸責任，為將來搵食，而不肯來次徹底大掃除，去執正屋企，因此出席G20的歐亞首腦，已在前周的歐亞峰會和上周的歐盟27國非正式首腦會議上，達成共識，好在11月15日G20會議上「迫宮」，要美國執屋。這些共識包括5方面︰
1. 加大國際貨幣基金組織（IMF）的監管作用（筆者按︰IMF是較受歐洲控制，世界銀行和亞銀是較受美國控制，抬高IMF，即是擴大個總部設在歐洲的金融聯合國的影響力，不容美國再做大阿哥）；
2. 改善評級機構運作（筆者按︰今次的「毒」債券遍全球，就是以美國為首的3家評級機構，將有潛在毒的債券，也評為9條A，使到環球投資者搭錯沉船，如要執正，怕歐亞諸國會另立自己友評級機構，又或要美國的評級機構大改革，要認真中立，以保障環球投資者利益）；
3. 統一全球會計標準（筆者按︰即是不准搞甚麼的Off Balance Sheet Item，以及要怎去為流遍全球的「毒債」，做好個估價，「毒債」一日沒有市價，全球銀行資金都被凍結大截）；
4. 嚴格監管對冲基金及其他金融機構（筆者按︰對冲基金是以美國為首，這是鮮受監管，一爆煲，就帶來「核」災難，所以要為環球金融業制定個「核」不擴散條約，防止有潛在核能的美國對冲基金胡亂擴散。華爾街及美國政府對此未必肯認真跟從，因為這是美國最賺的「出口」項目，光看看「毒」債漫流環球之廣就知）；
5. 控制金融業薪酬（筆者按︰美國政府有7,000億美元救市，但華爾街大員及一眾人等去年的花紅是逾3,000億美元，如無重賞，怎會有這麼多「毒」債流轉？）
歐洲迫宮 欲掌話事權
歐盟主席法國總統薩爾科齊為想建功立業，一定會大力推銷此5大共識，歐洲27國首腦會亦已決定在11月15日的100日後，再開另次G20峰會來跟進上述5點，估計歐美在11月15日可能會有些火花，原因是歐洲希望藉此重掌或平分環球金融話事權，而美國肯定不甘就此讓權，因為再不輸出金融業，美國還有甚麼好輸出？
歐洲首腦一直認為今次金融危機是由美國挑起，而美國之所以有這個能力，是因為第二次大戰後，歐洲百廢待舉，無力量去掌管環球金融業務，遂在1944年的布雷頓森林會議中，讓美國輕易地拿去了世界經濟的主導地位，今時美國搞出大頭佛，歐洲便希望「迫宮」，重掌或平分環球金融話事權。
這個爭執有幾烈，要看之後的金融世界有多動盪。今時歐美都是要由政府大量印鈔票去為金融業吊鹽水，在這點上，歐洲和美國是水兵鬥海軍，水鬥水。但在減息去刺激經濟和消費上，歐洲就因為目前息口仍高，有較大減息空間，所以英國上周一減就是1.5厘，美國今時息率為1厘，想跟都無得跟。假如歐洲經濟未能因歐洲作較大的減息，而早日走出困境時，美國的金融大阿哥地位怕在2010年後，會受到歐洲較大的挑戰，美國今時希望的，是歐洲金融體系在未來數月再次着火，歐洲政府要再忙於救火，才不會以「防火」之名，來「迫宮」。
奧巴馬算盤 安內再攘外
奧巴馬亦有自己算盤，國際金融大阿哥地位受挑戰固然要奮抗，但任何一位由民眾選出來的總統，都一定要先安內才可攘外，故在11月15日的G20會議上，會由仍在位的布殊總統去搞掂，未在位的候任總統奧巴馬就一定要先憂選民的失業而慮。
奧巴馬表示，當前最迫切需要解決的是，如何幫助失業及就業困難，而政府的刺激經濟方案已經延誤多時，必須及早付諸實施。
第二、正視金融危機對於其他經濟部門造成的影響，例如中小企業付不出薪資、地方政府預算裁減及稅收減少。
第三、是評估政府的金融紓困方案，確保政府的措施能穩定金融市場，同時也保護納稅人，而且不只是幫助金融機構解決問題，也要幫助購屋大眾，讓他們不被收屋。
歐美相爭之時，他們自然會想到拉中國做幫手，迄今為止，中國表示過3個聲音：
1. 會盡幫；
2. 穩定中國就是對世界的最大貢獻；
3. 溫總講過，有些國家（指美國）沒有處理好消費與儲蓄問題。
在這場金融海嘯裏，歐美都希望中國能無償地傾囊，幸而中國領導層一於不為所動，口口聲聲要幫手，實實在在是手按袋口，請早抖。不過，中國始終要對IMF作些貢獻，拉攏歐洲，因為歐洲佔中國出口市場28%，美國則佔19%而已！
亦因此，投資者不用對11月15日的G20峰會抱太大希望，因為當日是鴻門宴，各懷鬼胎，拆人牆去擴建自己屋。
平凡兄: 410 soho因上市keep住好多cash, 係淨現金流公司~~ 我想低位買入長線投資, 不知平凡兄對410評價如何?
曹雪芹在《恨無常》寫道：「喜榮華正好，恨無常又到。眼睜睜，把萬事全拋。蕩悠悠，把芳魂消耗。望家鄉。路遠山高。故向爹娘夢裏相尋告：兒命已入黃泉，天倫呵，需要退步抽身早。」
對於我等散戶而言，此詞最觸景傷情之處，在於：「望家鄉，路遠山高。」大有哭股喪之情懷。最警醒的句，則是「需要退步抽身早」。
雖然歐美日以至內地及香港，各地的央行均大幅減息並向市場注資，令到各地銀行體系「水浸」，不過，當經濟出現因為資產價格下跌而引發的通縮性衰退時，減息並不能振興經濟，只會出現流動性陷阱，錢只會陷落於銀行體系之中，不會流到企業或人民手中，亦即是不會增加投資或消費。日本過去18年的情況便是如此，全球未來1、2年的情況，恐怕亦會如此。
許渾在《咸陽城東樓》寫道：「一上高樓萬里愁，蒹葭楊柳似汀洲，溪雲初起日沈閣，山雨欲來風滿樓。」
美國10月份失業率升至6.5%，創14年新高，失業人口更突破1,000萬大關。由於美國今次經濟衰退緣於樓市下挫，稍作改動，變成「樓價下挫萬家愁……山雨欲來風滿樓」可能更為貼切。不過，本港戰友則更要小心的是後一句「山雨欲來風滿樓」。
美國失業大軍上升至逾千萬之眾，而且尚未見頂。1932年美國大蕭條時失業率高逾13%，若以此參考，美國失業人數會上升一倍，高逾2,000萬之眾。退一步看，取其中間數，失業人數亦不會少於1,500萬。美國的消費力已經大幅下跌，屆時的情況只有更差。
美國的情況如此，歐洲的失業率一向較美國差，未來將更差。歐美消費力低，作為世界工廠的中國，製造業將會受到重創。當中國工人賺不到錢，內需亦會受到影響，出口內需難大好之下，單靠基建投資，GDP增長亦會放緩。本港失業率亦將大幅上升。
補白：上周介紹信行（00998），前周五收2.3元，上周四高見3.33元，上周五收2.91元，一周升26.5%，定好止賺位，莫由贏變輸。
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電郵：oscarlee@hket.com
商报讯 (记者 潘建) 地产新政出台仍未获得预期的效果，而部分中小开发商在年关来临时将面临极大的债务压力，难过年关。SOHO中国董事长潘石屹昨日接受记者采访时表示，许多开发商面对着归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资的资金压力。潘石屹对记者提出的年底之前或许会出现房地产开发企业倒闭潮的说法也表示认同。
“今年是一个坎，今年房地产销售额急剧下跌，房地产公司负债率普遍很高，拖欠着各种各样的款项，包括拖欠施工单位的工程款。”潘石屹表示，“在日前参加‘环渤海地区房地产开发商’研讨会时，许多环渤海城市房地产的开发商叫苦连天。”
而开发商苦苦等来的新政却是一系列针对消费者购房的政策，并没有出现放宽土地和信贷救开发商的举措。“我认为这个思路是对的。中央政府的政策是最根本的，地方政府只能依据中央政府政策中大的原则来制定各自的政策。政府的刺激政策从刺激消费者购买力、提高消费者能力来帮助中国的经济和中国房地产。”潘石屹认为，目前政府放开开发贷的可能性并不大，如果突然放开了对房地产商的信贷，有可能会生产出来一些产销不对路的产品，造成产品的积压和浪费。直接给这些房地产开发商贷款，这种贷款的风险也是巨大的。
面对许多摇摇欲坠的开发商，SOHO中国也已伺机开始了收购行动。潘石屹曾多次提到SOHO中国目前调整到了最有利的位置，持有大量现金，等待机会进行收购。“从SOHO中国自身来说，现在是SOHO中国发展百年不遇的好机会。应香港联交所对上市公司信息披露的要求，我在这里不能提前透露任何关于我们项目的信息。”潘石屹表示。