樓市
樓市
1. 政策前
摩貨交易比率不應作為抄風指標，因為低息環境使得持貨成本大大降低，投 資者並不急於出售所持有物業。
政策後(2年內樓宇買賣收5-15%稅)
難有摩貸及短抄。
2.投資回報不應以租金收入除以樓價(租值回報)，因為這樣是忽略了低息環境的因素。以
『(租金-利息-雜費) / 資金投入』
計算較有參考價值。
以200萬樓租值回報3%，借70%，1% hibor按揭利率計算資金回報約7.5%，非常吸引。
假設資金回報低於4%才缺乏吸引力，租值回報應低於1.6%，以現時3%租值回報樓，以此推算有
47%潛在升幅。
3.樓價的高低不應以成交價作比較。以總供款作比較應較有參考價值，因這樣才反應到低息的因素。
例如： 97年 2010年 2010年
樓價 $2,000,000 $2,000,000 $3,637,532 (如要跟97年一樣的樓價)
按揭 70% 70% 70%
利息 8% 1% 1%
年期 240 240 240
總供款 2,810,439 1,545,245 2,810,439(如要跟97年一樣)
如以97年200萬的樓價總供款購買2010年低息環可以買到360餘萬的物業。以此計算應升80%才跟97看齊。
4.以供樓負擔比率計算樓也很合理，因此數據已把樓價﹑利率﹑負擔能力﹑通貨膨脹﹑收入增加..等等因素考慮在內。97年約93%，現在約40%。以此計算有1.3倍升幅才到97的情況。
5.政策影響
在買家和業主的樓市博奕中，業主有極大的優勢。因持有物業成本極低，如把物業放租更有比存款入銀行更大的收益。業主沒有誘因賣樓。
港府很有可能下錯藥。現時買樓的人相信兩年內不會賣樓，最終是市場可出售的樓盤買小見小。如政府短期內並無措施，價錢在未來數月將更急速上升。則更快到達終點，如以上文第2項推算，是租值回報1.6%，即是如租金不升也有47%升幅。
http://hk.biz.yahoo.com/101231/369/417f4.html
中原指數反彈 議員感意外 前後調整僅兩周
1月 1日 星期六 05:05 更新
【明報專訊】曾受質疑其時效性是否準確的中原城市領先指數，在連跌兩周後迅速回穩，最新報88.4點，按周升1.05%。似乎反映政府重招「額外印花稅」推出後的第3周，對樓市的衝擊逐漸消散。中原指出，辣招令交投大減，但業主叫價「硬淨」，料短期樓價窄幅上落。不過，有議員對中原指數「極速」反彈感到意外，希望中原能增加指數的透明度。
整體樓價上揚，中原城市領先指數CCL呈短暫跌勢後，快速回穩，報88.4點。另反映主要屋苑樓價的中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass，最新報85.22點，按周升1.14%，其中港島及九龍分別按周升1.5%及1.59%，至96.26點及85.97點。
何鍾泰：或因宗數太少 盼增透明度
身兼立法會(新聞 - 網站 - 圖片)房屋事務委員會主席何鍾泰，對於指數極速反彈感意外，「原本預料政府推出措施後，樓價會跌5％至10%，估唔到咁快上升。」他表示，有可能是成交宗數太少所致，但確實較難判斷中原指數，能否反映樓價真實走勢，希望中原方面能增加指數的透明度，及清楚解釋指數最能反映哪類型樓宇的價格。
中原：叫價硬淨 近期交投回升
中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)解釋指出，有關數據是根據上周（12月20日至26日）簽訂的正式買賣合約成交計算，當中約九成交投屬12月6日至12日所簽的臨時買賣合約，即數據能反映11月20日措施實施後第3周的情况。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，自額外印花稅等措施公布後兩周，市場一片混亂，心理恐慌加上徵收稅項信息未明，短期交投急速下挫，部分業主傾向先行沽貨獲利，所以輕微減價出貨，CCL指數連跌兩周。「但實際上，大部分業主叫價仍然硬淨，交投也顯著增加，故CCL正快速回升。但由於農曆新年前是傳統樓市淡季，相信短期CCL指數會於88點反覆上落。」
學者：負面情緒大致被消化
理大建築及房地產學系教授許智文認為，重招下產生的負面情緒已大致被消化，主要由於利好經濟及樓市的基本因素無變，而在新措施驅使下，投資者入市心態轉變，紛紛由短炒轉作「長揸」，因此不可能「平賣」。
「政府非真正想壓抑樓價，一般人預期樓價持續下跌的情况，將不會發生，不過，打擊炒家令樓市健康的目的已經達到。」許氏指，未來政府再出招的可能性亦低，以免影響真正用家。
多謝 Mocha提醒，上述第3項未計及首期，更正如下：
3. 樓價的高低不應以成交價作比較。以總供款作比較應較有參考價值，因這樣才反應到低息的因素。
例如： 97年 2010年 2010年
樓價 $2,000,000 $2,000,000 $3,179,533 (如要跟97年一樣的樓價)
按揭 70% 70% 70%
利息 8% 1% 1%
年期 240 240 240
總供款$3,410,439 $2,145,245 $3,410,439(如要跟97年一樣)
如以97年200萬的樓價總供款購買2010年低息環可以買到310餘萬的物業。以此計算應升59%才跟97看齊。