挪亞精神未雨綢繆

周四香港上映西片《挪亞：滅世啟示》，筆者因工作繁忙，仍未有時間觀看，但就記起《聖經?創世記》有關挪亞方舟的故事，覺得與中國「未雨綢繆」的精神有些相似之處，值得以之作為警惕。

挪亞方舟的故事，乃是在遠古之時，人類作惡，惹得上帝憤怒，決心透過天降大雨以釀成洪災，藉此清洗罪惡的人類和大地，唯獨有「義人」挪亞獲上帝眷顧，命他一家興建大型方舟，讓挪亞一家人與不同動物，在大洪水出現時可在方舟避難，留下血脈。

筆者覺得，就算沒有宗教信仰，挪亞方舟的故事也極具啟發意義：人往往自找滅亡而不自知，更不會為尚未見到的災難做準備，遑論大花時間打造方舟。

筆者相信，大多數災難發生以前，都必先有預兆，但人往往故意忽略，到災禍真正臨頭，才悔之已晚。

過去一年樓市多了預警

其實，每逢出現股災，例必先會有值得警惕的地方，比如借貸急升，又或人人成了「股神」，一些沒有業績支持的股票，只要有「概念」，股價便可炒到與天比高。又如樓市，在1997 年亞洲金融風暴殺到以前，其實早已出現租金負回報，供樓負擔比率接近百分百等危險信號，但當時人們還認為香港回歸以後，一定有「阿爺」照住，如何癲炒也不用怕，結果……

至於近一年樓市，似也漸漸多了一些預警：相繼有地皮流標和部分地皮低價售出、新樓供應日增、美國啟動退市和預計最快明年第二季加息、二手萎縮輔以蝕讓個案增加、發展商紛紛減價賣樓，以至一和二手樓的價格差距，由高達三到四成至收窄近零（圖1）。

凡此種種，是否代表樓市大限將至，我們是否應如挪亞建造方舟一樣，先做好準備，減低槓桿，增持現金，諸如此類？

筆者認為，挪亞故事除了叫人要未雨綢繆，才可避過災禍，另一深層意義是若能在股災或樓災保存實力，則如洪水之後，挪亞一家便成了地上主人，只要捱過風浪，投資者會更上一層樓。

「超人」賣產要現金打造「方舟」

大家可記得一個多星期前， 「超人」李嘉誠將旗下和黃（0013）擁有的屈臣氏，以較市場預期為低的價格，將25%股權賣予新加坡淡馬錫，套現最多440 億元，而和黃將其中約298 億元，以特別息每股7 元派給股東，長實（0001）也配合每股派息7 元，估計「超人」可獲多達77 億元派息！

以往「超人」成功大筆套現後，多會轉投新的更具潛力投資項目，而其實就算市場前景不明朗，沒有什麼可投資，至不濟也可回購公司股票，但他今次卻選擇派高息，尤如要錢不要股，唯有現金高，配合長和近一年半已沒有在香港投得任何地皮，難道「超人」如挪亞，知道一些大家仍未警覺的大風浪將至，要打造「現金方舟」，以安渡未來可能出現的超級投資風浪，待大跌市後再以現金建造更強大的商業帝國？

物業代理美聯（1200）昨公布截去年底的全年業績， 錄得營業額33.4 億元， 按年下跌約14.5%，並錄得虧損約1.98 億元。該公司表示，「辣招」狠擊樓市，拖累代理行業陷入寒冬，去年整體物業成交極速下滑，創23 年新低，本地持牌代理行平均每家全年僅促成11 宗成交，較2010 年辣招推出前的平均29 宗，急跌逾60%。

代理也要準備過緊日子

筆者認為，做代理的在樓市熾熱時，往往日進斗金，但如以為花可百日紅，有錢時便洗腳唔抹腳，未有未雨綢繆，做好方舟，當遇上過去一年多的大淡市，便真的不知如何可挺過去。

剛截意向的將軍澳日出康城4 期，消息指已與地政總署達成補地價協議，補地價金額27.1 億元，即折算每呎補地價僅2059 元，較2005 年底日出康城2 期2418 元的每呎補地價更低。

將軍澳的地價表現，令筆者想到早前邀請到長實集團執行董事趙雄國作為《明報》系列式「財經沙龍」的其中一場主講嘉賓，他當日便表示，近年政府在將軍澳和九肚山密集推地，數年後如有關發展項目相繼應市，擔心如將軍澳及九肚山會變成樓市重災區。

趙國雄：內地置業宜選一線城市

趙國雄又指出，隨香港政府推出樓市辣招，部分市民打算轉移戰線，計劃在內地置業。

他奉勸，若在內地買樓，最好還是選擇在一線城市投資，一來法規較清晰，二來一線城市供應有限，有利物業升值，而二線和三線城市，不少出現土地供過於求，甚至有鬼城出現，投資有關地區的物業，便要加倍小心。

事實上，金管局剛公布的半年度報告，便引述了中國指數研究院數據，原來內地二和三線城市已批出的土地應付，隨時要10 至12 年才可消化得了（圖2），實在嚇人！

趙續稱，不少人擔心美國明年可能開始加息會進一步打擊香港樓市，他就認為從過往歷史，經濟表現較利率升跌更為影響香港的樓價。

事實上，香港經濟於2003 年SARS 後明顯復蘇，香港樓價也隨之見底反彈並開始大漲小回（圖3）。

筆者邀請了在2004 年2008 年香港GDP 大幅回升之時，出任香港政府經濟顧問的郭國全，作為下周四（4 月3 日）的財經沙龍主講嘉賓，為大家分析香港前景， 有興趣參加郭國全主講的財經沙龍讀者，可致電25953188（王小姐）或登入以下網址報名：mpfinance.com/finsalon.htm。出席者可獲本人新作《聰明人看樓市》乙本。

陸振球明報記者