中美協議傾好9成
中美第九輪貿易談判昨日在華盛頓舉行開，談判已進入衝刺階段，市場對兩國在短期內達成協議的期望升溫，推動全球股市繼續造好。不過，美股昨日雖然仍有進賬，但升幅少過歐亞股市，反映市場觀氣氛仍然很濃。杜指昨日升39點，收26218點，升幅0.2%；標普500指數同樣升0.2%。
納指造得比較好，升0.6%，主要由晶片股推動。其中Intel升2.1%，係表現第二好的杜指成份股；Nvidia升3.1%; 美光（Micron）亦升1.2%，標普半導體股票基金（ETF）昨日升2.6%，創了52週新高。幾隻科技巨股Facebook、蘋果公司、亞馬遜、Netflix和Google母公司Alphabet升0.4%至0.7%不等。
中方由中國副總劉鶴領軍，昨日在華盛頓與美方進行的新一輪貿易談判。美國白宮國家經濟委員會主任庫德洛昨日表示，預計會議將取得更大進展，又話這輪談判要比中美以往的任何貿易磋商規模更大、範圍更廣，而且存在一定的樂觀情緒。有媒體道指，中美間貿易談判已達成九成協定，只剩美國對中國產商品徵收關稅及制定中國履行貿易協定的執行機制兩個問題雙方仍存在分歧。《金融時報》指，中國希望美國能立即取消2500億美元規模的中國產品出口關稅。而美國怕中國簽約之後日後可能違約，所以協議內要有執行機制，想保留部份加徵的關稅。《金融時報》認為如果中美雙方在這兩個問題上不能打破僵局，兩國的貿易談判有可能會延續到6月在日本舉行的G20峰會。
最壞的情況是，在中美達成協議前兩國在徵收關稅等問題上會掀起新一輪矛盾高潮。到時，全球股市以至經濟都會出現逆轉。但這不算是大概率事件，應屬例外情況。目前中港股市的大勢，仍然係反覆向好炒。
另外，講講油價。油價連升三日之後，昨日回軟。主要係美國能源資訊署昨日公佈最近一週的美國商業用原油庫存飆高720萬桶，遠高過市場預期的下降42.5萬桶。不過，紐約期油昨日只係輕微下跌12美仙，仍收於62.45美元一桶，盤中更一度升上62.99美元的去年11月7日以來最高。庫存大幅增加但沒有影響油價，主要原因係庫存升高的原因是美回國有原油化工設備失火，令到煉油樞紐癱瘓，影響了原油的運輸所導致。美國其他燃料的庫存則未有影響，與預期差不多，汽油庫存下跌了180萬桶，主要供應柴油及家庭家居之用的蒸餾油庫存亦下跌了200萬桶。
紐約期油正向著65美元的阻力進發，而分析普遍認為有好大機會突破這個關口。IHS Markit 公司的副主席Victor Shum昨日表示，基於油組（OPEC）及非油組減產以及美國對伊朗和委內瑞拉的石油出口制裁仍然持續，再加上，現時正踏入夏季，是用油的高峰季節，預計布蘭特原油在今年第二季會升上每桶74美元，即較昨日收市價69.3美元，仍有6%至7%的上升空間，按比例推算，紐約期油會升上大約66美元。不過，他認為沙特可能會在年中增產，會把油價壓在現時差不多的水位。
據路透的調查，OPEC於3月的石油供應跌至四年以來新低，而BNP Paribas的報告預計OPEC今年平均每日產量為3010萬桶，少過去年的日均3190萬桶，而俄羅斯上月的日均產油量亦下跌至1130萬桶。俄羅斯的減產量仍未去到此前同意的減產目標，她目標係每日減產22.8萬桶，但現時只減少了約一半。
另外，美國仍會繼續甚至加大對委內瑞拉和伊朗石油出口的制裁，昨日美國副總統彭斯就表示會繼續制裁委內瑞拉的石油出口，而傳媒體亦傳出總統特朗普不滿意對伊朗石油制裁的成績，正考慮於會否於5月取消給予中國、印度、日本、土耳其、意大利、希臘、南韓和台灣等八個國家或地區的從伊朗購買石油的豁免權，萬一豁免取消了，伊朗石油出口將大幅減少，估計每日會出現130萬桶的缺口，勢必推高美國國內的汽油價格。可能是這個原因，特朗普上週就在Twitter上發文，叫OPEC增加石油產量。
陸羽仁
一把間尺走天涯
2019年04月08日
上周四清明假期前夕，恒指微跌50點，收報29936點，在三萬點樓下收市，但盤中卻高見30050點。
美股則繼續造好，上周四、五都溫和上升。有兩個因素支持美股上升，第一是美國3月非農就業數據良好，新增職位19.6萬個，高過市場預期的17.5萬個，但薪資平均增長3.2%，低過市場預期的3.4%，就業數字輕微利好。
第二是中美貿易談判取得進展。美國總統特朗普上周五稱，估計未來四星期可以達成協議。特朗普對中美關係形容得很好，說「中美關係發展良好，強勁有力，處於歷史高水平。」特朗普又稱，「雙方磋商取得重大進展，要抓緊時間解決剩餘問題，爭取早日達成協議。」特朗普語氣這樣正面，令人相信中美雙方討論協議文本，已經差不多去到最後階段。兩國本周還會透過視像會議繼續磋商，看來中美有八、九成機會可以達成協議。
奧尼爾怕牛市結束
無論美股也好，中港股市也罷，都處於上升通道當中。在中美達成協議之前，大家仍對協議有憧憬，估計大市會繼續向上炒。當然不是所有人長線看好股市，例如前高盛首席經濟學家奧尼爾(Jim O'Neill)警告，有跡象顯示美國10年牛市即將結束，而上月美股剛好是踏入牛市10周年。
奧尼爾大有來頭，他是提出「金磚四國」概念的黃金分析員。他說美國市場對壞消息非常敏感，任何有關聯儲局收縮貨幣政策的消息都會打擊股市。現時美國申請失業救濟人數降至1969年以來最低水平，如果聯儲局突然扭轉其對美國利率的溫和看法，將對市場構成衝擊。奧尼爾與一般人看法不同，一般人覺得聯儲局會在今年下半年停止量寬，甚至減息。他卻擔心聯儲局今年底會再推出緊縮貨幣政策。他認為過去六個月的股市波動，是市場對貨幣供應做出正確反應。
奧尼爾說，過去6個月的情況，與過去10年很不同，可能顯示10年牛市已經終結。總括而言，奧尼爾認為過去的半年，美股已沒有過去那種牛氣沖天的動力，有點高位橫行的走勢。如果通脹上升，聯儲局再度緊縮貨幣政策，令投資者感到意外，就有可能結束牛市。
有中環茶友有類似看法，認為美股升了10年，已經升得太多。特朗普在上任第一年便減稅，令去年美股再創新高。明年美國大選又到，但即使特朗普想推高股市也不容易。簡單總結，「爆煲派」主要觀點有幾個，第一是美股10年牛市已經太長；第二是若通脹重臨，聯儲局意外收水，將搞垮股市；第三是特朗普支撐股市的行為，未必可以延續。
當然，任何事情都有兩面看法，特朗普正正做出第二波動作推升股市，幫助他明年競逐總統連任。雖然聯儲局變得比較鴿派，但特朗普繼續向聯儲局施壓，要聯儲局減息0.5厘。上周五，特朗普更對傳媒表示，如果減息，美國經濟會像火箭一般上升。特朗普認為，美國現時沒有通脹，是聯儲局把美國經濟拖慢。他明言，聯儲局應該減息，停止收縮資產負債表等收水行動。
近日美國媒體爆料，聯儲局主席鮑威爾最近停止加息的鴿派決定，並非因為發現到甚麼經濟負面數據，而是因為特朗普的午夜凶鈴。報道指美股於3月初下跌後，特朗普打電話給鮑威爾，並向他怒吼，說聯儲局的利息政策搞垮股市和經濟。鮑威爾向特朗普讓步，聯儲局才變得較為鴿派。可以推論，如果特朗普在今年之內，例如6至9月能夠成功逼使聯儲局減息，美股今年下半年還有一波可以走上；但如果聯儲局不為所動，美股便有點位高勢危。
經濟愈差 水頭愈足
有網友C君問，大市很奇怪，明明有很多壞消息，中美貿易戰、歐洲政局混亂、英國脫歐，股市都好像看不到。我的回答是，股市就是這樣，其實並不奇怪。看美股，主要是看聯儲局利息政策，停止加息，利好大市；至於中國股市，去年4月中美貿易戰開打，中國經濟開始轉差，內地股市拾級而下。到去年底至今年初，政府出招大量減稅減費，並放鬆銀根，內地經濟於一月底開始回穩，股市順勢炒上。
股市升跌關鍵是資金流，如果經濟不好，銀行又怕呆壞帳關水喉的話，股市便不好，但經濟差到某一程度，政府出手救市，利用貨幣或者財政政策去支持經濟，資金湧現推動股市上升。2008年，金融海嘯爆發，經濟差到無朋友，銀根卻前所未有地寬鬆，造就美股10年升市。所以股市升跌主要不看經濟，而是看銀根。經濟愈差，水頭愈足，反而有得炒。
你的下一個疑問可能是，既然升市是受央行貨幣和財政政策影響，這些政策總有盡頭。正如奧尼爾估計，美國牛市也可能完結。那麼，是否應該繼續買股呢？奧尼爾的講法未必不對，但這種宏觀分析，即使猜對，也不是馬上會發生，出現的時間差半年、一年，其實很正常。如果大市還可以升多半年，你卻在現時沽清手上股票，未來半年股市再大升無你份，你會肉痛得好緊要。
觀察騰訊 穿位要避
我的策略是，既要看基本因素，也要看股市走勢。基本因素方面，在中美達成貿易協議，以及中國經濟反彈回升前，炒股安全系數會比較高，當中美達成貿易協議，這個比較大的利好因素已經釋放出來，尤其是中國經濟在第二季見底回升的話，政府撐經濟力度將會減弱，水喉可能收緊，股市風險隨即增加。所以要跟着壞消息炒，到好消息湧現時，反而要比較審慎。
觀察股市走勢方面，去年1月，港股逼近33000點水平後回吐，4月後在中美貿易戰聲中，大市急挫跌足全年。騰訊(700)
走勢比港股略強，見了雙頂才回落。如果你不懂分析資金供應，或者經濟好壞與股市的關係，我建議你用簡單的長短期平均線的交叉，來判斷股市走勢。去年7月左右，恒指20天線跌穿100天線，當時恒指跌穿30000點由高位回落。短期趨勢線跌穿長期趨勢線，是其中一個股市轉弱指標。
如果還是看不懂的話，就用一把間尺，從去2017年1月低位順着走勢向上劃，你會發現恒指升足一年，到2018年1月見高位，在3月底跌穿上升軌，恒指當時約在30000至31000點水平，之後橫行到7月便急速回落。如果是「拿着一把間尺走天涯」的話，用間尺劃出上升軌，應該在去年3月，即港股跌穿30000點上升軌底部時走人。
其實騰訊走勢，都可以作為出入市指標。騰訊20天線在去年3月左右跌穿100天線，當時股價大約420元，差不多跌穿上升軌。使用一把間尺劃出騰訊的一條上升軌，當跌穿這條線，即400元附近，也是沽貨走人的時候。
2007年港股升足一年，2008年跌足一年，今年會否升足一年呢？無人會知。拿著一把間尺，看着恒指和騰訊走勢，劃出上升軌，它不跌穿上升軌，繼續持有；跌穿上升軌就走人，是一個簡單保命的方法。如果你覺得使用間尺還是覺得麻煩的話，就看股價做人，見到股價由高位回落10%就走人。以去年恒指高位33000點為例，回落10%，即30000點左右就沽貨離場。
不要盲目相信中美貿易協議達成後，中國經濟可以去得好遠，因為環球經濟以至股市，還有很多不明朗因素，看着股市走勢做人，可能會更有把握。
陸羽仁
亨仁(六人之一), 好狗不見你發言了，加油呀~！
SIGH...
Breaking news...
//
【專家預測】汪敦敬︰未來18個月樓價升30%
//
2028...
SIGH...
樓市只是人為的賭局?
1997年、香港回归、老懵董上台、推行8万5仟每年建楼、香港当年每年需求才3万个住宅单位、我说楼市会跌、当年也没人相信
12年到依家、不防各位到部落格睇下
說到樓市, 離不開公營 與 私營兩大陣營. 正苦從中就要調控公營與私營的比例. 不要睇少這比例. 這比例已經決定了樓價的長遠趨勢呢. 只要正苦將公營大幅上調去到9:1, 樓價唔大插至奇呢. 可以說威力強大呢. 可惜現在的辣招只是相反的減少二手市場的供應. 按揭政策又偏向了一手市場, 即是買與賣都傾向了buy side. 樓價長遠點會唔升呢???
666姐: 美少女當然愛壞男人, 佢話好男人無味, 愈壞愈有味道喎......
很多市場人士在市場日久 得到了經驗 失去了金錢, 這是很正常的. 因為市場只是人為的賭局而矣. 但你說到樓市, 這其實根本上同正苦的政策有莫大的關係. 即是說正苦決定了樓價的長久趨勢呢.
將軍，可惜我當時真心相信〈股平樓貴難永續〉
算是信錯ＸＸ人嗎？…
美少女爱壞男人嗎？…
SIGH...
666姐: 因樓市開車前下了車.......
. 如果是自住樓就不好隨便下車. 因為人有居住需要. 唔通訓街咩. 咁你又可以話, 沽自住樓咪租樓住囉. 等樓價大跌咪汁平貨, 唔爽呀. 但單單這句股平樓貴難永續就有問題呢. 即是先肯定相關價格有必然性. 然後根據回歸均性理論, 相關價格都會回歸均值呢. 子龍好肯定這命題是錯的. 首先樓價和股價沒有相關必然性. 因為這是兩個市場. 等同說男壞女乖難相處. 可惜事實是男人唔壞 女人唔愛呢. 
RE
//
唔買貴嘢
2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟
25Jul
外圍股市變化不大，杜指跌66點，趁住市靜少少，我又無咁忙，答一答問題。
近日經常有人貼我在2012年的舊文，質疑我在當年話樓貴，他們問我兩個問題，1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)? 2. 2012年樓市是高還是低？
簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升，兩者不會出現這麼大的差價，差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能，第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。
如今暫時接近第二種情況，2012年樓價，以中原城市領先指數計，當年年中上升到110，比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159，地產分類指數升到36326點，中原指數升咗44.5%，地產指數升了45.3%，兩者升幅相當接近。
唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿，買股唔借錢無槓桿，呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多，中原指數不完全反映現實。呢樣亦係，不過若你咁唔好彩走去買豪宅，或者新樓貴貴單位，而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。
我當日想講兩個觀點，第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案，今天仍然覺得如此，不是今天更高，當日便不是高，樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。
第一點針對「自住的我」，第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」，這個世界有很多投資目標，不買本地港島樓去投資其他東西，可以買股票，也可以買其他地方的樓，如大陸樓，這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405)，每年派7厘息，2012年中3.6元，如今5元，賺價39%，加埋每年7%息，夾埋5年有70%以上回報，唔係好失禮。
其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓，在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎，即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎，如今是5000元一呎，當然亦唔係咁多人買咗，我唔好講咁多，費事俾人媽我。不過對唔住，我自己過去幾年無在香港買樓，不過在大陸在倫敦買了樓，回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴，唔買有乜咁出奇。
講番第一點針對「自住的我」，雖然我當日主要針對投資者，無叫人自住唔好買，我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」，但如果你當日追問我，我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單，我當日已覺得樓價貴，若財力唔夠夾硬去買，咁就咪制啦。
我的心只想叫大家「控制風險」，自住樓也是長線投資，咁貴買風險幾高(今天係好高，明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌，好多人買了樓輸身家的慘況，有人被銀行斬倉，有人收入高頂得順，也供了20年貴樓，到今天才剛剛供完，20年收入主要拿了去供樓，特別是下跌之初頭5年，供貴樓搞到自怨自艾，搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特，叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲，乜都見過，難免保守。
講多兩句巴菲特，佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢，貴嘢繼續升，提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬，佢話試過唔買貴嘢，佢的巴郡表現跑輸大市，俾客戶日日鬧，又要沽佢隻股贖回投資，佢壓力好大，搞到電話都唔敢聽，捱幾年先至捱得過。
都係唔好扮晒股神，我同巴菲特唔同，佢叻啲，我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨，我只係在免費網站吹吓水，無咁大壓力。我呢啲投資建議，你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇，兩不相欠，相當自由。
//
2012年樓市是高還是低？
2028...
SIGH...
股平樓貴難永續(大結局)
2018年xx月xx日 (xx:xx AM)
陸羽仁
金融High Tea——
股平樓貴難永續（下集）
2012-07-16
上周五是「黑色星期五」，但股市並不黑色，內地公佈第二季經濟增長只有7.6％，市場相當冷靜，內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠，等如無上落，收2185點。港股亦撐住19000點大關，收19092點，升67點。
不過呢個黑色星期五去到美國仲精采，早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響，但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳，股價勁升6％，帶動整片美國金融股抽上，再加上歐美投資者認為中國7.6％經濟增長，不是硬覑陸，杜指爆升203點，大升1.6％，終止連跌六日的頹勢，港股應有反彈，特別係跌得好殘的內銀股，應有像樣一點的反彈。
大戶操控詮釋權
股市就係咁，上上落落，壞消息面世時，又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」，股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反，認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上，佢地鍾意同散戶做對手，所以要極短期炒作，只能在市場評價好差時買，在評價好好時賣。
上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」，講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 上，如今樓價升了，投資的股票跌了兩成多。文章見報後，迴響不少，有不少甚為專業的老友都有評價，可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。
第一，順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手，睇完「硬道理」棄樓買股的手法，有此感歎，「買股票要年年有表現，其實近乎炒作，不是投資，炒作要順勢，唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉，要冒上替代使用成本高升的風險（租金上升），單就炒作而言，佢鱓做法都是逆勢施為。」
投資老手話，股神巴菲特咁成功，除鰦佢善睇公司價值，低價入市之外，佢都有「順勢投資」的味道，才不止長線有表現，而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油（857） ，除了因為中石油股價低迷外，還睇到2002年911事件後，美國大幅降息，美元將持續走弱，石油等商品價格將長線走強的大趨勢，當時美國石油股唔便宜，就買纒中國石油股，結果食正油價連年大升的潮流，多年後就在10元以上沽出中石油獲利。
股神都要順勢買
又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司（BNSF）。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭，但如果真係咁睇好美國經濟前景，點解係買鐵路公司而唔係買銀行？巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程，靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂，投資進入低回報年代，加上油價高企，所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業，這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然，巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資，例如油價高睇好電動車，過份放大呢個行業的發展，入股比亞迪（1211） ，結果概念掂生意唔掂，股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平，所以佢未死只是跟風者死晒。
投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱，事後睇係逆勢投資，因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市，令股市和樓市當年升得太勁，再加上基建泡沫，觸發巨大通脹，2010年開始要收水救亡，這種收水潮，對投資內銀的氣氛不利，「硬道理」投資失利，係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀，跌得多買鱓，升一兩成走人，仲搵到食。
第二，買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩，佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人，一直鍾情股票長線投資，唔喜歡買樓，當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用，但他和香港人大多數發達方式不同，主要投資放在股票之上，而且係20、30年咁長獱。
這位投行前輩舉鰦個例，佢話當年佢在包銷上市的公司中，揀鱓好鱓公司，用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票（呢鱓錢在他而言只是零錢），買鰦十家八家公司股票，夾埋只是用鰦十幾萬，到而家無計歷年收的利息都值400幾萬，當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢，但佢只想試纒證明，長獱優質股票，獱得夠長有好回報。
散戶買股難長獱
當然，佢當年係投行大佬，睇住呢鱓公司上市，知道晒佢地盤數真假，佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實，普通股民唔識揀，好多時會揀鰦鱓垃圾股，佢以內銀為例，雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞，佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友，話中國第二季經濟仲有7.6％增長，仲話已經見鰦底，咁有乜№大問題，你睇纒歐美日的經濟有幾多增長？點解覺得美國好似安全過中國？美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長，美國今年第1季增長只有1.9％，有幾好？所以拉長十年睇，佢唔覺得股票投資有乜問題，但你要日日問股價，日日去比較，咁就大問題囉，心理好易不平衡。
前投行大佬話，一般人買樓好過買股，除了因為買樓有槓桿外，還因為買樓焗你長獱，但買股好易出出入入，但完全唔贊成投資者買股「游水」（將長線投資的股份高位沽出低位獱番），因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素，所謂高沽，可能升少少沽鰦，結果只有輸錢股會長獱，賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘，點解唔可以長獱？佢認為若有心理質素長獱，買樓買股都得，只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。
第三，最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見，雖然好似一個話內銀唔得，一個話內銀得，其實只是中短線和長線的分別，內銀價殘，卻是大家都同意的事實。
有一個靚女朋友上周問我，好買唔好買一個西半山樓盤投資，16000元一呎，佢想買一個500呎細單位租畀人，話利息咁平，隨時供平過租，有租金淨收入。我計一計，500呎單位盛惠800萬大元，呢鱓單幢樓實用率好低，500呎樓有300幾呎都偷笑，呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花，好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣，只能咁同佢講，樓價咁貴，但利息續低，升3成變20800元一呎當然有可能，但跌4成變9600元一呎也有機會，好似跌的機會大過升少少，就算升鰦上20000元一呎，兩年內賣要畀特別印花稅，利潤無鰦一大截，叫三思才好後行。
靚女又問睇完我話「股平樓貴」，係唔係股價會大升？我見靚女一面「炒相」，好似唔炒樓想炒股咁，就提佢小心係「樓價追股價喎」，在這種百年不遇的金融海嘯中，投資唔好太冒進啦。
陸羽仁
金融High Tea——股平樓貴難永續
2012-07-09
中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激，主要因為外圍唔好，內地股市上周五早段一度唔升仲要跌，搞到港股早段都要插，尚幸上證綜指當日午後都炒番上去，最後升1%收場，造2223點，港股都算收復失地，恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想，杜指跌124點，港股今日都要捱一捱。
股市唔好景，炒股的人愈來愈少，傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機，不過在歐美大崩圍兼大放水時代，傳統智慧係唔係咁啱用，都令人存疑。股票買唔買都得，但買樓有實際使用需要，就必須處理，令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問，我覺得問題有普遍性，所以不妨引述一吓。
網友「硬道理」咁講：「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者，在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後定下長遠投資目標，當時看好中國的長遠投資前景，將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 的股票之上，期間看着樓價不斷上升，雖然十分痛苦及無奈，但依然嚴守紀律，分段吸納，但3年過後，租金已將賣樓的利潤耗盡，自己的投資卻原地踏步，後期更是反覆向下調整，其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%，工行也下跌了22%，在後期將買貨目標轉至民行（1988） 及中銀香港（2388） 才止血，但倉位已滿，分配大概為A50 50%，工行30%，民行10%，中銀香港10%，由於A50及工行佔去總投資額的80%，令總投資虧損嚴重，本來看錯市受教訓是應該的，唯有處變不驚，靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資，暫時偏向以不變應萬變，除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持，這策略在這時勢還可取嗎？」
沽樓買股受重創
「硬道理」又問：「尤幸內子沒有給予太大壓力，亦從未有因為經濟緊逼而爭辯，但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求，但現在似乎在2014年利息回升之前，也看不到有再上車的時機，要說置業的好時機，可能還要再等2016年，因樓市縱然下調，開始時也會比較反覆，大量的剛性需求，會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈，直至積壓已久的購買力完全釋放後，樓價便會正式受到考驗，陸老師同意這觀點嗎？」
他又說：「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑，我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時，借了一些額外資本，總利息成本為0.3%，我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作，最低目標是保本，幸運地由於市況好轉，暫時的成果比預期更成功，由於要控制風險的關係，所以不打算加大短炒的資金，但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」
「硬道理」的提問很長，佔了不少篇幅，希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費，我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲，所以不妨長篇引述，我以點列回應。
第一，賣自住樓要小心。我一直在講，如果是投資的樓，覺得樓價好高，賣咗出街，即使樓價再升，也只是賺少了，只要平常心對待即可，但賣自住樓要小心好多，這是一個百年不遇的金融海嘯，各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題，結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文，就係議論美國1929年的大蕭條，主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根，就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論，係唔係咁簡單放啲水就得，無人知，正因為咁，美國的利息政策係點，亦好難估。利息影響樓市，所以樓市的中短期後向無人摸得準，人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂，但到底幾時加息呢？
若伯南克成功救番美國經濟，可能在2014年，甚至更早就加息，樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂，而且再步向衰退，美國有通縮而唔係通脹問題時，只能令利息超乎想像長期低企，咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓，好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好，若一方賣樓，另一方老婆老公唔同意，鬧得一兩年，離婚都有可能，最悲哀係離咗婚樓市先至跌，證明當初賣樓的決定係啱，但一切都太遲，所以賣自住樓，除了睇市之外，還有一個感情因素要考慮。
第二，做咗不要後悔。好似「硬道理」咁，睇落有清晰思路，有自己邏輯，就不要動搖。他的理論是樓貴股平，所以賣樓買股，而家睇落唔啱，因為樓升股唔升，佢有少少動搖，仲借錢炒股，我建議佢唔好借錢炒股，因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略，好易一錯再錯。堅持買股長線投資，可能5年後發現係啱。
長揸平貨是正道
第三，股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」，長期低息，大量放水，谷高通脹，推升實物資產，令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起，但供應相對彈性的股市炒唔郁，結果出現內地十年股市原地踏步，樓價升咗10倍的畸型現象，雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場，令股票供應大增，但兩者背馳成咁，都有股票太便宜、樓價太貴之歎，恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌，睇商品已睇到，反映商品價格的商品研究局指數（CRB CCI Index）去年4月上到691的高位，現已大幅回落至545，技術上跌20%已入熊市，佢已從高位跌21%，熊味不輕，再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前，長期只是在200至250中間浮沉，未來若全球經濟再走弱，對商品需求再減，商品價格下行空間極大，其他貴價資產亦然，內地房產價格已回吐，香港樓價又能否長升不跌？當然，我講的是長線走勢，短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇，對無樓者仍然係好大煎熬。
第四，長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者，本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入，認為散戶點解買樓易搵大錢，買股無乜進帳，皆因持股坐唔定，升少少就走，所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」，所以你忍得住長揸，或許可以發達。不過好似「硬道理」咁，長揸A50基金和工行，而家仲要輸20、30%，心理上的確好惡頂，本來長揸A50基金有1.7厘息，好過放銀行，揸工行有5.8厘息，簡直吸引，唔睇股價就得，我的建議係揸落去，唔好低價出貨。若真係頂唔順，又估大市可能都係波動上落，可以等大市從低位升3000點時沽部份股票（只沽部份，不要清倉），博佢回吐跌番2000點時揸番，也是降低成本的方法，但要好有紀律去做，唔好太受市場影響，唔係沽咗唔去買番，就變成低位出貨，這種「游水」動作，要有定力才好做。
最後總結，一般人覺得買樓容易炒股難，主要係揸股票無定力，買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨，才是正道，如今樓貴股平，要長線投資，選擇清楚不過。
陸羽仁
Sampang兄，師兄撈得好掂下喎！請問師兄什麼時候上過來講嘢呢？我由阿sir開blog追隨到依家，因為〈股平樓貴難永續〉之硬道理，於樓市開車前下了車，結果
…
可惜當時未曾在這裡看到師兄講嘢，師兄是有能者，請多發表高見，以救我等老散脱貧，万分感激！
SIGH...
很久没讲嘢了、去了惠州搞地产、卖一手新楼和二手楼、地皮也有、美股港股、大陆楼市、是我的最爱、香港十年一股災估计又快到了
09年股災幸运估中、而且底位捞了、有幸赚了一点、
袋鼠，you have a good weekend, too!
2019-04-05
Dow Jones Industrial Average (^DJI)
26,424.99 +40.36 (+0.15%)
繼續睇好
2019年04月05日 (03:41 下午)
好耐無見了，加油
RE
//
可唔可以9成之後又9成， 永遠傾唔完 .....
//
As far as I know...
They are all panic now...
Or even piss everywhere...
2028...
SIGH...
可唔可以9成之後又9成， 永遠傾唔完 .....
Kathleen, have a good weekend!
外國行普通法嘅國家，好多都有公民海外犯罪，其實回國時都可以被捕檢控嘅例子，未必一定要引渡犯罪地點去審。此外，如果有美國公民、或者以色列猶太佬响海外遇害，跟住發現個殺人犯响自己國內，你估佢哋會點做？
所以香港而家審議緊嘅逃犯條例，犯法嘅係香港人，死者又係香港人，就係唔肯立法考慮响香港檢控，（提示：人大有最終釋法權力，所以唔好諗住香港法庭可以把關），唔怪得而家大劉响愚人節都開唔到玩笑啦！
PS 不過政府高官以致班建制派擁躉，照睇仲未明白『剃人頭者』嘅可能性
獸人bro.，袋鼠早已免疫噢。
明教教主，世界仲有好多地方，其實係可以儲到錢買樓（其實主要係生活亦無香港咁緊迫），日後資歷夠嗰陣時，睇吓家人支唔支持去外國啲大學撈。
袋鼠:
這次月供無諗咁多目標，已堅信今世可能不會買樓，退休無樓住就出家訓天橋底（如命運如此）。
月供1000，純粹費事連1000蚊都用了，我就是用恆生做出糧戶口，所以揀恆生咁。但每月也捐千多元給各慈善機構。結婚生仔了租樓住，基本是每月只剩幾百銀現金用...
有點遁入空門，多做財布施，無畏布施，法布施咁，對大家有好處
2019-04-04
Dow Jones Industrial Average (^DJI)
26,384.63 +166.50 (+0.64%)
RE
//
袋鼠問過做藥房朋友，MMR零售A$28一劑。藥房只有一劑，唔係因為短缺，而係平時少人痾打，所以無謂俾存貨責錢，有得賣就算。
//
Bro kangaroo...
咁你有冇執番一劑呀???
2028...
SIGH...
Breaking news...
//
【貿易休戰】白宮顧問：中方首次承認盜美國知識產權...
//
2028...
SIGH...
本開想少講嘢，不過講開就講埋啦
近廿年香港政府，唔係『假大空』（由數碼港開始…），就係『少做少錯、唔做唔錯』。不過麻疹呢單嘢，似乎係唔做仲錯。照計當年更加大鑊嘅禽流感、沙士，諗住應該會學精咗啩？其實鄰近國家已經有疫症爆發，而家可以話疫苗唔夠，真係無乜預備。
（衞生署稱因全球麻疹疫苗緊張 須留予最有需要人士接種 )
無錯，下面係個link美國嘅存貨，唔關香港事，但係如果新聞話全世界疫苗緊張，真係要好好check吓上段新聞邊個發新聞稿，抑或係藥物供應商虛報，或somewhere in between
https://www.cdc.gov/vaccines/hcp/clinical-resources/shortages.html
^retrieved on 5th April 2019
袋鼠問過做藥房朋友，MMR零售A$28一劑。藥房只有一劑，唔係因為短缺，而係平時少人痾打，所以無謂俾存貨責錢，有得賣就算。
其實一生人打過一劑麻疹疫苗，大慨有9成3（唔使要你開９次會嘅）機會成功免疫，但係90年代後期，有研究建議打第二劑，好使令到整體接種者成功免疫人數提升到97% (倒轉嚟講，你依然有3%機會瀨嘢，因為兩劑疫苗都唔成功引發抗體免疫)；而1957年前出生嘅人(另有話1966年)，絕大多數曾經接觸痲疹，所以係中間嗰段年代出世嘅人，因為多數只係接種過一劑，所以最好補多一劑。
本來驗血檢察抗體反應先至再打，程序上合理，但其實好費時失事 - 所以啲BB咪無迫佢去驗升而係直接去打兩劑 (分隔半年至三年)。痲疹疫苗而家係以混合劑形式接種 (包括埋德國麻疹及腮腺炎)，一般無敏感反應嘅話，再打多劑唔會有問題
https://www.cdc.gov/vaccines/vpd/mmr/public/index.html
https://en.wikipedia.org/wiki/MMR_vaccine#cite_note-Good2015-13
其實而家周圍爆發零星疫情，係因為當年有一篇醫學研究報告，將MMR疫苗同自閉症扯上關係，雖然已經被完全否定、刊物亦完全撤回論文，但係陰謀論（antivexer）响社交媒體張揚，令到近年疫苗接種率下，痲疹因此容易在社區傳播
https://en.wikipedia.org/wiki/MMR_vaccine_and_autism
亨記，明教教主，點會唔記得？
亨記，如果只係供$1000（無其他投資/儲蓄），真係無乜影響（對個人而言）。
你試吓做個試算表，如果回報真係平穩上升，（平穩就即係唔慌樓價會跌），永遠都唔會儲到首期
如果你話等樓價ＰＫ，就即係月供投資回報都可以ＰＫ；要保本就唔可以只係齋月供而唔識走位，但咁就即係唔係執行推銷月供嘅慨念。
本來儲蓄投資應該鼓勵，十年前開始可能都仲得，但係响『後ＱＥ年代』，根本俾班最上層資本家玩晒（最少好多ＱＥ下無得益嘅人而言），而家連正常投資都未必行得通。唔係點會啲選民攪出英國脫歐、亂選特朗普呢啲事？香港好多現像，背景原因係同樣道理。
get 到了，就係3月唔記得幾號蒲頭，同今日囉
喺無睇到，所以唔知你講咩...
估唔到隔左咁耐世紀袋鼠還記得我，希望能夠令大家心願達成!
(諗住你無睇到)
供1千蚊，無影響喇
係咪 中美舉行第9輪高級別經貿磋商 == 中美協議傾好9成？？
咁假如開到第29輪，係咪即係傾好29成？
中原城市領先指數 CCL
(所有成份屋苑)
2028...
SIGH...
貿易戰一早傾唔成...
你玩撚我華為...
我喐鳩你波音...
SIGH...
將軍,
救救所有好友！
各位，唔喺時常上嚟。4月10日起月供恆生，不會影響大市。
kaka: 對於一個市場的老兵來說, 市場還會有什麼新意呢........
將軍，世事都比你看透了，獨沽求敗
kaka: 噢....子龍一日好友 一世好友. 但子龍老了, 亦想試下做淡友的滋味呢. 可能就是毒沽救敗的心態呢.
將軍，一日淡友，一世淡友
kaka: 子龍都要交下學費, 睇下大媽如何破30200呢.
將軍，持淡倉過假期？
叮噹....全日大市跌50點, 成交1089億, 好有秩序........
跌唔落
有紅食紅， 有牛食牛 ....
Kaka兄：但今日港女好有個性，走相反，到底在引🐂定🐻入局？