內地房地產市場隱患
2021/10/07 04:13:48 網誌分類: 經濟
據學者專家分析，房企出現債務危機，顯示出房地產行業長期高槓桿、高負債模式存在很大風險。近年不時有房企發生開發項目停工、資金吃緊須融資等消息，期間涉及的房企有地方企業，也有大型知名企業。
房企發展商明知高槓桿和高負債必然有高風險，但長期經歷高速發展階段，業界適應高負債、高槓桿模式帶來高利潤的誘惑，而不作任何改變。因此一旦出現資金追不上、項目停工、已付樓款的買家不能如期收樓、大量企業員工離職、建築材料供應商、施工企業未能收到貨款或結算等問題，繼而令發展商在難以償還貸款下，銀行、金融機構也面對一定壞帳風險。
高槓桿高負債暗藏危機
業界指出，由於房地產開發領域大、產業鏈長，對經濟社會發展有「牽一髮動全身」的影響，形成行業對經濟增長、投資增長貢獻率高，能夠有力支持就業，平穩發展社會經濟。因而有個別房企出現債務危機時，整個行業必須出招化解，不再是「各家自掃門前雪」。所以如果高槓桿、高負債模式不改變，可能會有更多企業走向危機。
如今「降槓桿，降負債」是房企首要任務，業界要清晰知道，房企不能再依賴高槓桿、快周轉實現高利潤。目前內地住房供應整體量總算達標，房地產機制日漸完善，相應企業增長方式也必須從財務槓桿驅動，轉型為質量效益形態。正所謂「行穩致遠，細水長流」。房地產發展商須盡快改變心態，應對形勢變化。
目前內地經濟基本面長期向好，城鎮化進程繼續推進，民眾對美好居住生活嚮往不斷提升，房地產行業仍有很大發展空間。值得關注的是，在利潤降低、增長速度放緩下，發展商需要認真思考未來發展路向。其中有意見提出，把綜合型城市服務商、產城融合的新區發展商轉型，努力提升產業投資和科技園營運能力。發展商緊貼未來發展方向，房企或能在城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業管理、社區養老等方面，贏得更多發展機會。
目前內地有關部門出台「三條紅線」規劃，有利對房地產企業資金監測和融資管理健康發展。「三條紅線」是指剔除預收款後資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；以及現金短債比小於1，從而體現企業槓桿高低，以及資金流動性是否安全和短期償債能力，能夠做到三項指標都合格、不踩線才算安全。
投資內地房地產、買樓，在「房住不炒」的大原則下，應該以「三條紅線」為標準，甄選項目發展商是否可靠，才不會買錯「爛尾樓」。
資深財經傳媒人 錢樹良
apolloslchin@yahoo.com.hk
資深財經傳媒人
錢樹良
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