明燈又講野了
2008/09/10 14:09:49
網誌分類:
經濟
10
Sep
明燈又講野了,但,這一次明燈是不看好哦!
是否該反明燈的看法而行呢?自己考慮吧...........
李兆基改口風 「不變應萬變」
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| 2008年9月10日 星期三 |
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大市起伏不定，就連「亞洲股神」似乎也無所適從，上周才認為要「轉守為攻」的恒基地產（00012）主席李兆基，昨表示暫時還是「以不變應萬變」地作壁上觀，縱然繼續認為年底市況會較佳，但目前還是待市況穩定才入市。
經過幾次預測不靈光，李兆基昨日出席上海復旦大學李兆基圖書館命名典禮時，談及股市也倍加小心：「年底見23000點也不敢說，怕說了給別人罵，自己也不開心。我看年底會好一點，但寧買當頭起，現時我不買股票，也不賣股票，只持有原先的組合。」
冀農曆9月好轉 「跌定才買股」
之前李兆基表示9月可轉守為攻，現時作出修訂，那甚麼時候才出手？李兆基坦言：「先前說9月好一點，或許看舊曆吧，目前股市今天起、明天又跌，我要看股市真的跌定下來才會入市。」
那恒指跌到那個水平才見底？李兆基沒有作出評論，別人問他是否萬六點，他淡然回應：「萬六點就有點離譜。」
美國政府接管「兩房」（房利美及房地美），港股周一即時出現大反彈，然而李兆基相信刺激不大：「周一才上升千點，今天又跌了幾百點，其實美國政府救『兩房』已是意料中事，因此對港股實際效益不會太大。」
美救兩房 港股實際刺激不大
在股市變化莫測下，李兆基上周曾說會將投資組合作出調動，昨天也不諱言：「我的組合中，有7至8隻是不會動，其餘會是那些股份，我暫時還未決定。」不過，他也不忘補充：「有些股份底子好，價格又跌了頗多，若是有閒錢的，實在不怕購買，若然要借錢就不好了。我自己還是看好中資銀行及保險、能源股也不俗，神華（01088）仍是首選。」
李兆基也承認，自己有透過衍生工具投資，也曾有沽空股份，然而今天市況下，他提醒投資者：「沽空風險很大的」，就算是過去建議投資者在同一類別股份中，買一隻強勢股，沽一隻弱勢股，在今天市況，風險還是較高，也難預料。
股市表現不濟，李兆基相信影響所及，樓市也好不到那裏，不過在貨量有限下，他認為樓市是「牛皮偏好」。
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撰文: 劉智恆 上海專電
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,你地可以打牌,吾准食糊
˙售樓進度未達標、負債比率重及現金緊絀的內房股將成為減價戰的大輸家。
˙房貸斷供及房地產商的信貸違約將會拖累內銀股的盈利。
市場憂慮內地樓市將會出現「劈價式賣樓」，令內房股再被「洗倉式」拋售，富力（02777）、碧桂園（02007）、遠洋地產（03377）等創下上市新低。在樓價未止瀉的情況下，輸家不單單是內房股，內銀股亦會被拖累。
內地房地產市場猶如被困於沼澤中，愈踩愈深，反映全國房地產開發綜合發展水平的「國房景氣指數」已連續8個月下挫，7月份的數字為102.36，較上月下跌0.72點。事實上，若從左右樓價升跌的三大主要因素——按揭利率、市民的房屋購買力、新落成樓盤的供應來分析，內地樓市跌勢仍未止。
拖垮樓市三大因素
由於按揭利率升降將直接影響供樓的負擔；利率趨跌，尤其跌至負利率水平，將會吸引大量用家及炒家入市，令樓價節節上揚。相反，按揭利率趨升，將增加供樓成本，則會令有意入市的買家卻步。內地政府近年透過加息來調控經濟，令利率走勢趨升。
另外，市民的財富增長亦會左右樓市的發展。當國民收入增加及股市興旺時，在財富效應下，會刺激樓市的交投及成交額。滬深兩地A股急插水，不少股民都於跌市中成了「大閘蟹」，在財富效應消散下，樓市、股市雙雙回軟。
若大量樓盤於短時間內同時推出，市場缺乏買盤，在「粥」多「僧」少的情況下，亦會出現「人踩人式的跌價」。由於內地樓市逐步邁入寒冬，地產發展商為求盡快售樓套現，紛紛減價促銷，令樓價跌勢加劇。事實上，內地地產龍頭萬科在上海多個項目中劈價賣樓，令市場憂慮其他發展商將會紛紛仿效，令減價戰一觸即發，成為疲弱的樓市致命一擊。
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內房股成最大輸家
樓價下滑，成交萎縮，內房股當然是首當其衝地受到影響。尤其是現時內房股「缺水」情況甚為嚴重，但中央下令銀行要收緊房貸的銀根，上市集資的申請又困難重重，售樓遂成為地產商最重要的資金來源。假使售樓速度放緩，部分地產商便可能「缺水而死」。
那麼哪類內房股所受的打擊較深呢？我們可從銷售合約金額、財務槓桿比率及負債比率中見端倪。銷售合約金額直接反映地產商透過出售單位所帶來收入。內地大型房地產商萬科開始劈價賣樓，意味着未來樓市前景不樂觀，而市場亦預期將有大量新盤搶着於下半年減價促銷，令供應急增，樓價急跌實無可避免。倘若內房股於上半年未有積極開盤賣樓，合約銷售量遠未達標，而下半年情況又更為艱難，則難免成為是次減價戰的「壯烈犧牲者」。
在銀根短缺的困局中，售樓套現的進度將直接影響內房股的現金流。若內房股的負債比率較高，手上的現金並不足以應付快將到期的短債，公司又未能成功融資，那麼售樓套現將成為公司存亡的關鍵。假使售樓進度又不理想的話，公司將陷入短期資不抵債的困局，或需將資產賤價而沽，最嚴重的話更需清盤。我們可透過速動比率，分析內房股的財務狀況。
速動比率＝(現金＋可供出售的證券＋應收帳目)÷短期負債
與「流動比率」不同的是，「速動比率」撇除了存貨（地產商的存貨即是待售物業），只是以手持的現金、證券及應收帳目等套現能力較高的項目來計算，因此更能反映公司短期的還債能力，比率愈低反映公司還債能力愈遜色。
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內銀股被拖累
內地樓價掀減價潮，輸家不只是內房股，而內銀股亦備受拖累。由於過去2至3年，內地房地產商大展拳腳，向銀行借下大量貸款以作發展之用，令房地產貸款高速增長。摩通的研究報告指出，銀行業整體投放於地產開發貸款的比重，佔總貸款的7%，一旦政策干預樓盤預售及勒令停發房貸，不排除地產商可能因現金流短缺而被迫違約，屆時將令銀行的不良貸款急升，導致不良貸款撥備上升，直接拖累銀行的盈利。因此，房貸佔總貸款比例較重的內銀股，理論上所受的影響會愈深。
除此之外，樓價下滑或會導致斷供潮急升，若內銀股住房貸款比例過大，假使房貸者斷供將增加銀行的不良貸款金額，令盈利受壓。在6行之中，以中行（03988）的住房貸款比例最高，達19.06%，其次是招行（03968）及建行（00939），分別佔18.61%及17%，其餘3行的住房貸款比例則介乎9.79%至13.2%。不過，除了內房股及內銀股之外，投資於內地房地產的業主及買了相關股份的投資者亦是真正的輸家。