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　　在迅速转暖的房地产市场上，市场嗅觉敏锐的温州炒房客虽然再度出手，但是跟几年之前相比，他们谨慎了很多。金融危机下，实体经济利润下降，会迫使一部分生产性投资转向这两个市场，从而制造新的金融泡沫。虽然楼市的反弹是不是已经出现了泡沫还不好断言，但也应该引起我们足够的警惕，防止市场再次大起大落。

　　楼市复苏：冰火两重天

　　房地产市场最近的火爆，既是一个亮点，也是一个争议颇多的热点。像北京市6月份商品房住宅成交均价已经达到13302元/平米，比1月份上涨了2864元/平米，涨幅接近三成。在房价大幅上涨的同时，今年上半年，国内主要城市的商品住宅成交量，也基本恢复到2007年上半年楼市攀到高峰时的水平，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%，深圳的成交量同比更是增长150%。有消息说，在迅速转暖的房地产市场上，又出现了炒房客的身影。事实是否如此，我们今天就到温州和杭州去看看。

　　6月22日，杭州楼盘白马尊邸开盘。虽然天空中还在下着雨，却无法阻挡购房者买房的热情，杭州市白马尊邸营销副总华振东向记者描述了当天的火爆场景，排队购房的队伍从购房处的门口整整排了有50米以上的距离，并且还不断有客户挤入。在一天的时间里，一百多套房子顺利成交。当天火热的销售场面，让有着多年售楼经验的华振东至今难以忘记，他不得不临时增加保安维持现场秩序。他告诉记者：“实际上12号楼和1号楼我们开盘的当天就可以达到92%的预定量。就是这两号楼一推了以后，那就排上去以后，就92%的预定量。当天剩下就不是很多了。”

　　遇到同样火爆场面的不仅仅是华振东一个人，杭州近期开盘的楼盘几乎都遇到了同样的事情，6月21日杭州另外一处楼盘竹海水韵开盘，三个小时之内卖掉了全部的84套房源。

　　调查中记者了解到，最近温州的房市与杭州一样，进入了一个异常火爆的阶段，截止6月末，温州市区楼盘开盘价均在2.5万元以上，较去、前年以来的房价不但没有降反而涨了不少。温州资深房产投资者黄东升向记者介绍了一个绿城的高档楼盘，大概价格是3万7到4万多之间。当记者问这个价格是否有涨是，他回答说：“价格它原来的定价就非常高了。所以说涨的幅度跟去年来说呢，也有涨。现在可能是一期大概卖光了，可能是二期也卖差不多。”黄先生告诉记者，绿城的这套楼盘是去年开始销售的，销售情况并不是十分理想，可是进入今年二月份以后，这里就开始热销，如今已经没什么房源了。这个楼盘基本都是大户型，价格又在4万元左右，那就意味着一套房子的价格在1千多万元。如此高的价格真的能够供不应求？记者来到了绿城的销售处了解情况。售楼处工作人员告诉记者，现在只4百多平的了，价格差不多是3万8。

　　温州高额的房价，让记者看到的温州地产行业尽是一片热闹景象，动辄上千万的房子竟然供不应求。那么如今，二手房市场的情况又是如何呢？我爱我家杭州公司总经理陈毅刚说：“从今年过完年开始，基本上每天都有这么多人，因为成交量非常大，所以手续都是在这里办的，集中办理我们是。从早晨9点钟开始到晚上一点钟都有签约。”

　　而作为杭州最大的一家房屋中介，浙江裕兴不动产经纪有限公司的董事长张裕兴用“恐怖”两个字来形容今年的二手房市场，恐怖到什么样的程度？他描述说：“恐怖到我们现在合同签到一两点钟是很正常的，签到十多点那是基本上没有的。”

　　签约数量的增加，自己意味着销量的增长，张裕兴的公司在今年4月份就已经完成了全年的工作任务，那么，杭州二手房市场整体情况又是如何呢？张裕兴说：“08年的全年整个杭州的二手房交易是23800套，而到今年到6月底，我们已经完成了24000套。也就是今年到6月底，半年时间超过了去年全年的还多200套。而且今年整个市场销售是最好的。”

　　张先生，温州瑞安人，凭借做眼镜生意赚到的第一桶金，从2000年开始进入房地产投资，在蛰伏了一年多的时间之后，因为国家政策各方面房市利好，今年4月份他重新出手买房了，采访时他告诉记者其实当初的操作方式很简单。“像我主要还是以做房子为主，反正就是手里压很多房子嘛，买很多房子放在那里，然后等着涨价看看，看行情。”就是这么简单的操作方式，让张先生几年下来收获颇丰，他很快加大了自己的投资力度。他说：“投入最大的时候应该是2003年、2004年。那个时候基本上能容到多少资金基本上都投进去了。房子数量，比如说住宅的话，可能十几套，二十几套左右，自己攥在手里的。我主要还是在上海，北京后来它不做了就。”

　　在房地产市场一路顺风顺水的张先生，他告诉在记者当时的获利在150%左右，可是在2007年的时候，遭遇了挫折，逼得他不得不清空自己手中的存房。他说：“基本上出手的话都2006年、2007年。后来就国家有一个宏观调控政策，就那个时候基本上全部出手了，那个政策出来的时候。也赔了很多钱。赔了钱才退出去的，不赔钱可能还在那里做”。

　　赔钱的记忆让张先生整整蛰伏了一年多的时间，如今重新进入的张先生谨慎了很多，只是试探性地在杭州购买了4套住宅，而他采取的方式是团购的方式，因为“团购折扣各方面比较低一点”。这次他是和几十个朋友一起做的团购，价格直接降低了25%，他准备在价格合适的时候就出手。他说：“比如我买过来比较低，它折扣过来的，比如说差不多有两三千块钱的一个平方，有赚头的话就直接卖掉了，有的房子有20万、30万就直接卖掉了。” 大概获利在30%左右。

　　事实上，这次投资张先生很谨慎，采访时，他自己坦承，对于房市近期的走势还是看不清楚，不敢贸然出手。他告诉记者：“最近反正就是试探性地先做一下。要好的话，可能我后面一帮人也全都跟上去了，这样子，都是有个圈子的，这样的。”

　　那么，像张先生已经蛰伏一段时间的投资者再次出手，是否意味着温州购房团也再次出手了呢？温州中小企业促进会会长周德文给出了这样的回答：“那么今年2、3月份以来，温州的购房团又开始走出温州，那么进入到上海、杭州、深圳、重庆等等城市，包括广州，那么进行一些购房的活动。所以呢，一些媒体又开始关注温州炒房团这个行动。所以呢，确实是温州购房团开始出击这样的现象”。

　　而与这种现象相对应的是，很多房地产项目，也明显感觉到了市场的变化。杭州市白马尊邸营销副总华振东说：“如果是说跟去年的这样一个状况对比呢，那么作为我们这个项目来讲，我们更多的时候体会到就是说，如果一定要用一个词语来形容是冰火两重天。”

　　之所以会有这么强烈的感觉，是源于去年的惨淡经营，而在华振东忐忑不安的跨入2009年之后，他发现这一切都发生了改变，他用一个月的事时间销售了去年半年卖出去的房子。他告诉记者：“我的总量是1017户，5月份这样的一个数量，应该，5月份的数量大于，一个月的数量会大于从去年6月22号开始到12月份的这样一个总和”。

　　在华振东看来，自己的楼盘户型主要集中在90---120平方米，压抑了半年的刚性需求在这里终于等到了有效的释放，这是造成自己楼盘热销的一个追重要的原因。受房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响，以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放，而其中房价下降、降息则让原本处于处于观望状态的购房者得到了真金白银的实惠。

　　浙江裕兴不动产经纪有限公司董事长张裕兴告诉记者：“比如说买100万一套的房子，税收方面6%，那就是94万了，比如说我现在每个月按揭要交100块这个按揭，100块按揭，以前是5%的利息，那么这个5%的话，现在免掉30%，那么就××。那么这里有1500(音)，很便宜，所以他这两个钱加起来使我们的市场旺起来”。

　　一系列有利条件的出现， 对购房需求者而言，无疑是一个积极的信号，同时也成为一个当前购房的助推力。

　　杭州金成集团副总裁朱早告诉记者：“去年这个形势不好，实际上这个需求还是的。需求在了以后呢，就是说是这个，一直就是说抑制在那边，那么实际上到了现在以后呢，就是整个的需求释放出来了以后，那么这个量是比较大的”。伴随着楼市的不断升温，投资客购房的比例也在逐渐的增加。张裕兴告诉记者：“到5月份开始投资，投资方式的一批人逐渐增加起来了。逐渐增加比如在4月份以前投资买房的几乎是5%都不会到。现在投资房，买这方面的客户大概是在30%左右。

　　温州炒房客：谨慎出手，三思而行

　　赶在在楼市复苏的时候，沉寂一时的温州炒房团，也向杭州、上海、广州、重庆等地的房地产，再度出击。过去几年间，温州炒房团在全国各地制造出一个又一个的地产投资神话。但和以往不同，楼市现在尽管复苏迅猛，毕竟整体经济还笼罩在全球金融危机的阴影之下。此时此刻出手，还能不能依然创造新的神话？温州炒房客又是如何看待自己的选择？我们来听听他们的分析。

　　有着多年房地产投资经验的黄东生，在采访时告诉记者他在近一段时间内根本就没有购房。他说：“我没有出手。因为就是说我一直潜伏下来，就是出租，我是靠他的出租回报来付这个资金的使用费用的。就是这样一种比例，我买的楼就是比较好的地段，而且出租率达到也比较高”。

　　黄东生自称为温州购房团的老团员，多年来投资房地产已经使他获得了丰厚的利润，他现在更在意的是稳定的回报，并且打造出了自己的产业链条。“我现在按照这样的比例去投，住宅30%，就是说办公60%，店面10%。以这样的格局去做，然后基本上是店面用于出租，中间这层大的这块跟人家合着做，住宅已经是用于员工(住宿)解决这块，这样做，有多的话，把它卖掉，资金重新扩大”。他在16个城市都以这样的布局操作，一线城市基本上都有投资。

　　黄东生认为，这一波投资房市的时机已经过去了。“真正买楼最佳时机已经过去了，去年年底。出手你现在也没有用。就是你放在银行利息也顶不起来。现在就是市场有点膨胀的感觉。如果说继续放宽的话，楼市是会涨的，那么如果说政策如果严肃一点，还有中间环节的费用比较高。”

　　在黄东升这样资深炒家保持冷静观望态度的同时，一大批新的投资者摩拳擦掌地进入了这了市场。温州的阮女士刚刚在杭州千岛湖边，购买了一套每平方米18000元的酒店式公寓。她第一次去那里的时候，就被优美的风景吸引住。于是同去的十来个人就一共就一起买了十几套房子。阮女士说这是她第一次做房地产方面的投资，而最吸引她的就是稳定的投资回报。 她说：“因为它里边有个投资回报率还是蛮高的觉得。基本上现在经济危机嘛，金融危机，反正钱都放在，这个投资也不是很大，首付呢，还是30%，不是很多。然后户型也不是很大。首付还是，我们还可以接受的。然后它一个投资回报率，还觉得蛮客观的”。

　　给介绍阮女士介绍这个楼盘的是她的朋友黄女士，黄女士告诉记者最近她介绍过去的朋友，基本都选购了那里的房子，成功率很高。黄女士其实也只不过去了三次，每次都会带人，五六个到十来个不等，基本上每一次都是全部成交。其实，黄女士组织的看房团就是所谓的太太购房团，虽然成功率很高，不过与以前不同的是，黄女士还是明显感觉到了近期投资者心态的变化。她觉得以前投资者多以一种投机心态进入，讲的是短平快，但现在心态更加稳定，考虑的是一个长期性。

　　看来，和以前那些动不动就把整单元、整栋楼包圆的温州炒房团相比，现在的炒房客还是谨慎了许多。客观上来看，全球金融危机到目前为止并没有消除的迹象，世界经济举步维艰，中国经济走出低谷全面回升的迹象还若隐若现，整体经济走势前景不明。尤其，在浙江当地，炒房客们也看到不少民营中小企业，面对外需萎缩、出口下滑，仍然愁眉不展，艰难度日。这一切都让他们在投资房产的时候考虑再三，谨慎出手。

　　黄东升告诉记者，近期疯传温州炒房团又开始行动，在各地抄底，更多的是当地开发商与媒体的炒作，达到刺激房价的作用，“温州人没有去炒的时候他拼命的打出横幅，欢迎温州炒楼团，真正就是坏了一个名声，那么现在有的房地产打出很优惠的条件请我们去做，他主要是什么原因，想刺激本地楼市，认为温州人来了，你还不买，其实我们有没有去？没有去”。

　　那么，近期参与投资房地产的温州资金究竟是什么规模呢？温州中小企业发展促进会会长周德文说：“现在温州在房地产市场上可能至少有1000亿的资本进入。那么随着温州可能购房团的可能进一步的出去，那么也可能为在这个投资数量上还会增加。但是我想肯定达不到原来最高峰的时候，最高峰的时候温州可能在房地产市场的投资的至少是2000多个亿，我估计达不到那个程度。”

　　与此同时，与当年的见房就收，见楼就卖的盲目投资相比，现在的炒房者有了很大的变化。温州律协投资融资专业委员会主任郑效军告诉记者，如今的温州购房团有了很大的变化，一方面是组团的规模由原来的浩浩荡荡的大队伍，演变成为三五好友的小团队，另外一方面，现在的整体投资规模也无法与当年相提并论。事实上房市刚性需求释放的同时，同样也释放了温州投资者的热情，各种投资渠道的民间资金逐渐向房地产集中，包括股市和而其他的项目的资金，或者甚至是从本身企业当中生产的流动资金，也是客观上助推了房产发展。

　　作为温州律协投资、融资委员会的主任，郑效军对于温州民间资金的投资非常的了解，他对于近期大量进如楼市的企业流动资金表达了自己的担忧。他认为这“也是国家监管部门必须要加以高度重视跟监管的。就是现在企业生产的一部分，生产企业不景气了以后，那么国家加大了对企业资金的支持力度。但是实际上，有一部分企业他并不将这些资金用于生产。而是改换名目，改变资金的用途，把它转口投入到房地产行业，这种现象是存在的”。

　　半小时观察：谨慎乐观，当心泡沫

　　对今年以来的楼市反弹，有很多业内人士近期频频出面加以解释，概括起来他们的理由主要有三条，一是宽松货币政策的支持，二是压抑一年多的刚性需求得到了释放，三是各城市的救市政策逐渐显现出效果。在以上三方面因素的共同作用下，个人购买力得到了相对提升，市场需求逐步旺盛起来。

　　在这个热火朝天的市场里，充斥着各种乐观的评论，要不要买房又成了一个街头巷尾热议话题。但是我们在节目中看到，市场嗅觉敏锐的温州炒房客虽然再度出手，但是跟几年之前相比，他们谨慎了很多。他们谨慎的理由集中在这样两点，一是世界经济包括中国经济的未来走势还不明朗，金融危机的影响依然存在很多变数；二是当前房价上涨的背后，有多少真实的购房需求？又在多大程度上因为企业生产资金流入了房地产市场？目前这方面也存在一些未知数。

　　作为中国经济最重要的发动机之一，我们当然希望看到房地产市场的全面复苏，能带动钢铁、建材、建筑等重要行业走出低迷，进而担当起领头羊拉动整体经济的增长。但这样的复苏必须建立在真实市场需求的基础之上，而不是又一轮炒作的结果。否则，它所积累的泡沫就会像美国的次级贷款一样，给实体经济带来重创。尤其当外部需求已经大幅萎缩的时候，这样的伤害可能会留下一道更难愈合的伤口。    其实，早在去年年底，全球金融危机掀起第一波冲击波的时候，就有人曾预言，今年国内股市和楼市会出现一轮暴涨。因为实体经济利润下降，会迫使一部分生产性投资转向这两个市场，从而制造新的金融泡沫。眼下股市楼市确实如同预测的那样持续攀升，虽然这样的反弹是不是已经出现了泡沫还不好断言，但也应该引起我们足够的警惕，防止市场再次大起大落。