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禹洲地產加速擴張

2016/07/22 08:41:41 網誌分類: 經濟
22 Jul
        今年是優質內房股的擴張周期,我在4月份業績宣佈期後先後介紹的3隻有盈利、股息和優良資產支持的中型地產股,包括禹洲地產(1628),龍光(3380)和旭輝(884),股價都有不錯表現,其中最穩健的是禹洲,它除息18仙之後,反覆上升至2.3元高位,與本欄介紹時相比,升幅接近三成。

        與其他中型內房股一樣,禹洲想趁興旺周期加速步伐,禹洲手上的發展中物業和土地儲備,一向主要集中在廈門,其次是合肥、南京和福州等。這些二線城市,都是樓價升幅最勁的,由於售樓收入持續增加,可以預見的是,禹洲今明兩年的盈利均可望持續有高增長。內房股的入帳期不是計當年的銷售,而是當年的交樓單位,因此禹洲今年的盈利將較去年為佳,明年的盈利亦將較今年為佳,因此作為優質內房股,禹洲在暑假銷售淡季時,股價仍保持堅挺。

        有內地財經評論提出疑問,禹洲急於快速成長,今年以來積極以高價奪地,買麵粉的支出還超過賣麵包的收入。這包括首次進入杭州西湖區買地,而合肥有幾幅「地王」,都由禹洲高價所奪,可說不惜工本。評論認為,若順風順水,禹洲的壯大可以加速,但若樓市景氣變動,禹洲的較高及仍在增加中的負債,便構成風險。

        上述看法不是沒道理,不過也有幾點值得注意,合肥是省會城市,樓價一向偏低,近一兩年只是補升而已,而禹洲早在淡市時已在合肥擁有不少土地,較高的新地價,也可提升已有土地的價值,而所謂的「地王」,樓面的平均價也不過是每平方米兩萬餘元人民幣,在二線城市而言,不算很誇張,只是坊間仍習慣於合肥是低樓價省會而已。此外,禹洲的主力在福建的廈門和福州,兩地的房地產也處於火熱,伺機把地盤擴張到長三角,也是合理策略。

        高息政策或受影響

        去年,禹洲銷售額約140億元,內地評論指出今年拿地至今已花了逾140億元。然而,評論忽略的是,禹洲今年上半年銷售收入急增至接近130億元,即是有足夠收入才增加買地,未算過分急進。

        不過,筆者也要承認,禹洲急於在兩三年內銷售翻兩番,可能影響其高息政策,我相信只要股息維持不變,已足以支撐股價。

        曾廣標

        
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