投資回報率（二）

        　　正所謂「同人唔同命」，物業投資亦如是，不同價碼、地區或種類的物業，租金回報率都大有不同。

        　　以價碼來說，比如手上有1200萬元，眼前可選擇買3個400萬元單位，各收1萬元租，或者買一個1200萬元單位，收3萬元租。在租金回報率相同情況下，相信大部份人都會選擇買一個1200萬元單位，收3萬元租，因為管理比較容易。

        　　但進一步想，有人會因較易管理而接受較低的回報率，選擇買一個1200萬元單位，只收到2.6萬元租樓，而不選擇買3個400萬元單位，各收1萬元租。當租金回報率低至到某一個位置時，投資者才會寧麻煩一點，買幾個細單位收多點租。這個例子就解釋了，為何大單位租金回報率較低。

        　　有些地區的租金回報率較高，有些地區較低。筆者觀察到，工作人口比率較高的地區，租金回報率往往較高。

        　　以租客心態來看，往返公司的通勤時間及交通費也是成本，但沒人會保證未來幾十年打同一份工，因此購買鄰近公司的居所，必要性並不太高，反而會較傾向租樓住，並願意多付租金。北區及屯門區這些居住人口比率較高（工作人口比率較少）地區，工作機會及工資較少，租客租金開支負擔能力亦相對較低。

        　　買自住樓的買家心態與租客剛好相反。思前想後，購入一個住所多數是以長遠居住為目的。這方面有一些金錢以外的加分因素，例如跟長輩住得較接近，方便照顧長輩；或者兩公婆出外工作，反過來需要長輩幫忙看顧小朋友的家庭大有人在。居住人口比率較高，即代表更多人會因家庭因素買樓，造成家庭因素的樓價溢價。

        　　以上工作人口比率較高地區的租金溢價，以及居住人口比率較高地區的樓價溢價，於此消彼長下，造成兩者租金回報率的差異。

        星之谷按揭轉介

        子非魚
        
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