樓市十大預測（上）

        　　筆者在2018年底，估計樓巿短時間內見底，結果樓巿在剛踏入2019年，便已見底回升，在年中時已上升約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今，樓巿從高位回落約5%。全年雖仍然錄得約3%升幅，但失業率由年中低位的2.9%，上升至近日的3.2%，情況令人擔憂。

        　　筆者根據圖表，預計2020年樓價將呈大幅反彈，升幅大約是低位20%，即以現時計約15%升幅。在10月中的《施政報告》放寬按揭成數後，吸引一批多年沒有加按的父幹族將物業套現，該批客戶在近日陸續提取貸款，加上近日社會氣氛緩和，筆者相信在未來兩三個月內，會爆發一個樓巿小陽春。

        　　筆者嘗試為2020年樓巿作出十大預測：

              第一，換樓鍵啟動，成交量大升。在放寬按揭成數後，有不少人即時計劃換樓。可是準買家同時擔心樓價受壓而有所猶豫，樓巿只旺了兩三星期便重投寒冬。傳統樓巿在聖誕至新年期間偏靜，相信在二月初開始，換樓鍵將啟動，一個換樓客將帶來兩宗成交，屆時成交量會大幅上升。

        　　第二，空置率增加。600至833.3萬元單位，交吉與收租按揭成數差異，由原本舊制的六成與五成，增加至九成與五成之別；而1000萬元交吉單位，亦可增加至八成。筆者相信不少有心賣樓的業主，在來年租客完約時，選擇不續租而吉售單位。

        　　第三，租金平穩。由於失業率上升以及經濟轉差，首當其衝的將會是租務市場。可是換樓鍵的啟動及主動空置單位增加，會導致放租單位減少，相信可平衡經濟不景對租金壓力。

        　　第四，細單位、劏房及納米單位租金及價格受壓。雖然筆者看好樓巿，但在過去一兩年及未來一兩年，有大量納米盤入伙，加上按揭成數放寬影響，細單位租金及價格將會受壓。

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        子非魚