資產按揭（二）

        　　一位除了現契物業外沒有其他資產、也沒有債務的按揭申請人，他的資產淨值便是物業價值的一半。如申請資產按揭規定的四成按揭上限，理應順利通過批核。不過只有小部份銀行以這種最寬鬆方法計算，直接批出四成按揭。大多數銀行會採用較嚴謹方法，即使申請人當時沒有債務或按揭，但將來提取貸款後便負上債務，審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。上述申請人持有的資產值是樓價50%，當申請等值樓價25%貸款額時，便剛好達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點，如想再申請更多貸款，便需要提交其他資產證明。

        　　有客戶認為沒理由把「未來負債」計算在內。其實想深一層，常見的入息水平按揭，銀行也是以申請人將來的按揭每月供款額，來評估申請人的還款能力。在審批資產按揭時，銀行將擬貸款額計算成債務就變得合理了。

        　　筆者認為以擬抵押物業作為資產的一部份，是一個相當大膽的做法。假如申請人本身沒有收入，當提取按揭後如何還款呢？如果他把套現的資金全數用作投資，該項投資的回報率必須高於按揭利率，才可達至收支平衡。當考慮到要保留部份資金用作周轉，套現的資金可用作投資比率便要減少，從而需要找尋一個更高回報的投資項目才行。

        　　不少銀行近期都收緊資產按揭的審批，有些銀行調高利率，也有銀行要求申請人提交最少可用作24個月供款的資金證明，甚至有銀行不再考慮把擬抵押的物業，作為資產計算。

        　　至於原本有按揭的物業，無論是上述較寬鬆或嚴謹的銀行，批核時都會把現有按揭貸款額計算在內，平衡點亦是以上述25%按揭的Magic number，即是如沒其他資產，當原按揭金額超過樓價25%時，便無法不補錢下轉按了。

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        子非魚