投資回報率（七）

        　　當明白了各類或各區物業之別後，有投資者可能心想：「何不選淨租金回報率最高那一類？」筆者的看法是，如自住就以最方便自己角度出發，購入合適地區、符合預算的屋苑及間隔便可，不用過於考慮回報率問題。以投資而言，既然可選擇其他地區或種類，甚至等候入巿時機，其實不一定要選當下租金回報率最高的「一件貨」。

        　　筆者在第一篇時，有介紹過幾種回報率計法，分別為表面回報率、計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。在研究投資哪一區、哪一類物業時，筆者只會採用最簡單的表面回報率來追蹤某一區、某一類物業的回報率。

        　　同一類物業的經常性開支及可槓桿比率都差不多，但樓價與租金則每年、每月在變化。假如用計算開支後的回報率或槓桿後的回報率，一來要採集的數據多了，二來淨回報會因租金減少而被大幅擠壓（租金減少但管理費及雜費不減），又會因當時貸款利率變化而大幅浮動。如想長期追蹤數個區域的住宅樓價、租金及租金回報率，用最簡單的表面回報率，就容易看出趨勢及入巿時機。

        　　租金下跌長遠會影響樓價，但樓價下跌不一定影響租金。租金升跌與本地經濟息息相關，而樓價與當時經濟有關之餘，更大變數是對未來憧憬。假如遇著令巿民對樓巿信心大跌的黑天鵝事件，例如國際金融危機，樓價少不免會受到一定衝擊。可是遠在天邊的金融危機，其實並不影響本地經濟，畢竟沒有多少人靠股巿賺錢過活。

        　　當追蹤了數種物業或數個地區租金回報率後，想出手的時候，就可以憑其中的蛛絲馬跡定出決策。

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        子非魚

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