投資回報率（九）

        　　不同人有不同程度的槓桿與波幅的承受能力，當選擇其中一種投資項目及相應槓桿後，在同一類項目、不同產品之間不應以槓桿後的回報率比較優劣，以免把事情弄得複雜。

        　　投資總有埋單結算的一天，有進行借貸的投資，就會造成槓桿，槓桿比率愈大，獲利時利潤愈大，相反虧損亦會放大。

        　　在香港，絕大部份人一生中最大的投資（或資產）是自住物業，筆者以較容易借取高槓桿比率的自住物業為例。現時800萬元或以下自住物業可借最高九成按揭，例如投入50萬元首期持有500萬元資產，槓桿比率就是10倍。

        　　以賣出時物業升值10%計，當初投入50萬元購入500萬元物業（10倍槓桿比率），最後以550萬元賣出並賺到50萬元，利潤就是50萬元（即100%）。以槓桿比率計就更簡單，物業升幅是10%，10倍槓桿比率下的賺幅就是10x10%即100%。槓桿是雙面刃，假如賣出時樓價下跌10%，虧損就會是10x10%即100%，即所謂的total lost了。

        　　初階投資者如不明白槓桿的威力（或風險），往往會忽略倍大效應。譬如想換大一點、好一點的物業時，看見樓價飆升，所需的首期亦緊隨著上升，往往會感到擔憂。

        　　在高槓桿下，自己的資產淨值以倍數上升，但新買物業所需的首期只以幾十個%的速度上升，升巿時換樓是比較容易。以上述例子計，上車時以畢生積蓄50萬元首期買入500萬物業，但心儀的是一間700萬元物業。幾年後物業升值了30%，賣出原物業後，連當初投入的首期有200萬元，而心儀物業價值910萬元，手上的200萬元資金剛夠支付心儀物業的2成首期了。

        　　在升巿時，準上車客應考慮先以合乎預算的物業上車，比起以入息儲首期，一步到位購入心儀物業的方法容易。


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        子非魚

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