投資要看租金回報（三）

        　　每逢年頭，報章均會報道全球最難負擔城巿排行榜，香港總會榜上有名。分析員年復一年說香港樓價愈來愈難負擔，超出一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險，假如不以本地人負擔能力看樓價，而以回報率看，答案可能更為驚人。

        　　從差估署自93年有記錄以來的數據看，2008年前，只有97至98年間，樓價大幅跑贏租金（租金回報率大幅下跌）。當年樓巿爆煲後，售價指數有好一段時間跌至低於租金指數，直至2004年後沙士年代才追回與租金指數，一直維持至2008年底金融海嘯為止。

        　　在97樓巿瘋狂至爆煲期間，A類物業租金指數與售價指數比率最低是97年6月的0.784，其後樓價下跌幅度比租金大，該比率曾經升至01年10月的1.264。在後沙士時代，樓價徐徐上升，及在金融海嘯時急跌後一直飆升，該比率在10年6月錄得0.801後，就一直下跌至今年6月的0.417，意即「今日的回報率比起97年爆煲時還要低一半。

        　　現時的租金指數與售價指數比率是歷史上最低點，任何人都可簡單地得出「今天的租金回報率是歷史上最低，現時入巿最不值得」的結論。以投資回報率看，這些數字實在嚇人。

        　　以08年11月指數比率0.998起計，其後幾乎每一刻都發生着「今天的租金回報率比上一年差」，而自10年6月後，每一天回看都是「今天的租金回報率已成歷史最差」。十多年過去了，每年都看似是最差的入巿時機，樓價卻連年升值。以投資回報看，筆者也不建議入巿，畢竟投資是一個選擇。可是以自住角度看，筆者還未看到很強烈理由，樓價會有大跌的可能，在各國仍需以低息及泵水救巿的大環境下，盡早鎖定住宿開支仍較可取。

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        子非魚

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