用經歷換取日本最好的樓給香港人

經歷完三年疫情，亞洲地區各個政府都不約而同的使出絕招搶旅客，香港有「你好，香港！」，既送機票，又派旅客消費劵；台灣政府推出旅客入境抽獎活動；馬來西亞和新加坡分別推出玩遊戲送機票和免費旅遊體驗活動；至於港人最愛的日本，暫時未見甚麼大的優惠政策，但旅客人數已經是自放寛旅遊限制以來屢創新高。

根據日本政府最新統計數據顯示，4月份入境日本的外國旅客達到近195萬人次，比上月的約181.7萬人次還要多，與去年同期相比增加了14倍，也是2020年2月疫情爆發後，訪日人數最多的一個月，當中香港旅客佔了15.2萬人次。日本就是一個不需要推出優惠，不需要太多宣傳，單憑實力、質素和口碑，自自然然會吸引到旅客的地方。

當初進軍日本物業市場，就是因為自己本身都是日本迷，與其每次去日本都住酒店，倒不如加入日本物業市場，成為日本物業的香港代理。在日本，做遊客很容易，但要融入成為他們的一份子卻很難！日本人將最好的都留給自己人，以前幫日本人賣樓只能賣貨尾，有些甚至會限制賣多少間，這些潛規則觸發起我自己買地起樓的念頭。

我是一個即使只是一個閃過腦海的念頭，都全力以赴嘗試的人，而且更要做到一鳴驚人。大家有聽過外國人到日本拜師學藝的奮鬥故事嗎？由成為物業代理到變成買地起樓的地產發展商的路程，正正讓我徹底感受到到日本拜師學藝的感覺。不是單單有錢便可以做到，當中是要拿出200分的誠意，了解各類許可證、牌照，跟日本人打交道，交出大量的功課，用盡所有方法表現出自己對這個行業的熱誠和忠誠。

要深入日本市場必須先了解日本樓市，最好亦對當中的文化、制度略知一二。香港人喜歡講價，喜歡「自己賺了」的感覺，但日本樓是明碼實價，絕不議價；日本發展商絕大部分都不會幫海外人士做貸款，原因是他們也不懂，也不覺得需要協助，你以為有入息證明便可以到銀行自行申請﹖事實是大部分海外人士申請按揭都不易受理，日本銀行對外取態相當保守，他們寧願不做都不想有麻煩或出錯。那麼在香港隨便找個代理總可以了吧？正如我剛才所說，好的單位都只剩下貨尾，流到海外市場的再不是就是連日本人都沒興趣的項目。

曾經聽過有人說，日本離香港這麼近，想買樓直接過日本買就可以了，何必找代理。說得出這番話的人，我很肯定從未試過找日本經紀買樓。日本人做生意的朋友應該很清楚，日本人要很充分認識、了解你，才跟你做生意、打交道，再加上語言上不通，就算你肯給他們佣金，他們也不一定賣樓給你，原因是他們不了解你！

即使你不需要貸款，日本人跟外國人買賣物業仍然是會加倍小心，以大阪物業為例，很多香港人投資是以出租民宿為目標，但事實上很多日本發展商都不想做民宿的業務，因為民宿是一個非常繁瑣的生意。第一，對於樓宇建築，民宿比一般住宅規範較多；第二，若租住的對象是外國人，日本人會覺得無從入手，所以日本發展商為了避免麻煩，都寧願賣給本地人。

正正就是因為我在多年前已經經歷過上述的難關，才明白作為一個外國人要買日本樓是多麼的困難，亦因此令我決心開拓日本市場，成立FMI Japan，提供一條龍服務，由代理放盤、投資分析、稅務顧問、法律支援、物業管理、代辦經營管理簽證等全部一手包辦，不但方便買家，也希望可以為香港人和新加坡人拓展日本物業的市場。要分享的開發日本樓的血汗史實在太多太多，同時在這幾年間學習到的買樓貼士亦不少，有興趣的朋友可以閱讀我剛出版的新書《買日本樓100問》，讓大家在投資前都做足功課，免走寃枉路。

2023年5月25日