放寬按揭成數 (二)

        上兩輪放寬按揭成數，也大約在當時樓價創新高後半年實施。自2021年底起，樓價持續下滑，現時整體樓價已從高位下跌約15至20%，政府如準備出招，難言「創高峰後半年出招」。

假如以「近期高位半年後出招」，那最近期高位大約是今年4月出現，其後成交量大跌，樓價亦持續下挫，以此估算，應在今年10月推出新Plan，也許就在2023年《施政報告》時推出，成為「家超Plan」。政府在高位後半年出招，相信亦符合近年大方向，幫助巿民置業之餘，亦不希望在升巿時火上加油，屬一個合理時機。巿場關心何時出招、出招力道之外，更會關心出招後影響。對上兩次出招已過去一段時間，可從樓價指數研究有關影響。
或於10月推新Plan

翻查差餉物業估價署各類單位售價指數，可以A類（40平方米以下）及以C類（70至100平方米）反映普羅大眾眼中的細單位與大單位，以近期樓價計，大致落在600萬元內及1000萬元左右範圍，亦剛好屬新舊按揭保險受惠範圍。

各類售價指數在1999年設定以100點起步，直至2012年1月前，大單位指數都跑贏細單位。在2005年5月時，大單位與細單位指數比率為1.29，即大單位跑贏29%，而在2009年10月政府實施收緊按揭第一辣招時，該比率是1.13，即大單位跑贏13%。

各類樓巿辣招副作用是令購買力過度集中於細價樓。細單位售價指數在2012年1月追平大單位，並繼續大幅跑贏，在2020年1月時，大單位與細單位指數比率最低為0.77，即是細單位累計反超23%。如此算來，自2009年10月樓巿第一辣招至2020年1月期間，細單位指數比大單位跑贏47%。

筆者在2017年11月因應新盤細單位入伙潮、2019年10月林鄭Plan及2022年2月波叔Plan在本欄中撰文估算，中價樓將跑贏細價樓，該三篇文章出街之時，上述比率分別為0.82、0.79及0.8。2023年4月最新指數反映，該比率是0.83，即是從2020年1月最低位0.77計，大單位比細單位跑贏約8%。細單位供應量及放寬按揭成數，將購買力回流至大單位時，亦壓抑細單位需求。

財爺剛放風放寬按揭，估計受惠的仍是大單位，暫時預計放寬1500萬元借最高8成按揭計，屆時最受惠物業範圍約是1200萬至1500萬元物業。一般來說，中小學考試季節後會迎來每年第2波睇樓或買樓潮，並大約在開學後結束。假如目標物業樓價範圍落在估算受惠範圍內，不妨先行睇樓，到正式推出新計劃時才可早着先機。

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        子非魚
        
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