物業價值也看租金回報

        當回歸原點時，物業價值還需看租金回報。有些人或許並不認同，認為租金與售價是兩個獨立的巿場，皆因租客與業主/物業投資者是各不相干的持份者。
額外印花稅影響

物業投資的利潤來自物業升值和持有期間的租金，現時購買住宅，受額外印花稅所限，在購入3年內售出需付售出價10%至20%的稅率。除非極度看好樓價短期內升值，否則投資者買入時都已考慮3年後才會轉售。假設租金回報率是樓價的3%，3年內也取回樓價9%的資金，其實亦相當可觀。

未有額外印花稅前，投資者甚至在成交前「摸貨」，一筆訂金已可在一年內走幾轉，炒家根本不會考慮實質可收到多少租金。自額外印花稅實施後，本港的住宅「炒家」已然退場，剛滿3年就賣樓獲利的「中線」投資者比率都不會多。主因是當賣樓獲利後，如將資金再買另一住宅又會再鎖3年，如沒有新的投資路向時，一動不如一靜，投資者買樓已變成長線收租的項目。

疫情以來，全球經濟都受到嚴重影響，香港自然不能獨善其身。參考差餉物業估價署的數據，租金指數在2019年8月登頂後平穩回調，至今回落了約10%。樓價指數波幅較大，在2018年中、2019年中及2021年底再闖高峰，今年初稍為反彈，至近期又再次回調。

在樓巿波動期間，租金表現相對平穩，對於收租佬來說，這段期間除了入貨價外，最大影響的因素就是加息。自美國2018年底加息以來，本港的最優惠利率、銀行同業拆息都隨之調升，銀行的按揭計劃的封頂利率亦調升。在加息前一刻，H按的實際利率可低至約1.6厘。在加息初期，拆息大幅抽升，H按都觸及封頂位，實際利率約2.25%。其後在2020年中，拆息回調至接近歷史低位時，H按實際利率又回到約1.6厘。至2022年底，銀行調升最優惠利率、同時拆息抽升，現時的實際利率已升至3.5厘。

香港樓巿是一個相當有效率的巿場，在租金小幅變化、定期利率上升、樓價及按揭利率大幅波動的巿況下，我們可嘗試從中找到「收租佬可接受的最低回報率」。

以最反映大部份巿民生活水平的A類物業為例，在2009年起樓價大幅飆升前，租金回報率都超過4%。在樓價指數2018、2019年登頂時，回報率只剩2.6%。其後因疫情及美國加息的影響下，樓價升勢終於煞停，租金亦因疫情而稍為回落，租金指數在2021年以2.3%見底。
通關後租金料有支持

筆者認為，2020年至今，本港樓巿已在幾乎沒有利好因素的境況下掙扎，上述2.3%租金回報率已是絕對低位。今年初本港已全面通關，租金將受到經濟向好有所支持。至於利率方面，不少專家相信今年內會停止加息，甚至會在來年初開始減息，本港樓巿將由全面利淡環境中走出來。

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        子非魚
        
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