陸羽仁
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營運人生(5)

2010/04/13 09:56:45 網誌分類: 未分類
13 Apr

美股昨日窄幅牛皮,杜指微升不足0.1%,但收於11000點大關,係2008年9月26日以來首次。杜指收報11006點,小升9點;標普500指數漲2點或0.2%,至1196點;杜指期貨指數最新報10932點,與現貨低水74點。

港股美國預托證券偏軟,ADR港比指數收報22099點,比香港收低39點或0.2%。匯控及中移動大致上沒有變動,前者比香港收市低6仙,後者高7仙。

美股牛皮市,對於歐盟領袖一致同意貸款給希臘解決債務危機,市場唔多興奮,但普遍認為這是歐元區國家邁向更統一的財政政策的踏腳石。由於1991年12月時,12個歐洲國家在荷蘭馬斯垂克市所簽有關成立歐洲共同體時簽訂的馬城條約,並無設立好似歐洲央行行長咁嘅財政官員予以配合,變成無頭蛇咁,做唔到決定。另外,該條約亦訂立了各國之間不予互相援助的條款(no bailout clause),令到各國政府更難去達成一致的拯救方案。結果今次用咗整整兩個月時間,才制訂出一個救援方案。不明朗的情況導致歐元今年下挫了5%,投資者亦紛紛拋售希臘債券,令佢嘅10年期債券升至11年自來最高水平的7.51厘!

德國Commerzbank AG的資深經濟師表示,「直到最近,歐元區成員拯救另一成員,還是不可相像的事情,市場力量迫使各國領袖聯合起來,共同給出一個答案。」

按而家歐洲各國同意的方案,歐盟及國際貨幣基金會(IMF) 同意如果希臘籌唔到錢,就以低於市場利率的5厘,借450億歐元畀希臘政府,貸款期3年。其中歐盟借出300億,剩餘的 150億由IMF承擔。希臘話佢會先向市場發債,發唔到債才動用這個貸款機制。有經濟學家表示,當希臘危機穩定後,歐盟需要制定更有組織的機制去面對未來。因為這種大雜燴式(hotch-potch)的救援方式對西班牙和葡萄牙這兩國財赤高企的高危國家就唔太適合。現時西班牙的赤字就高達GDP的11.2%,該國首相Jose Luis Zapatero前日就對傳媒話會「不惜任何代價」,在2013年將財赤降至歐盟規定的3%上限以內。

有些專家則從道德風險的角度去看待這個拯救方式,話「希臘方案」提升了政府不尋求更嚴厲方式解決其財務問題的誘因,更大的問題係引誘他們奮更放胆去冒險。國家理財不善,才是問題的根本,若不徹底解決根本問題,最終將導致更大的災難。不過,市場的普遍共識係,歐盟領袖會共同制訂一套更嚴厲的財務規則,避免希臘問題的不斷重演。

在美股收市後,美國鋁業公布業績,同樣無乜驚喜,美鋁第1季每股蝕0.19美元,但美鋁話當中0.13美元係關閉兩間鋁廠的開支,可以當作非經常開支,加上其他特別項目,若扣除這些項目的話,佢地第1季其實有0.1美元盈利,和市場估計接近。美鋁的問題其實係全球經濟仍然疲弱,生意唔夠多,佢自己話「銷售減少抵銷了鋁價上升的得益」,第1季銷售比去年第4季低8%。鋁價今年至今升了8%,2400美元一噸,08年高峰時是3800美元,去年低位是1300美元,雖然鋁價比低位升了84%,但鋁業是高耗能行業,油價比低位升了近兩倍,所以鋁業無運行。睇完美鋁的業績,也可見環球經濟復甦唔係咁勁。

  昨天講到律師先生的故事,問大家點處建議佢處理第三個仔買樓的要求,大家都提咗好多方法,大方向有兩個,一係唔俾錢佢買樓,一係交低100、200萬,叫個仔自己諗。其實律師先生選擇的方案接近後者,因為唔俾錢佢買,佢話老豆偏心大佬、二佬,就連呢個仔都無埋,可能這是培養個仔獨立的好機會,但律師先生唔抵得呢種痛。

  但律師先生再出錢,佢自己心知肚明,即使叫個仔自己揀,但3、5年後,如果樓市冧咗,個細仔一樣會怨,話「最衰當日老豆唔阻止我買樓,仲要俾200萬引我買!」佢知道一日做直升機老豆,一日就好似欠咗個仔架啦。

    其實換一個角度,老豆老母咁做,係削弱子女的搵食能力,並減少了他們的選擇,網友Thinker就係一個好例子,佢話:「見到你今日篇文章, 我真係要回應一下! 因為你所講既正正就發生係我同老公身上. 話說係舊年年中既時候我有左bb, 而眼見當時樓價都升得幾急, 所以就將當時自住既700呎港島區物業賣出 (利潤約有25%), 然後租住港島區某大型屋苑既三房單位. 我地打算等小朋友出世後再挑選單位買入.  而現時樓價既升幅實在高於我地所預期, 所以我地一路都打算繼續租樓直至樓價下調10%到先再入市. 而預備作買樓既$200萬資金, 當中$100萬就已投資在數隻Blue Chip, 半年回報已有約10%. 再加上我地2公婆都係做金融業, 所以對自己既財務一直都處理得比較謹慎, 而且收入都唔差 (家庭收入有拾幾萬一個月), 所以真的冇乜可能買唔起樓......」

「但問題現在就出現在我奶奶身上, 因為一直以來佢都深信自住既物業要買唔可以租,一定要買 (尤其小朋友出左世更加唔可以做冇殼蝸牛) 所以佢眼見現時樓價不斷上漲既時候就表現得非常不安, 佢深信如果我地依家唔入市就再冇機會買到樓. 同埋由於老公係獨仔, 所以奶奶對佢係極之關心, 仲成日都話個仔冇用, 成日都驚佢比人炒. 結果奶奶依家逼我地收佢$100萬去做首期買樓.... 我地真係好唔想咁高位買層樓番黎變做負資產, 但係如果我地唔買奶奶又會茶飯不思加埋日哦夜哦! 所以我地諗好唔好買個$3xx萬既2房單位, 然後出租. 再等到樓市調整時用我地個筆錢買入一個3房單位自住.」

我話一係就忍住唔買,如果買個300幾萬的單位,自己又唔住,奶奶依然會哦,萬一樓價跌就仍然受害。

 Thinker的例子,是律師先生故事的反轉版,唔係個仔個新抱想買,係個阿媽兼奶奶佢地買。人係受自己經驗影響,見過樓市大升,就好怕無樓在手,幾貴都想買,或者想逼自己個仔買,買的只是持有資產的安全感。雖然老人家唔係好明,但後生仔應該明白,買樓是買入有槓桿(七成借貸)的不動產,在經濟高速發展時好易受惠,因為第一是有槓桿,所以升起上來擴大咗,但跌的時候大體上可以守,不似借錢買股好易被人斬倉,借錢買樓俾得起首期供得起款,銀行多數會俾你守。第二是不動產,比較方便長期投資,唔會似買股票那樣,升少少就走咗。好多時散戶只係想游吓水,高位放吓等佢跌,但係隻股唔跌或跌得少,好多時就游走咗,但買樓沽貨較煩,就可以逼人長線投資。

所以唔買,進取可以買地產股(或者內房股),保守可以買房地產基金,無論地產股或房地產基金,佢地都有借貸,當然無借七成咁多,但借貸比率去到4、5成都唔奇,有一定的槓桿,只要你死揸唔放,同樣可作長期投資,坐佢10年,未必比現價買香港樓、特別係新樓差。例如龍湖地產(960),在內地有一定品牌,龍湖昨日話整體土地儲備已超過2,504萬平方米,其中權益面積為2,172萬平方米,09年土地獲取的平均成本每平米1,869元人民幣,令集團整體土地儲備平均成本下降至2,225元,其中25.9%位於環渤海地區,32.1%位於長江三角洲地區;餘下42.0%位於中國西部地區(龍湖在重慶好強),而土儲足以未來5至7年開發之用。龍湖土地成本2225元,有2200萬米,內地建築費約3000元一米,每米發展成本5000多一啲,現價賣到均價8000元一米都好輕鬆,樓價跌吓都有得守,而且睇5、7年內地中大城市樓價一定要上10000元,只要公司遇上逆境時唔執,長遠應有發展。(有幾隻內房股都有大量位置較靚的平地,有排做),若資金唔怕冒一定風險,投資這類型股票都得。呢個世界買乜都有風險,我估現買龍湖這種股票,當然在阿爺打壓樓市時可能會跌,但風險點都唔大得過7000元一呎買元朗新樓啩?大陸有錢人炒元朗樓就會,移民來香港住,會唔會住元朗?

同一筆錢,點樣營運,要自己小心決定,長線投資唔好買貴嘢,係避險的不二法門。

陸羽仁

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陸羽仁
陸羽仁 2010/04/14 11:33:28 回覆

陸羽仁覆網友

小潘:招商銀行去年盈利倒退13.5%至182.35億元,雖然優於市場預期的中位數,但主因是息差收窄,去年底招淨利息收益率爲2.23厘,較前年底大降1.19厘。因此,即使貸款大增35.6%,淨利息收入仍倒退14%。招行話息差收窄,除了受央行減息影響,亦因爲貸款和投資規模擴張所致。

招行情況唔算太壞,人行在今年中有機會開始加息,要留意它今年盈利會否重回上升軌道,暫時睇機會唔細。

Elle:多謝提供新加坡樓市最新情況,特別是祖屋(接近香港的居屋)近日驚人升幅的資料。我睇新加坡樓市的最近印象,都已經是去年和新加坡朋友傾談所知,所以有少過時,當時已知新加坡樓市在政府早兩年宣布搞賭場時,開始急升,不過唔知最近升到咁驚人。

聽完你講,有幾個感覺,香港話樓市升得多,其實主要係毫宅、新樓和港島樓升得多,其他地區的二手樓,不及97年一半樓價的樓仲有好多(那時深井樓呎價過萬),所以香港樓市未全面發熱,睇嚟熱度未及新加坡。

第二,新加坡樓市政府樓佔咗八成,祖屋的買入條件又有限制,過去一直是慢升的產品,可能積咗十幾年無升,一次升番哂,升番突,我又唔知新加坡人對樓價升有無民怨,要Elle提供多啲資料,如果有民怨,政府增加祖屋供應時,或會刺破泡沫。

第三,我話香港機會多,新加坡較安定,其實呢個講法係從遊走於新港兩地的新加坡朋友所知,唔係我自己的感覺,有新加坡發展商話,在新加坡做地產無得做,完全係政府市場(這一兩年應該好好多,佢講只是長期感覺),另外不少新加坡朋友當年抱怨,見住香港朋友買咗間樓住,十幾年後升咗,去銀行借一兩百萬,去大陸開間廠,搞搞吓年賺過千萬,係好多香港人發達之路,佢地間樓起得少,起得慢,想做生意都無資本(但新加坡樓市呢一兩年起咁多,呢個說法或者又有啲過時),但係新加坡朋友當時都講,新加坡政府照顧人民較好,例如公積金都要你供多啲,等將來可以養老,香港自由啲,但撈唔掂就自求多福啦。唔同政府管治哲學有啲唔同。

最後Elle你點比較香港和新加坡呢?

另外Elle叫Stockinvest花多一兩千蚊令自己生活得開心啲,都係好建議。

Ccb:國航呢兩日回得較多,我估主要係炒人民幣升值受惠股的資金獲利出貨所致,佢22日公布業績,應該唔算,可趁回調買少少。

Belly:你話在大陸有22000一平方的200平方別墅,睇吓係唔係換大到300平方,增加投資。首先你有平貨在手,睇好前景可以加大在內地樓市的投資,跌起上來都有低成本貨墊底。但是否用換大的方式,要諗諗,關鍵係有啲新樓貴到好離譜,要避開太離譜的盤,同埋唔好俾自己太大供款壓力,你話新樓各樣質素同你現在差唔多,但樓價要30000一方,10年後新樓又變舊樓,係唔係買二手長揸抵啲?由於我唔知你別墅所在城市的具體情況,唔敢俾太具體的建議你,但加大投資的方向可以考慮。

昨日提到龍湖,有朋友話我俾貼士,買內房股,係高風險高回報之事,中大型內房股之中,我留意龍湖、恒大、華潤置地和瑞房,各有賣點,但要注要內地樓市有泡,阿爺打擊樓市逼在眉睫,買內房股有風險。但亦要記住,有泡的地方,短期內泡沫多數會增長而非爆破。

qqcheng (小吉)
qqcheng (小吉) 2010/04/13 10:57:28 回覆

陸 sir &各位早晨.

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 KFC
KFC 2010/04/13 09:57:40 回覆

Good morning.

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子龍 (kaka就是大叔的契哥)

馬爺: 大市是否很.....樣衰 {#iconb_62}

幪面馬仔
幪面馬仔 2021/03/09

將軍,大户 {#iconb_62}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)

馬爺: 2127是什麼不懂. 但如是市旺的半新股, 一般存在高溢價. 即是有買貴, 有否買錯未知. 但如市況回復淡靜, 很多半新股都會破底, 問題只有一個---->貴. {#iconb_62}