找數
G20開會前夕，美國金融改革愈搞愈激，一些零售商巨頭包括Nike及Best Buy的業績未及預期，而且對前景都表審慎。加上希臘及西班牙的信貸違約調期（CDS），分別創出及接近歷史新高，又引發市場對歐洲主權債務危機嘅疑慮。在金融、能源以及零售股領跌下，美股昨日繼續偏軟，三大指數齊挫逾約1.5%，標普500指數連續第四日下跌。杜指開市甫跌至10200點，其後在附近橫行，中午略為回升，但午後再跌至接近最低位收市，報10153點，跌146點；標普500指數跌18點至1074點；納指跌37點，造2217點。杜指期貨最新報10112點，比現貨低水41點。
港股美國預托證券續軟。ADR港比指數收報20513點，比香港收市低220點或1.1%。匯控收報74.49元，比香港收市低1%，中移動報78.48元，比香港將收市低1.1%。
金融股係拖累大市嘅元兇。杜瓊斯金融指數下挫超過2%。美國參衆兩院目前仍在討論，以求在金融改革立法的最後一些問題上達成協議。不過市場預金融改革立法將催生出比坊間早先預期更為嚴格的金融監管措施。
美國參衆兩院昨日一致同意針對大型銀行實行新的資本要求，規定這些銀行在5年內逐步停止將信託取向證券(trust-preferred securities)按照第一類資産(Tier 1 capital)處理，而這正是目前很多大型銀行業績增長的一個主要支柱。
與此同時，衆議院提出，強令大型銀行為抵押貸款巨頭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的抵押貸款虧損埋單，這是一個全新議題，參議院正在討論當中。眾議院提出這個建議可謂事出突然，因為之前房利美和房地美的問題一直不在金融改革法案射程之內，亦無人知點解要由銀行背上這條巨數，點解兩房這兩隻大怪獸由政府製造出來，卻要由銀行搞掂呢? 眾議院建議可讓兩房以有秩序方式清盤，由銀行找數。
兩房的業務主要是從銀行買走按揭貸款，打包成按揭證券，由它們擔保，再賣俾第三者，部份買家亦是銀行，眾議員諸公認為銀行是按揭證券公司的主要受益者，因為有了按揭證券公司可以令銀行的貸款不斷流通，它們一借出貸款就可以賣走，馬上又可以再借，所以銀行有責任埋單。即使這個理由成立，但美國的銀行合共只有500億美元資產，又怎去為兩房有的4000億美元的抵押貸款虧損埋單呢?
消息一出，房利美跌7.3%，房地美跌4.1%，而家大家好似假設參議院唔會接受這條新建議，但市場的反應是萬一咁唔好彩參議院都接受時，究竟銀行點樣啃得落 ? G20週末開會，美國政府官員要出席會議，所以金融改革法案的商議暫停。
金融改革法案愈搞愈激，成為美股的懸劍，雖然大家都估最激的部份最後不能通過，但無人知道係唔係真係會咁，萬一搞出激嘢時，小心美股要再插，好似為兩房找數這類建議，由於有針對銀行的民粹成份，拿去做民調美國人都會支持，佢地會覺得銀行家賺好多錢，乜都要佢地找數就啱，所以唔好以為一定會唔過。
歐洲方面，CMA DataVision發布的數據顯示，希臘債務的保險成本創下歷史新高，而西班牙的信貸違約掉期(CDS)維持在歷史最高點附近。希臘債務的CDS價格已增至1090.8個基點，超過週三的934.2個基點；西班牙CDS的價格為261.7個基點，僅略低於上日的264.9的歷史高點。信貸違約掉期是一種金融衍生品，在債務方發生違約時將支付賠償金。希臘債保費要1090.8個基點，意味著為1000萬債務未來五年內違約風險而支付的保險成本為109.08萬美元。超過10%！Action Economics的分析師表示：「歐洲經濟增長將放緩的前景，和緊縮財政政策的可能後果，已導致投資界無法確定希臘和其他債務嚴重的國家，是否有能力避免債務最終不得不重組的風險。」
陸羽仁
陸羽仁覆網友
迪迪仔:車位月租1700元左右，年收益扣稅扣管理費差餉不足18000元，售價33萬，租金收益5厘。作為收租資產不俗，特別賣完存錢在銀行更制唔過。但若賣了車位，買入指數股，中線收益好過車位。
KFC:大行睇本地地產股對資產折讓都係睇住歷史數據來講，以我的印象，折讓去到40%算做幾大，好旺的市道又可以炒到無乜折讓，20幾%算做正常折讓。
TsYi:美國若再現雙底衰退，再猛印銀紙效果會大打折扣(因為而家已經印緊)，最壞的情況係好似日本咁，衰好多年。若全球再衰退，中國唯有再大力投資基建和內需。
我覺得地產股始終有壓力，因為若樓價再急升，政府又被逼出招，所以地產股若再炒高，最好見高出貨換吓馬。政府拖時間等樓市回落不成，有可能重建居屋，但如果控制在每年3000、4000的數量，實際影響不大，但心理影響可能好大。
牆頭草:我地好多人都見到啲肉食男爸爸，所以對呢個課題有啲感覺。
Myself:你的問題我明日在網誌答你。
小潘:新例規定房地產基金投有人若投股量超過30%，要提出全面收購，我唔覺得有好大影響，除非買入者希望買入基金拆骨，這樣會阻止他們暗中增持。但若只是長線投資者，佢唔想全面收購，買到29.9%可以停。
To: 陸sir
對方405有咩影響呢?今早又唔見佢股價有異動bo
制全面收購建議亦適用於現有股東持有 REITs 30%股權以上，但不多於 50%的股權，並在隨後任何 12個月的期間內，再增持 2個百分點以上的股權，該股東亦須提出全面收購建議，買入該 REITs餘下股份。
證監會行政總裁韋奕禮稱，有關修訂完善 REITs監管架構，加強保障投資者權益，為保障現有股東利益，新規定不會提供過渡安排及緩衝期。
現時本港共有 7隻上市 REITs，當中有 5隻，其大股東持股量已超越 30%水平，立即受到新制度影響。至於最為散戶熟悉的領匯（ 823），股權最為分散，單一大股東持股量不足 9%。
越秀房產（ 405） 昨收報： 3.37元
變幅：-0.88% 大股東：越秀集團（持股量 36.45%）
小潘
早晨陸sir，
小弟朝朝返工搭地鐵，見到大部份返工既人，個個雙目無神，好唔願意返工，好似去打把，但又好無奈，因為要增加收入，陸sir你見既人多，想請教有冇人真係可以將工作變成娛樂，返工又賺到錢又happy架？ ^^"
陸sir,
近日購入一個連車位的單位, 單計車位, 成本價大約30萬, 可以$1600-1800月租出去, 如轉售可短期做到33萬, 而該區附近車位不太充足, 但又不至於短缺, 反正要出租不難; 要炒上車位可能無咩大作為. 請問你建議應長期持有車位出租; 還是早點把車位賣掉呢?
謝謝!
廸廸仔
in USA, there are so many regional government.. lacks of money.. ( nearly bankrupt ), so it is likely USA central bank have to maintain low interest rate for few years.
however.. for housing.. it is needed to allow fixed payment for loan.. so even interest rate is increased, it is able to repay the bank monthly ( just treat it as a higher paid rent ).
老美長期低息環境 可能做成信貸危機 美債息率有機會突然急升 形成按揭風險 要準備足夠現金流才好買樓呢
扮豬(法號仁豬),
空殼公司根本借唔到錢, 就算銀行借都要股東或董事私人擔保, 一定要上身. 天匯單野首期通常係買家其他的資金, 應該唔會係落訂間公司問銀行借的, 如果上了樓會佢股東或董事一樣要上身.
陸sir,
早晨。大行通常都以資產淨值對地產股作為評估標準，請問股價和淨值要有多少折讓，才算是被低估，值得買入？先謝回覆，謝謝。
陸Sir,
請問 1. 如美國出現雙底衰退，再猛印銀紙是不是仍有用？ 那中國會如何應付哩？加大基建、內需，像2009年一樣？
2. 近年由於樓價急升，加上香港政治改變，地產發展商成了眾矢之的，再這樣下去，地產股是不是會跑輸大市。(現在就有這種感覺。)
3.政府用諮詢拖延時間，希望樓價自然回落，但似乎樓價只下調少許便重上升軌，如果政府被迫重建居屋，那對本港樓價有甚麼影響？
THX.
袋鼠兄：曾有朋友結婚，單影結婚相埋單三萬，未計兩人住 Taiwan 費用，真捨得，我都唔捨得將辛苦儲回來的錢，用哂在婚禮上，我會選擇留低，作他日買樓首期，始終住屋最需要
唔好比負資產個term嚇親, 其實你準時供款, 銀行唔會迫你斬倉. 借9成或七成都好, 重要考慮係利息支出, 同按揭保險費. 當然借得多還得多, 但可增加年期, 以助減低每月供款, 保持現金流, 減低加息或突然失業的斷供風險. 有朋友兩年前用9成半買了樓, 現在不用補錢下轉回七成, 聽落好好聽, 但欠款額根本沒有變, 又係賬面遊戲數字而矣.......好多人為左比少o的息及希望快點供完, 將按揭年期做到好短, 將大部份儲蓄比首期, 結果一遇到經濟逆轉或失業, 做成現金流斷裂~當然還有人係細細個頭, 帶好大頂帽啦, 又係另一個死因.
老實說，今屆英格蘭發揮真係水準以下，在英超聯賽爭持激烈下，各球員臨尾博得太盡，傷疲交加，體力未回復，多少有影響，已有預知會打得唔好，算吧！ 儘快發掘新星重組英格蘭國家隊吧！
P.S. 沈大師話今天戊申日(6 月 27 日)，旺金，話著白色波衫球隊(德國)勝算大好多，貼中，無做明燈啦
道指 25/06/2010 收10143 跌8.99點
道指於26/4最高見11257,受阻於全程跌幅的0.618反彈阻力調整,至8/6最低見9758回升,由於已運行一組1234567調整浪,相信調整已畢,展開一組新的上升浪,在21/6最高見10593調整,今天最低見10081,獲升幅的0.618倍調整支持回升,呈十字星浪底訊號,配合成交量大幅增加,相信已調整完畢,展開浪3升勢,可能再試11257阻力.
袋鼠兄: 林伯特話 出場前唔記得 打小人! 唉!時也運也!
潘記: 3千萬就唔會係用自己名義借架喇, 你睇下天匯撻訂就知
Fly仔
你志願欠銀行三千萬，咁既心態就唔岩啦，一係欠夠一億，變左too big to fail。
不過，你睇到中國同歐美陣型就知，邊個理財思想教為優勝啦
一個國家欠錢可以賴，個人就唔可以啦。
小潘
fly兄: "點解買樓一定要比3成首期呢, 點解一住就要住350萬既樓"
350 萬既樓只係舉例, 當然唔會一開始就買
至於俾3成, 係想降低果供款額姐
係半成, 萬一樓價跌兩成, 即刻就負資產喇
跌兩成, 有機會收大信封, 再加負資產, 就真係無路可逃喇
"小飛的志願係欠銀行3千萬呢噢"
我都係咁諗
潘兄: "係呀....因為我會計埋我失業之後，仲可唔可以頂得 住層樓，我有朋友試過花一大筆去裝修間好靚，但失業唔夠半年，就打立即要賣樓，蝕左一大筆，種種經驗令我太過小心去買賣"
所以我冇諗過豪裝, 只少第一層樓冇諗過, 人都係訓果三尺床, 要咁靚黎做乜呢?
qqcheng,
今日去一間和佢去過兩次的餐廳食dinner....觸景傷情...
佢以前時常說笑和講真話怕我變心識其他女仔...講真，我怎會變心...
不再說了，多說無益。
雪擁藍關，你個Lampard兩個靚波呀！但可惜球証無眼呀！
藍妹: 最近幾好呀, 不過開始多野做喇
Henry:一個人的世界,其實不是想像中可怕,也有自在之處 !!
bluepanda
我太保守啦，所以一直都發唔大個經濟體呢
扮豬
係呀....因為我會計埋我失業之後，仲可唔可以頂得住層樓，我有朋友試過花一大筆去裝修間好靚，但失業唔夠半年，就打立即要賣樓，蝕左一大筆，種種經驗令我太過小心去買賣
老餅
好耐冇見啦
小潘
我有時間會留訊息等大家放心的。
今日和同行的朋友傾談，更清楚很多，是捉緊還是放手，心中有數...只是一個人吃飯，一個人行街，有時真係悲從中來...
點解買樓一定要比3成首期呢, 點解一住就要住350萬既樓~ 能力不足, 等於未學行先學走? 當然最好比3成, 但點解唔做9成半噢? 150萬做9成半, 按30年, 即係比7.5萬, 加埋agent fee, 按揭保險5.97萬, 加少量裝修, 其實都係20萬樓下就ok. 可能好多人都唔想比太多利息, 或欠銀行太多錢~ 噢~ 小飛的志願係欠銀行3千萬呢噢
今晚看一看 林伯特 会唔会 「一指定中原!」
bluepanda 下星期一東主有喜! 暫停营業!
扮豬兄：最近好嗎？
一草一木，如果南韓第一個罰球直入，點知戰果會唔會改寫？而個南韓守門員及左後衛完全要負輸第一球責任。 另外，睇番巴拉圭兩個入球，尤其是第二球，同南韓下半場幾球射門作比較 (射中守門員多)，就係輸咗呢個「finishing」。
雪擁兄：＜＜一三五休息! 二四六例假! 星期日义電!＞＞ 嘩．．．．好正喎！
今晚又要通頂直插落!
四年一次! 肆就肆啦!
一三五休息! 二四六例假! 星期日义電!
Hello!各位ｃ兄姐．．．．
結婚唔擺酒仲好啦，拿數十萬出來娛賓，太浪費啦，我就唔捨得．
記得有個朋友話，佢地那時結婚，擺二十多圍，佢自己都覺得寒酸．二十多圍都叫做寒酸？唔係化！
享記兄：盡了人事，現在就聽天由命吧！緣份天註定，係你的終究是你的．努力！
小潘兄：你的買樓思維跟我差不多，唔想負債太多．
餅哥，好狗無見
有大師賜予法號，明顯以前係活躍份子
pplo，我唔係反對擺酒，只係廿五萬應該會係好大場面及可以附加一個豪華團… 照計如果只係請最好朋友及最近親戚，十枱以內可以食得好好，加埋一套自由行，及深圳、或台灣影結婚相，半數埋單都應該夠有找？ (我唔知有無計錯數，所以打個問號)
如果影響日後生活質素，啲結婚回憶幾好，都好快俾艱苦生活洗掉。
All,
about getting 1st house.. a suggestion...
if possible.. living with parents first ... and save bullets for the housing. ( more bullets can be got by part time job, bring lunch box instead of dining outside ..etc )
and put these bullets into stocks market, ( for safe reason invest in blue chips stocks only; wait for bull period 3, and sell most stocks.. to buy a small house ). ( normally**.. stock markets outbet housing in long term. ** may have exception.. so there is a risk .. if affordable buy a housing first can be a good choice.. as it may be an requirement for marriage. )
another way, of course.. by getting promotion in one's career.. get a higher income ... but it may postpone marriage timing...
getting 1st house can be quite hard and painful ... while after getting one.. become 'bigger' would be easier.
潘兄: 照你咁計, 你要差唔多有樓價五成錢先至會買樓, 如果樓價三百萬, 咁咪要150萬先至會買lor
939 建行 25/06/2010 收6.7 升0.01
建行於25/5最低見5.99回升,近日受困於多月來兩高位所連上升阻力線,呈旗形形態,圖形仍然利好,量度上升目標約為7.4.
44 飛機工程 2010/06 收105.1 升21.7
從月線圖看,飛機工程本月為雙月轉勢訊號,已突破近期高位所連上升阻力線,配合成交量增加,圖形利好,上升目標約為142.0.
pplo,我很好，謝謝。大廳我是長期CD-ROM
潘總，鼠哥，你們好
袋鼠 , PPLO
我都同意你地講法，不過結婚唔係兩個人既事，係兩家人既事，好多父母都想自己兒女/ 自己風光辦喜事，所以唔少人都會搞到最大最勁。
我有朋友就係擔心女家要好高既禮金而唔敢結婚....
不過，當然有人都會比較身邊姊妹, 兄弟結婚如何鋪張，自己都唔想比下去。
扮豬
我個人好保守，做首期傾向30%，再加埋24個月生活費，如果150萬樓, 我起碼要有70 -80萬至敢買
小潘
老餅兄：很久沒見你出大廳，你好嗎？
袋鼠兄：現在香港人結婚，大多數都要一個豪華婚禮，我估真係要 25 萬，為做一日明星感受，值唔值真係各人不同，我自己一定唔贊成，我會將該筆錢儲起，在適當時候作買樓首期，如經濟能力許可，我都贊成結婚擺酒，可留低美好回憶，反之，間單而隆重婚禮，加蜜月旅遊 (地點可隨經濟能力揀選)
亨記：祝福你，可以的話，每隔一段時間，留個口訊，好教大家放心
男生唔一定個個事業有成，量力而為，不要給自己太大壓力，盡力就好
潘記，雖然話一世人一次，但似乎在有取捨嘅情況下（為咗豪一星期，可能間樓要捱多十年），除非好似日本仔做婚禮係有職業目的，否則廿五萬搞結婚使費算唔算豪過頭？
至於５６萬首期買１５０萬嘅樓，其實好睇佢到時實際入息先至答到。假設一切不變，那麼報紙已經答咗你問題。
亨記
男人大丈夫，做不到英雄，也要做好漢
道一聲珍重，道一聲再見
各位:
我已想清楚自己想點，之後會忙於為自己覺得有意義的事業打拼，可能永遠都不會在此留言。如有重大進展，會盡量在此向大家分享!感謝大家自2007年以來的意見。我要向人生另一階段進發，再見!
潘兄: 咁你認為幾多錢先夠買150萬既樓呢?
今日睇蘋果日報有單CASE
我假設呢位仁兄，一切條件不變，我覺得9年後都好難做到佢既最低要，大家點睇?
睇完我又諗，如果有人認為自己56萬身家可以買150萬既樓，我自己係米太保守都今時今日都未夠膽置業呢?
身家 2.5萬元、月入約 1萬元銷售員，冀 9年後置業及結婚，目標樓價 350萬元。理財專家指出，置業需符合能力，需調整目標樓價，並且運用月剩投資。由於投資經驗不足，宜買追蹤指數基金及一籃子基金，分散風險，博取高回 報。
記者：黃碧珊 攝影：梁鑑章
高先生收入主要來自銷售佣金，月入萬餘元，之前胡亂花費，是典型「月光族」，即使現已控制開支，但尚欠約 9000元信用卡購物分期付款。他計劃 9年後結婚，估計使費約 25萬元，同時希望置業安居，目標物業樓價約 350萬元。 CFP認可財務策劃師李朗溢表示，假設付兩成首期，涉資 70萬元，餘額向銀行貸款，如實際按息 2.5厘，分 30年攤還，月供 11063元（表 1），以高先生目前入息，將入不敷支。
即使將目標樓 價降至 150萬元，兩成首期需要 30萬元，餘額 120萬元借按揭，同樣以實際按息 2.5厘計算，分 30年攤還，月供 4741元，若保持現時財務狀況（圖 1），供款會十分吃力。所以除非收入有所增長，或夫婦共同分擔，否則宜延後置業計劃。
李朗溢建議，高先生檢 討個人財務狀況，預留半年生活開支，即 4.2萬元作應急錢。按現時積蓄，尚欠 1.7萬元，每月從盈餘中撥出，假設每月剩餘 3000元，半年時間可儲夠。當儲夠 4.3萬元應急錢後，才開始逐步實踐目標。建議將每月盈餘投資股票及基金，月供 3000元，如預期年回報有 9%， 9年後得 45.72萬元（表 2）。
供完信用卡分期後，可將每月增加的盈餘加碼供股票，令投資回報增加 6.39萬元，至 56.41萬元，勉強可應付首期置業首期，及 25萬元結婚使費。不過，置業有其他雜費支出，如佣金、印花稅等。此外，若按揭成數高於估值七成，要購買按揭保險，以樓價 150萬元、貸款八成計算，按揭保費 1.98萬元，雜費約 4萬元，可藉按揭現金回贈及縮減結婚使費應付。
大戶越買越跌, 咁早兩日期指轉倉係升定跌呢?
扮豬兄：
早晨，要返工啦，88
大師, pplo:早