明天的乳酪在哪里？

背景：2010年7月14日，受清華大學地產總裁班的邀請，王志綱老師在北京紫光大廈清華職業經理人培訓中心，以提問互動的授課形式，為總裁班的學員們解惑答疑，傳道支招。清華地產總裁班的金波老師主持了這次對話。

  王志綱：大家好！今天晚上咱們主要是一個沙龍似的交流。所謂沙龍似的交流，第一，就是無拘無束，不要太講究；第二，做到知無不言，言無不盡；第三，雙方互動，充分碰撞，儘量做到都有所收穫。交換一個蘋果，各得一個蘋果，交換一個思想，各得兩個思想，那就非常有意義了。說實話，我很少講課，幾乎沒有講過課，一般這種邀請都婉言謝絕。但是，對於金波老師的邀請，我還是欣然接受了，因為我們的淵源可以追溯到十年前。

  記得十年前，我曾經為總裁班講過一次課，那次課好像有500多人，就在昌平的小湯山，是總裁班的一次年會。當時年會上的很多老闆，現在身家也已經幾十億甚至上百億了。從那次以後，也算是和咱們這個清華總裁班有了緣份吧。同時，我們也很關注這個班的運營情況，現在十年下來，很多人幹得不錯，走得很扎實，而且還成立了很多商會，很多會長還是我的朋友。這個月，山東商會馬上也要成立，其中很多商界大佬既是我們總裁班的學員，又是工作室的客戶，還是我的朋友。所以，屆時還要邀請我過去。

前不久，金波他們來拜訪工作室，談起總裁班的一些情況，希望我有時間來講講課。我說，講課就不用了，如果有可能的話，當我在北京的時候，找一個晚上的時間大家坐下來交流、交流，達到這麼幾個目的：第一，大家有很多疑問和想法，例如今天中國的房地產市場的發展趨勢，很多人都搞不清楚明天的乳酪在哪里，我從哪里來，將向哪里去。我也不一定是權威，但大家可以集思廣益，通過一系列交流，你們從地產商的角度，我們從第三方的角度，也許會得出一些比較接近真理的判斷，相互促進；第二，我們這種交流，帶有一種現場諮詢的性質。正如剛才金波講得那樣，大家可以敞開了多提問題，包括現在涉及到的困惑，感興趣的話題。在這個基礎上，我可能會談談對中國房地產的一些看法。最後留下一點時間，對大家在現實生活中，覺得有普遍性的一些問題提出來，我會從我的職業角度，提供一點諮詢意見。那麼，現在咱們就言歸正傳，希望大家抓緊時間，多提問題，多談一些自己的思考。

  金波：王老師要求時間控制在一個半小時，我們初步設計大家可以提問十個問題，然後看情況，我再確定增加一些提問。

王志綱：四川籍的多不多？噢，就你們兩個呀，都是成都的。山東的有沒有呢？山東什麼地方的？哦，淄博的，齊國之地嘛，我們還是比較關注的。還有荷澤的，不光是牡丹，而且你們那個單縣羊肉湯也不錯。我比較好吃，對吃的好像有很深刻的印象。（大家笑）還有咱們淄博，我想問一下，什麼叫齊人之福？好像有兩種解釋，一種是妻妾同房，就是非常有豔福，所以很多人很嚮往，叫做齊人之福；還有另外一種解釋，我不知道該怎麼講，因為我最近在寫一本書，寫中國人，齊國人我得好好地寫一寫。

  山東淄博學員：王老師，我想問一個問題。現在房地產輿論環境非常惡劣，搞不清楚方向，我們房地產的這些從業者，雖然對中國的經濟建設也做出了貢獻，但處處卻被認為是人民的公敵。對於這樣一個問題，你怎麼看？將來，有沒有解決的辦法？

  王志綱：關於這個問題，其實我覺得不要把它當一回事。首先，中國現在最大的暴富行業就是房地產，這是不言而喻的。既然是暴富，殺豬的，宰羊的，就都會擠進來，甚至很多人成了中國首富，這時社會大眾的心裏就不舒服了。在這麼一個情況下面，的確今天房地產是一個很尷尬的問題。對於國家來講，沒有房地產這半壁江山，整個國民經濟就要塌下來。現在房地產已經占了中國GDP的百分之十幾，因為一般來說，如果占了GDP的百分之八，就成了支柱產業，如果達到十幾就很嚇人了。再者，今天全中國從省到市直到縣的地方財政收入，房地產已經占了半壁江山。如果沒有房地產這個支柱，地方政府可能連工資都發不出來，這是一個非常尷尬的問題，真正成了騎虎難下之勢。

  另外一個，房地產業對於推動中國經濟，的確還有很大的空間，關鍵是接下來怎麼辦？所以，現在有很多人在搶國家的方向盤，因為國家也不知道該怎麼辦。因此就出現了一種現象，叫做“公雞拉屎——頭節硬”。鑒於社會的壓力，政府就開始喊出來，要宏觀調控了。但是，往往稍微調控到一定的程度，一下子另外一種力量就會跳出來，將調控化解於無形之中，這就是今天中國的現實狀況。所以，我認為你們既然進入到這個行業，就要有這麼幾個判斷：第一，中國至少還有十年到二十年的時間，房地產的大旗還是會高高飄揚，這點還是要有充分的思想準備。中國有句老話，叫做“男怕入錯行，女怕嫁錯郎”，既然你入了這個行，應該對這個行業還是要有充分的信心；第二，房地產的操作方式將會發生深刻的變化，只要會蓋房子就賺大錢的時代，將一去不復返。這就相當於原來廣東的老闆，一個農民，只要是能夠在香港拿到訂單，搞些“三來一補”，然後馬上就成了億萬富翁了。現在光靠那種低端的模式，已經難以為繼了。這也就是我們所理解的房地產不是簡單蓋房子。

  首先房地產是一個時代，就像歐美一樣中國也要經歷這樣一個階段。有一些媒體不懂這個規律，就開始寫文章罵，中國為什麼首富都來自房地產，人家美國為什麼不是，日本為什麼也不是？我說，你們可以好好地去查一查，美國人均GDP三五千美金的時候，最有錢的肯定是房地產老闆。日本經濟起飛的時候，人均GDP三千到五千的時候，肯定是房地產泡沫最厲害，後來一查，果然如此。美國四、五十年代的洛克菲勒，日本六七十年代的東京首富，同時也是東京最大的地主，這是明擺著的事實。所以，今天中國這個發展階段，全都躲不掉的。一、二十年內中國的首富肯定大部分都在房地產行業。現在，你看馬上就要成王健林了。

  但是，還有第二句話，常規的只是蓋房子的時代已經過去了，新的開發模式和商業模式將引領未來。包括像萬科那樣的企業，原來很牛氣，好像萬科模式要向全國推廣。但是，現在卻遇到了一個非常大的尷尬，過去那些對他們奉若神明的地方官員們，再也不可能給他們特殊的關照了。萬科要拿地，對不起請去招拍掛。為什麼？因為萬科的模式在很多領導的眼裏，只是一個麥當勞，肯德基、家樂福。大家想一想，二十年前中國第一家肯德基在廣州開業，隊伍排了兩公里長。現在大家再看一看，縣級城市到處都是肯德基，有人排隊嗎？我記得是二十年前，深圳引進了一家沃爾瑪，一下子紅得不得了，七八年前所有客戶見到我，都是希望我給他們推薦沃爾瑪、嘉年華，包括萬達這些企業都到處求爺爺告奶奶的，千方百計要把這些所謂的大商家請過來。而現在根本用不著，那個時代已經一去不復返了。為什麼呢？因為中國這個社會變化太快了，行業競爭太激烈了，複製的能力太強了。所以，像萬科這樣的企業，三、五年前也許還是導師，但現在已經很可憐了。現在萬科也著急了，原來他們只做減法，只做住宅，現在也想要做商業，但是黃金期已經過去了。現在在這個行道裏面，萬科連前十名都進不了，而這個行道首推就是萬達模式。

  萬達現在已經成了奇貨可居，幾乎到了每一個地方都可以“零地價”拿地。我作為他們的顧問深知，所謂“零地價”就是雙方達成了一種默契，政府不賺一分錢，甚至還用十年的地方稅收倒貼。另外，萬達還可以很巧妙地繞過招拍掛。最近廣州市政府為了招萬達廣場進去，把廣州最絕板的一塊地給他們，廣州那些號稱是“華南八虎”的開發商，全都眼睜睜地看著沒辦法。整個招拍掛的標書其實就是專為萬達量身定制的。第一，必須擁有五家以上五星級酒店的開業經歷；第二必須手裏面要有超級商場八個到十個；第三必須要有電影院多少個。這樣一來，只會蓋房子的那些開發商，包括星河灣、碧桂園全傻眼了，這明擺著要把你們淘汰出局，因為蓋房子誰不會蓋呀。這也不能怪政府，因為官員們要的是產業集群，就是來了以後，像一個航空母艦一樣，可以整合一個戰鬥集群過來。所以沒辦法，這兩三年就是萬達模式為王的時代，因此王健林不想成為首富都不可能，而且王健林極有可能成為亞洲首富。前幾天我們在一起吃飯，他跟我算了一筆賬，萬達現在的商業運營面積是九百萬平方米，如果是按照既定計劃，明年就可能是一千五百萬平米。我們不講上市後的市值，就算現價三萬塊錢一平方米，那就是四千五百億，早超過了李嘉誠。所以，人們還在拼命崇拜李嘉誠的時候，中國社會一發展起來呀，李嘉誠根本算不了什麼，因為香港是彈丸之地，根本無法與偌大一個中國相比。因此，我經常講今天的中國房地產是一個“業態創新，模式為王”的時代。就是要找到一種符合自身的商業業態，然後再設計合理的商業模式，那時你不想發達都不可能，萬達的王健林就是一個很典型的例子。

  最近，四川的開發商也開始意識到這個問題了。現在我們正在與藍光地產合作，藍光的老闆曾很感慨地跟我講過一句話，他說藍光過去就是靠速度制勝，專案地塊拿到的時候，規劃設計就已經全部做完了，然後三個月就可實現快速滾動開發。但是，現在卻發現這種方式風險太大，因為不可預知的因素太多，政策、市場、資金，一旦有風吹草動，就會陷入被動的局面。因此，他強烈渴望我們能夠幫助藍光開創一種新的模式，就是“業態創新，模式為王”。現在我們正在幫他們設計大型休閒度假地產的新模式，就是要創造市場。但是做休閒度假地產，就相當於打造一艘航空母艦，也需要上面要有很多產品，比如說高爾夫球場，度假性的五星級酒店，晚上大型的演出，酒吧一條街，特色商業街等豐富多彩的內容。這些都說明，一批有遠見的企業，已經意識到了“業態創新，模式為王”的重要性，預先開始在做這種事情了，因為這才是未來的市場。所以我認為，第一，市場競爭肯定是越來越激烈，優勝劣汰；第二，昨天的那種習以為常的開發方式肯定是越來越舉步維艱，只是蓋房子肯定是不夠的；第三，這個世道，儘管對房地產商還是一味地口誅筆伐，但這其中也分三六九等，有一批房地產商還是非常受歡迎的。你像萬達的王健林，我跟他出去看到，省委書記、省長全部出動，高規格接待。我們的包機飛到哪里，哪里基本上都是整個政府出來高接遠送。與此形成鮮明對比的是，作為昔日非常風光的萬科，像王石他們卻已是榮光不再，這說明了什麼？市場經濟是非常現實的，你不能與時俱進就要被淘汰出局。總而言之，不要把媒體的報導當一回事，因為中國這個經濟發展階段是躲不掉的。有的時候政治人物，也需要做點秀，包括像時下的宏觀調控，但最終誰也不敢讓房地產業倒掉。

  金波：王老師就是視野很開闊、視角很獨特，剛才我們在進教室的時候，他建議我們是否可以站在超越產業之外，或者是超越區域之外的角度來看待整個行業的問題。好，下一個。

  河北邯鄲學員：王老師，我想問一下中國現行的土地國有制度，往往和房地產政策會形成很大的矛盾，土地使用權從四十年、五十年到七十年，期滿以後肯定要調整，但您覺得將來會不會一步到位，直接私有化？

  王志綱：你講到的是制度保障問題。這就要談政治了，這不是個經濟問題。當年中國要搞房地產，有很多模式可以學：一個是美國模式，就是私有財產神聖不可侵犯，就是分給每家就完了；另一個是新加坡模式，就是政府的調控力度很大，公建、配套、廉租房、安居房，百分之七八十都是李光耀來定的，剩下的百分之二三十才交給市場；還有一個就是香港模式，最後的結果選擇的是香港模式。但是卻又來了一個五十年和七十年，這表明了一個什麼問題呢？當時中國政府做事情有一個特點，就是帶有很大的權宜之計的色彩。按照小平的說法叫做“摸著石頭過河”，不爭論，先試行，和平演進。如果一步到位，全部照搬資本主義那一套，老百姓就不幹了，不幹就別做了。所以，中國的事情必須循序漸進，不能著急冒進。從不好的方面來講，這就是帶有很大過渡色彩的權宜之計了。但大家都彼此心照不宣，即使是五十年或七十年的使用權，但誰都知道肯定永遠是自己的，因為法不責眾。如果沒有這個前提條件，誰會花所有權的錢去買幾十年的使用權呢？老外都搞不明白，說你們怎麼只買五十年、七十年，怎麼你們的房子比美國還貴呀？三萬塊，五萬塊一平方米，你不擔心嗎？這個話問得好，但現實是所有的中國人都不擔心，大家都知道“船到橋頭自然直”，到時候自然就會往下延展。所以，這個爭論沒有意義。在目前這種狀態下面，還是要集中精力把自己的主業房地產做好。

  但在這其中，我也發現了一個有趣的現象，就是商業模式上的創新，特別是海南，還走出了第三條道路。就是在所有權、使用權之外，還產生了一個所謂的期權——時間，叫做分時度假，說穿了就是賣時間。賣時間這種東西，就把很多政策的束縛化解於無形了。商業用地，住宅用地，甚至辦公用地都會發生了很大的變化，這些東西我覺得你們都可以去好好地琢磨一下。比如高爾夫球場，我估計全中國現在有六百多個球場，儘管國家每年都在查，但未來十年之內，中國至少要達到五千個球場，這是大勢所趨。現在日本有三千個球場，韓國有六百多個，美國是兩萬多個，這是全世界的普遍規律。為什麼呢？因為這是一個階段，既然整個中國的經濟發展要進入休閒時代，就需要休閒產品，休閒平臺，而休閒平臺我們把它叫做“四菜一湯”。

  第一道菜，高爾夫球場，三、五千萬做一個球場，外帶一個高爾夫小鎮，淨賺幾個億是很容易的事情。我們在中國已經策劃過很多知名的球場。

  第二道菜，精品度假酒店。但絕不是那些喜來登、希爾頓之類的商務酒店，那個時代已經早過去了，它們只是個大排檔。下一步精品度假酒店在中國估計將有上萬億的市場。前天，世界頂級的精品度假酒店集團悅榕莊在成都找到我，跟我說他們在中國除了精品度假酒店，已經做了三個悅榕莊球場，其回報率是全球第一，一年就把投資全收回來了。在這個背景下面，全中國的各個省、市領導，黃山、廬山、嶗山爭先恐後地去投懷送抱，主動送土地給他們。這個時候投行和各路資本也聞風而動，紛紛投錢進來，這就不得了啦。那麼，悅榕莊為什麼從一個小小的新加坡起步，從一個小商販開始，一下子放大成這個樣子呢？這就是因為中國市場太大，所以它們膨脹的速度才如此驚人，下一步正在醞釀上市的事情。同時，通過這個故事中國的很多開發商也要很好的反思，我們很多房地產老闆習慣于吹糠見米、立竿見影，當聽說開一個模具需要用兩年的時間，他就跳起來，唉呀，這個不行，耽誤了多少掙錢的機會。但是大家記住，沒有兩、三年靜下心來開模具的功夫，以後你就會成為被淘汰的大多數中的一員。只是蓋房子，誰不會？招拍掛高價拿地，這邊政策一收緊，那邊市場一疲軟，兩邊一夾擊，哪有活路啊？我們不講別的，單就星河灣來說，為什麼現在星河灣可以大小通吃？廣州星河灣的時候，整整用了兩年時間，北京星河灣，用了三年時間，從拿地到培育園林，一直到建房子，最後再到裝修做完，整體亮相。我記得2002年幫他們一塊來北京拿的地，2005年3月份才出來，三年時間，最後一炮打響，一下就賺了上百億。最近山西太原星河灣也要開盤了，這個樓盤也可能要賺上百億。

  第三道菜，就是溫泉SPA，雲南的一個女老闆，就在昆明陽宗海邊上，把一個普通的洗浴中心，做成了一個品牌，叫柏聯。上回一個朋友請我去洗了一次，花了八百塊錢。由於他們的檔次和服務非常到位，最後柏聯賺了大錢的同時，倒過來通過溫泉洗浴來拉動房地產，最後很多省市領導看了以後，都紛紛表示要給他們土地。重慶正在打造的十裏溫泉城，一下子就給了他們上千畝地，這個時候柏聯就有信心了，通過溫泉洗浴，完全就可以拉動房地產。你們記住，為賣房子而賣房子，空間會越來越小，倒是原來作為配菜的東西，這時反而可能成為主菜，慢慢地把房地產拉動起來。

  第四道菜，就是酒莊文化。下一步酒莊你們也不要小看。特別在時下的中國，這個北緯40度線，就像法國波爾多一樣，最好的紅酒帶。所以下一步中國，葡萄酒首先是一個時代，就說是以後中國人要從懂白酒，到品紅酒。第二，葡萄酒是一種文化；第三，葡萄酒是一種品位；第四，葡萄酒是一種生活方式。下一步圍繞葡萄酒，將會出現酒莊，具有東方特色的波爾多，這些東西做開以後，不得了。還有一湯講什麼呢，就是要講遊艇那些東西。這是離不開的，你每一個地方也許你是四菜一湯你都齊了，也許你是三菜一湯，也許兩菜一湯。你像淄博這個地方，它是齊國的首都，不僅是兩道菜，可能融合當地文化還可以創造出很多新菜，我一直認為淄博是百家爭鳴、百花齊放最好的地方。當年從齊桓公到齊景公，從管仲到晏嬰，都有深厚的文化資源可以挖掘。你們當地的領導找過我，後來跟他們打完交道以後，發現不行，他們做不成這個事，所以也就放棄了。現在，淄博成天就搞化工、搞陶瓷，搞得汙天黑地。本來齊國那個地方做文化產業具有很大的空間。現在講，下一步整個中國的房地產肯定是麵包有的，黃油也會有的，但操作方式將會發生很深刻的變化。可能原來你們以為是配菜的東西，將會成為主菜。這就像，我們窮的時候要吃肥肉，瘦肉不行，骨頭更不能啃，現在是骨頭、瘦肉最值錢。這就預示著，下一步將要發生根本的變化，只是這方面我們準備好了沒有？準備好了，有的是發展空間。

  金波：王老師講了很多，他提到一個很重要的觀點，就是開模具。有兩個例子給大家舉一下，剛才提到高爾夫，實際上我們清華地產商會也在運作，我們有山東籍的學員，就是利用這種方式跟地方政府談，我在你這裏建高爾夫球場，你給我很便宜的地，然後改善當地的投資環境，這是包括我們中小房地產商獲得土地通過的一個途徑。另外，溫泉浴也是這樣，我們在做高爾夫的時候，帶一個溫泉更好。還有紅酒，我們清華地產商會跟澳洲一個機構聯合，在海外收購了十幾個酒莊，現在還建立了南非的紅酒操作模式。為什麼之前我建議大家要拓展我們的視野，然後更廣泛的去交流。在這方面我們已經有一些做得很成功的學員，現在白送土地的地方政府正排著隊請他們過去，這也就是開模具的一個過程。這是配合王老師的觀點給大家補充一下。下一個同學。

  王志綱：最近，我們剛出了一本書，叫做《重整河山》，你們有時間可以看一下，網上有賣。這本書看完以後，你們就會知道，今天中國未來十年是什麼，商機和機遇在哪里。這裏面我們講了十幾個案例，雲南怎麼做的，四川怎麼做的，長白山怎麼做的，都在裏面了，包括休閒地產怎麼回事，歡迎大家去查閱一下。

  新疆昌吉學員：不知道王老師對這次宏觀調控怎麼看？按照現在的說法，年底就會見底，但房地產不會有大的波動，房價也不會有大的下降趨勢。你對這個問題怎麼看？

  王志綱：我不知道這個觀點是誰說的。這次宏觀調控呀，我認為從中央來講，意圖是擠泡沫。有一個很可怕的資料說，現在有能夠容納兩億人居住的這麼一個閒置房產，這個統計數字已經廣為傳載了，我認為這是比較接近現實的。包括我所認識的北京稍有身份的人都有兩、三套房子。再一個，全中國由南到北，從東到西走下來，發現越是高端的房子閒置率越高，這種現象普遍存在。包括我買過龍湖的房子，最近我太太跟我講，他們每天要收管理費，我就建議把它租出去，這一租麻煩了。來了一個老外，定的那個條約我從來沒有見過，複雜的條款，簡直要把我們變成他的保姆。要求把所有的家俱配齊，窗簾什麼顏色，房子裏放什麼東西，洗衣機還要雙缸的，帶紅外線，如果出了問題，三天內喊不到，還要要罰款多少。後來我一看，哪有這樣做房東的，但人家就說國外就是這麼定的。而仲介呢，還要抽百分之二十，常年抽。後來通過這個我才瞭解，不僅是龍湖的房子，中央別墅區都是閒置率很高的。這個問題非常嚴重，這就是中央最擔心的一個問題，也就是它不是實質性消費和有效消費，而是泡沫化消費，投機消費。

所以，現在提出來擠泡沫，我不敢說百分之百的擠掉，至少這些閒置的房子能不能通過二手房的降價，來實現有效的消費，可能是一個目標。至於說是今年，還是明年完成這個目標，我現在還不好說。但你既然是新疆來的，倒過來說，不管這個國內形勢怎麼樣，新疆的小陽春時代是到來了。下一步中央將會有上萬億資金砸到新疆去，這將是一個巨大的商機，前所未有。過去我去新疆有很多感受，新疆掙錢太容易了。新疆非常像俄羅斯，寡頭經濟，就是兩三個寡頭就控制了整個新疆的地方經濟。比如像你們那個老鄉，我們的一個客戶，整個烏魯木齊，我看百分之四十的不動產都在他手裏。另外還有一個做商鋪的，做商業區開發的，起初有點路邊店的味道，後來升級了，還做會展中心。上次，烏魯木齊的書記請我在會展中心吃飯，好像那就是他蓋的，還有一家五星級酒店。兩三個寡頭，基本上就把整個市場給控制了，跟俄羅斯很像。還有一個就是資源，因為下一步整個中國最大的需求就是資源，新疆是未來中國的油庫，中國的能源基地。另外，中央為了買穩定，新疆工作會議以後，將會把很多能源稅費返還，還有對口支援，所以下一步新疆機會非常大。希望你們著眼於這個問題去考慮，然後你再把你的朋友，同學們拉過去，然後你們裏應外合，這倒是一個做大事的好時候。

雲南楚雄學員：王老師，我來這裏上課很多老師都說我們國家未來城市化的發展很快，所以房地產的發展機會也很大。但是我有一個問題想不太清楚，實際上城市化對經濟最大的刺激作用應該是解放了農民的消費，但是從目前的情況來看，農民的消費能力即便是解放出來也是最低端的，可能需要的房子都是屬於保障性住房。這時，廉租屋可能發展潛力比較大，要想消化那些高端房子可能不是很現實。另外一個，就是它們解放出來以後，他們要吃剛才你說的那個“四菜一湯”，可能也不現實。所以我想，王老師能不能給我們講一下這個城市化的進程，如何來支援我們的普通商品房，高端商品房和我們這些高端的商業地產的房子？

王志綱：剛才你講的這些東西，很多是書生之見。就是很多教授、博士憑幾個數字就推演出明天的乳酪和蛋糕，這個真的是誤人的事情。我感覺應該這樣來理解，第一個問題是橫向的來瞭解，第二個問題是縱向的瞭解。橫向的瞭解就是全世界發達國家已經走過的道路，告訴我們一個基本的常識，一個民族和一個國家，當它的城市化率到了百分之二十的時候，就會進入一個以城市化為主旋律的高速發展時期。從百分之二十的城市化率到百分之七十，大概歐洲用了一百二十來年，美國用了八十多年，日本用了六十來年，這是第一個資料。但第二個，由於各個國家的結構不一樣，美國的城市化率最後達到了將近百分之九十，因為它是一種農業高度集中，用不了那麼多人，儘管那些人住在鄉鎮裏面，鄉村生活，但他已經不是純粹的農民了，也就是說農業、農村、農民，頂多占百分之十。但日本的城市化率到百分之七十就定格了，因為沒有必要再往下走了。你們到日本一定會發現，日本有很多田野小屋，建在鐵路邊，公路邊，還有十畝八畝地，最後種出的蔬菜還運來中國賣，一百塊錢一斤，這就是精品農業，這是日本的一個特點。香港的城市化率已經是百分之百了，它根本沒有第一產業，甚至第二產業都很少，純粹就是第三產業了。像英國這些國家，它百分之八、九十。這說明，每一個地方都不一樣的。像中國這種國家，城市化率能不能到百分之七十我表示懷疑，如果到百分之七十就接近極限了，所以千萬別聽那些書呆子們的議論。

  第二個問題，我認為應從縱向上來講，城市化率也罷，經濟形態也罷，它必須服從於政治形態。中國雖然號稱社會主義國家，其實它是全球兩極分化最嚴重的一個國家，這個兩極分化是有三大差別。城鄉差別、工農差別，還有腦體差別。現在還加一個差別，就是以東部沿海為代表的先富起來的人群跟中西部貧困人群的巨大差別，也就是我們說的基尼係數，相差幾十倍、幾百倍，甚至幾千倍，這就是中國的現實。那麼針對這種現實該怎麼辦呢？我認為在開藥方的時候，可能要兩邊考慮問題。一邊就是剛才你講到的這一條，別人都看得很清楚的，就是開始搞這個安居房呀，廉租房呀，研究農民怎麼進城，怎麼消滅農民，怎麼成為市民，這個誰都看到的。我認為中國除了這條還有更重要的一條，就是承認已經客觀存在兩極分化，承認“一邊捆著草，一邊餓著牛”的現實。什麼叫捆著草呢，就是在廣闊的農村，有很多資源，這些資源沒人去消費，沒人去花錢，最後我們還讓這些農民們離家別祖到城裏去，兩頭不沾邊。另外一邊呢，是以上海、北京、廣東為代表的沿海地區，將近有兩億人，已經成了富人，非常富有，甚至一部分人已經達到了日本、美國的水準，還有幾千萬人可能已經成了巨富。而這些人有巨大的購買力和消費力，但是沒有東西去消費，他就跑到澳門去賭錢，然後買上幾十台賓利這樣的小車來耍。據我所知，因為我跟這幫人打交道很多，既然有這個客觀消費力，為什麼我們不能把兩者拉近？就是爬出來吧，給你自由。讓窮得只剩下錢的這些城裏的富豪，上山下鄉，來消費山水資源，這是完全可以做到的。與其送貨下鄉，為什麼不能送消費下鄉呢？這是一個巨大的市場，上萬億的潛力。

  現在我們正在嘗試，已經獲得了很大的成功。比如說雲南的麗江，我們合作了十年，做為樣板田來試驗。麗江我們就是通過這種方式來改造：第一，賣陽光，一個可以曬太陽，懶洋洋地發呆的地方；第二賣清涼，夏天每個地方水深火熱的時候，這個地方可以作為避暑天堂；第三賣曖昧，有很多孤男寡女，去這個地方能夠產生很多美好的故事。這些東西肯定是給那些“吃飽了撐的”人營造的。最後的結果好了，賣成功了。現在麗江人哪有出來的，宣科搞了一個脫口秀，他根本就不用出來，僅在當地演出就掙了幾千萬，宣科莊園都建起來了。最後的結果，這些城裏的人們，坐著飛機過去，現在麗江一天的飛機都是七、八十趟。一個機場不夠用，馬上要建第二個機場，就在瀘沽湖旁邊建。全中國的富豪們都去，我統計了一下，平均每天一千塊錢一個人，一般人都要扔一千塊錢在那個地方，呆個七天就是七千塊錢。我上次遇到楊瀾兩口子，還有中信的王軍，開私家飛機過去。來回一趟砸二十萬在那個地方，這就是“吃飽了撐的”，要是到上海或到北京，他哪里有這種感受呀。最後的結果，把麗江的房地產全帶起來了，2001年的時候，八百塊錢一平方米賣不動，現在是三萬塊一平方米全搶光。為什麼？賣給麗江人八百塊太貴了，賣給全中國的人，三萬塊還便宜了。就這麼一個簡單的道理，有了三萬塊錢的房價，包括悅榕莊這樣的世界級品牌產品，也都進來了。最後，麗江實現了全民就業，所有的麗江人不開飯館就當導遊，實現了就地安置，而且幸福指數很高。前年，中共中央在全國選了十幾個科學發展的樣板，西部只選了一個，就是麗江。最後麗江的書記和五套班子到北京來，當時中央領導來了十幾位，最後請我做主題發言，我就講麗江的意義和故事，大家都很震動。

  所以這個例子它不是特殊的，它帶有普遍性。後來伴隨麗江成功以後，海南也起來了。海南是一個賣冬天的地方，為什麼恰恰這個時候能夠賣得起來呢？最先把海南撬動起來的還不是北京上海廣東的大佬，而是並不太富有的東北人。因為東北人富起來之後，突然發現原來自己跟別的地方的人不一樣，別人活了一輩子，而自己只活了半輩子，冬天貓冬像狗熊一樣，然後只能聽趙本山嘮嗑，因此也培養出了一個趙本山成了脫口秀大王了。後來，東北人一下子發現，哇，還有個海南，這一下子就先富帶後富，開始反季節生活。就像歌裏唱的“再也不能這樣過，再也不能這樣活”，然後東北人就開始呼啦啦往那邊跑，一下子就把一個三亞給炒起來了。一炒就啟發了其他的地方，包括河北人也去了，西北人也去了，一下子就把這個海南的房地產炒得天翻地覆。這個消費力可真不可小看，所以下一步在中國，從跨地域來講，一個是冬天，買避寒；一個是夏天買避暑，絕對是這兩塊地方，不得了。所以我認為，買避寒，去海南，包括下一步的廣東；買避暑，雲南、貴州，當然還有一些局部的地方。這個時候是在這種背景下面的一種候鳥似的房地產，候鳥似的悠閒，可能將不得了。所以，關於的城市化的發展，並不是全世界都一樣的。但這個高速發展，像中國城市化率達到百分之六十左右，這是肯定的。城市化不是簡單的把農民趕進城，而是除了這條線，弱勢群體國家在扶貧的同時，怎麼讓富人們的錢，去對接這個市場，這點很重要。

  我太太也有這種想法，成天窩在北京、上海，還是很想到鄉村去的，但關鍵是你有沒有讓她砸錢的地方。你如果光是一個公共廁所，隨地大小便，那樣的地方，她也不去呀。所以為什麼悅榕莊這種品牌都出來了呢？就是在一種看起來很蠻荒的地方，最後卻產生了一種極品式的東西。不只悅榕莊，還有全球精品奢華度假酒店安縵居(Aman Resorts)也進來了。2008年9月將其在全球開設的第20家度假村初次落戶在北京，並且開在頤和園的旁邊。安縵居還催生了一個名為“Amanjunkie(阿曼上癮者)”的群體，他們每次度假總是尋找不同的安縵度假村來體驗，這樣才能消減他們的“毒癮”。北京這個安縵居，提前一個月都訂不上。另外一個在杭州，後來很多朋友跟我介紹他們是怎麼做的。在杭州，他們收購了一個已經破敗了的村莊，只剩下一些斷壁殘垣。後來他們把這些破村莊，廢豬圈、老客舍、舊寢室，當成寶貝一樣，然後花上億元的資金，來包裝這些斷壁殘垣，做到修舊如舊。倒過來了。現在，再去看的時候，就會發現在一個五星級的客房裏面，你可能跟一個豬圈住在一起。但你一看到那個豬圈，你可能就聯想到小時候養豬的情景，但服務設施絕對跟超五星級酒店一樣。只是這個時候你就回到了過去，就像歌裏唱到的一樣，彎彎的月亮，彎彎的小河，故鄉的小橋，回到童年那種意境裏邊去了。

  為什麼這種包裝能賣大價錢呢？因為這個地方曾經是一個廢棄了的村莊。他們把舊村莊保留下來，包裝出來，讓人們在這裏享受現代化生活的同時，也能看到豬圈、農舍、以及那些小時候的斷壁殘垣。通過這個告訴世人，這就是江南桃花源。這就是典型的“吃飽了撐的”階段，下一步的市場就在這裏，就是解決“吃飽了撐的”問題。這個問題解決好了，這兩個市場一對接，空間很大，這就是作為下一步我們做房地產要思考的問題。這些做法包括剛才金波講的彝人古鎮，不就是一個普通項目，因為在楚雄這個彝族地區，於是就賦予它一個靈魂，叫做彝人古鎮，一下子火把節、跳儺戲呀，全都來了。這個社會呀，人們真是吃飽了撐的，關鍵就看你能不能滿足這種龐大的休閒需求。最近我們在廊坊做一個很大的事情，除了廊坊的城市戰略，下一步我們還要幫助他們打造一個大北京的RBD，就是休閒商務區。休閒商務區一個很重要的東西，就是準備把全球的狂歡節整合到一起，放在這裏。因為全世界都想進中國來，包括法國、英國、美國，但是北京要到哪里去搞狂歡節呢，就在廊坊。離紅塵不遠，靠自然很近；不是北京，勝似北京。打造這樣一個東西出來，今天是羅賓漢狂歡節，英國、美國的來了；明天又是西班牙狂歡節，鬥牛士來了，然後再把全球的那些爵士音樂、土著音樂全部整過來。現在中國的閒錢太多了，燒得不得了，下一步的市場就在這裏。（待續）