大客細客都嚇窒
2016/04/08 08:42:29 網誌分類: 經濟
在這裏先讓大家重溫「煥然壹居」究竟是甚麼一回事。政府由於居屋不足，四出搵樓當居屋賣，結果在去年選中了市建局的樓換樓項目、啟德的「煥然壹居」，撥出三百三十三個單位，以資助形式推售。由於「煥然壹居」的質素不同於一般居屋，屬於私樓的建樓質素，市建局最後不以居屋的慣例市價七折出售，改以八折售樓。
今年一月公佈「煥然壹居」價單，市建局參考以去年十二月黃大仙及馬頭圍一帶的私人屋苑市價作為參考，以市價八折計，定出「煥然壹居」呎價由九千七百三十四元至一萬二千四百一十四元不等，單位實用面積則由三百三十二方呎至五百六十八方呎不等。近期樓價雖然下跌了，但市建局卻不更改售樓價錢，卻改為調整賣樓折扣來對應樓價的下跌，售價由市價八折變成以市價八六折出售。這是甚麼意思呢？以「煥然壹居」最貴單位呎價一萬二千四百一十四元為例，今年一月以市價八折出售，即市建局認定市場呎價是一萬五千五百一十八元，現時改成以市價的八六折出售，換轉成市價就是呎價一萬四千四百三十五元。換言之，市建局認為樓市在這段期間只下跌了百分之七。
買這些變相居屋，政府提以市價的八六折出售，即政府津貼了業主樓價的一成四，如果是自住的話，這便當成是政府提供的津貼，但要出售或出租的話，業主要補回當時市值評估的一成四的樓價差價。
「煥然壹居」這個先公佈售價再調整折扣的售樓方式，其實對買家不利，因為樓價雖然下跌了，但售價不變，只是調整售價折扣，買家在高樓價時應付的金額已經固定了，等如多付了現金。其實項目本身質素不差，部份單位望到海景，港鐵沙中線亦將於三年後通車，「煥然壹居」鄰近沙中線車站，本來有一定的優勢。但仍有這麼多中籤的人決定放棄揀樓，顯示很多人不太睇好後市，或者認為「煥然壹居」售價不反映真實的市價。買家會覺得現時叫低百分之十買同區二手樓，也不難買到靚單位，那又何須買「煥然壹居」，將來出售還要補一成四地價予政府？
究竟「煥然壹居」以市建局這個品牌，假設在市場公佈發售單位，由最平呎價一萬一千三百一十九元至最貴呎價一萬四千四百三十五元售樓，能否順利去貨，頗成疑問。因為回看今年農曆新年之後發展商開盤情況，大多數的銷情相當慘淡。只有新地的將軍澳盤及何文田盤算是賣得不錯。不過，也有買了新地的何文田「天鑄」二期的買家中招，一名買家上月二十五日以六千九百四十六萬買入「天鑄」二期第二座一個四房大單位，最後沒有簽正式買賣合約，撻訂收場，百分之五即三百四十七萬訂金給發展商沒收，等如損失了一個「沙田第一城」細單位。「天鑄」二期已經是何文田區賣得最好的樓盤，也有買家窒步，可見樓市壓力不低。
從買資助房屋「煥然壹居」的資助房屋客，到買豪宅「天鑄」二期的大客，都不敢落注入市，甚至入了市也要撻訂離場，可見現時的樓市信心有多弱。
樓市一定程度是經濟寒暑表，香港今年二月零售銷售出現斬頭式下跌，本地經濟頗有哀鴻遍野的感覺，很難看好樓市前景。未來要看樓市沽家的持貨力，無論是發展商或者二手樓業主，在跌市初段，大家都會忍手不肯割價沽售，若情況繼續惡化，有些人沒有能力再守下去，要割價求售，真正跌市才會到來。
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盧永雄
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