轉按時機（一）

        自2008年底起，樓價指數節節上升，有些人購入一間自住物業後便一勞永逸，另一些人卻不斷將物業轉按套現再投資，甚至將持有物業數目一開二、二開四。無論屬於那一類人，轉按物業是否都能獲得好處呢？

        未講有何好處前，先釐清一個不少人心中的疑問。傳統智慧說「把物業翻按，豈不是把之前所供本金及利息白費嗎？」事實上，這也是物業按揭最大誤解。

        無論新按也好、翻按也好，任何時間提取按揭，也是基於當時貸款金額作為本金，並根據按揭計劃利率計算利息。在每一期供款之中，必定清還期內利息加上一定本金。

        無論一個多長的按揭，有關利息均是每月結數。所以在某年某月把舊按揭轉到新按揭，只不過把尚欠本金帶到新銀行，由新銀行計算該筆按揭衍生利息。假如尚欠本金、利率及剩餘年期不變，在新銀行收取的利息跟留在舊行完全一樣。

        轉按最大障礙莫過於罰息期及估價，銀行一般會批兩年或三年罰息期，在罰息期內贖回按揭（包括賣樓或轉按），銀行將收取一定比率罰款。而轉按時銀行會參考物業當時估價，並以適用按揭成數上限批出貸款。假如貸款上限高於原來尚欠本金，便需補錢轉按。但近幾年樓價節節上升，一般比兩年前升值，除當時借取高成數按揭買家外，一般都毋須補錢轉按。

        在2014年初至2015年底，銀行一般批出介乎H按的H+1.7至P按的P-2.85（實際利率2.15%）按揭利率。不過各銀行於去年中進行一輪減息戰，現時新批按揭利率已低至H+1.3，假如在此時轉按，便可達至減息效果。

        由於篇幅所限，物業轉按還有更多好處及須注意地方，留待下周再述。

        星星按揭轉介

        子非魚