低價執筍盤

        有時巿場會遇到一些十年一遇的筍盤，開價遠低於巿價。有些是草草分產、有些是離婚夫婦不願再留傷心地、有些是業主在外國不知巿價，還有更常見的一類就是銀主盤。

        當一個銀主盤賣出後，會依業權優先次序分配賣樓所得。通常是一按機構會先收回欠款，剩餘的給二按，如此類推。對於銀主來說，只要賣價高於自己以及優先次序高於自己債權人的總欠款，便可避免倒蝕。假如賣價不足以支付全部欠款，優先次序較後的債權人，便收不回屬於自己的那一筆欠款。

        常見的銀主盤有兩種，其中比較常見的，是由一按機構收回單位進行拍賣。就如上一段所說，該單位賣價只要高於一按欠款，便已滿足一按銀主所需，後面二三四按銀主能否收回欠款，並不在銀主考慮之列。在近期樓巿熾熱氣氛下，買家投標往往只低巿價5%至10%左右。

        有見及此，不少二三按財務公司出手甚勇，願承按至樓價八成，將來即使被對上銀主收樓拍賣，相信亦能收回成本。要注意的是，這類單位成交期往往少於一個月，所以買家須提前向擬按揭銀行查詢按揭手續。

        另一種是瀕臨收樓邊緣，或已被銀主收回但不作拍賣，而是經代理人在巿場放賣單位。有時這類單位是由於斷供，而被二三按財務公司游說放售。與上述拍賣情況不同，譬如說欠款只有樓價八成，代理人只要在巿場上找到一個人願意用八折接收，便可立刻拍板，所以買家便有機會以八折購得筍盤。

        因銀行估不到價而須抬錢上會，甚至撻訂個案時有聽聞，但許多人有所不知，假如買入價低於巿價太多，銀行會憂慮有關單位有隱藏瓜葛，或是潛在稅務責任風險，所以也有機會出現銀行不願承按情況，一般來說，下限是低巿價20%左右。

        星之谷地產

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