房策走對方向，如何落實存疑
2018/07/06 04:12:54 網誌分類: 生活
若然說政府推出的六招，只是開徵空置稅會有點成效，林鄭月娥近期對填海的態度，更值得注意。她聲言無論民意如何，都應實行填海計劃，因為這是能夠提供大量土地的主要方法。昨日，她在立法會特首答問大會上，又提出要房協加快重建某些舊型屋邨，希望增加多些房屋供應市場。最近特區政府的房屋策略，由不太作為，變成頗為積極，取態有一百八十度轉向。
政府在不作為的時期，委任覓地小組就尋找土地方向上慢慢諮詢、慢慢傾。如今特首親自出手，但其中一個「小問題」，是如何為覓地小組收場，覓地小組主席黃遠輝聲言，特首的意見，小組不一定要聽從。正如我早前所講的，黃遠輝很可能會有像當年周永新教授同樣的下場，周永新受時任政務司司長林鄭月娥委託做全民退休保障研究，結果研究的方向不合政府口味，導致兩人「擘面」收場。由此可見，搞出了一個爛攤子之後，如何找清道夫收尾，也是一個難題。
回歸到房策本身，樓價升跌，其實和市場的預期很有關係，當市場預期樓價只升不跌時，愈遲入市愈「蝕底」，自然會催逼大量買家不理樓價有多高，都瘋狂追貨。上屆政府以大量辣招稅控制需求、管理預期，有一定的成效。但由於全球很多央行仍在放水，令房價依然攀升。林鄭政府上台之後，完全放棄控制追求的辣招措施，便令到樓市如脫韁野馬。
我經常提到填海可以提供大量土地，雖然時間較長，但會有控制預期的效果，例如單是中部水域填海等大型填海計劃，可提供三十三萬個住宅單位的土地，而唯一的問題是要十二至十五年才能落成。不過，當考慮到未來十年的建屋目標只是四十六萬個，若十多年之後，多個填海大計可以增加數十萬個新供應，將房屋供應倍增，聽起來也有點嚇人，肯定會影響到市場對未來樓價仍會長升不跌的預期。
長遠供應增加，其實也會影響中期供應。按政府未來十年興建四十六萬個單位的規劃，至目前為止，仍欠缺三萬個單位。因此，當發展商拿出自己的農地補地價轉作住宅用途的時候，政府就會縮減推出市場的土地供應，想預留一些子彈，以填補那三萬個單位的差數。
但如果政府改弦更張，接受大幅度填海，在未來供應充裕的情況下，政府有地就可以即時推出市場，沒有需要保留子彈的需要。這樣會增加短期的土地供應，增加四年後的房屋供應。
運房局局長陳帆亦和應特首的看法，說如果土地供應充裕的話，未來供應的單位當該會超過四十六萬個。
我覺得政府在房屋政策上應該改變現有的思維，是從增加供應入手，例如把未來十年興建四十六萬個單位的目標調升至五十萬個，然後想方法找到相應的土地去興建更多的房屋單位，這樣可以進一步扭轉樓價不斷上升的預期。
政府目前已踏出了正確的第一步，但土地涉及太多利益，能否快速執行，至關重要。若政府搞緊牙關去推動填海計劃，可能快到十年就有房屋供應，政府如果只是虛應故事，即使話進行填海，可能二十年也不見有房屋出現。
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盧永雄
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