按揭保險懶人包2018【最新攻略】
問：什麼是按揭保險？按揭保險費如何計算？
答：私人住宅，銀行按揭成數最高只可借6成。如想借超過6成，需要經按揭保險，並支付按揭保險費。按揭保險費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。
按揭保險費：
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/Annex-1-Chinese.pdf
留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行會用這數計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長是30年。「每年支付保險費」一欄不用理會。
舉例：樓價600萬，借8成，還款期30年，按揭保險費 ＝ 600萬＊80%＊2.15% = $103,200.
實際保費少過以上計算，因保費最多可以做6折（見下文）
問：香港有幾多間按揭保險公司？保費是不是一樣？
答：有三間：HKMC, QBE, 和 AIG。無論是經那間按保公司，保費都是一樣。選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈，因利息和現金回贈是銀行決定，但最終貸款金額（6成以上部份）以及還款年期是按保公司決定。
所有銀行都可以經 HKMC。個別有些銀行可以經 QBE和AIG，但那些銀行會用電腦隨機決定把申請人派去HKMC, QBE, 或 AIG，一般情況下客人都不能自選。
問：如何申請按揭保險？
答：按揭保險是經銀行申請。簽了臨約後，到銀行做按揭，如需要借超過6成，銀行會幫你申請按揭保險。有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC, 有些銀行則先等 HKMC 批完才批6成部份。
問：按揭保險的批核需時幾長？
答：HKMC 一般一星期左右，如 QBE 可以幾日便完成批核，因 QBE 一般可以在銀行內部批。如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件，審批時間便會更長。留意這只是HKMC批核，未計算銀行部份的批核。銀行部份的批核一般1－2星期，如果是旺季，銀行塞車，可能審批時間會較長，客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。
申請人可致電 HKMC 查詢批核情況，也可在HKMC 網頁在線查詢，需要準備HKID和個人資料：
http://www.hkmc.com.hk/eng/online_tools/mortgage_insurance_programme/status_enquiry.html
HKMC 熱線：2536 0136
問：申請按揭保險需要準備什麼文件？
答：和銀行的6成相比，按揭保險的批核會較嚴，除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單，HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因（如分娩）停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單，有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。
申請文件包括：
- 身份證副本
- 住址證明
- 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單（如支票出糧要支票副本）
- 其他債務資料，如汽車貸款、私人貸款等
- 如多個一個按揭，需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄
參考北斗星按揭網的文章：
無稅單能不能做八成按揭？
問：如果按揭保險唔批，怎麼辦？
答：如按保唔批，可讓你的 banker 幫你上訴，因此嚴選 banker 很重要。如果 HKMC 唔批，可經 QBE 或 AIG 再試。如果是一手樓花，可申請發展商按揭。
按揭保險只能拒批6成以上部份，就算按保唔批，銀行也可批6成部份。
留意每間按揭保險公司只批一次，如果 HKMC 唔批，就算經另一銀行再上HKMC都不會重批，可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。
參考北斗星按揭網的文章：
問：什麼情況按揭保險會唔批？
答：如果壓力測試通過，最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性，比如公司是自己或近親開立，或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立，可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告，也可重批。
另一常見唔批的原因是首期來源。按保公司需要申請人證明首期來源不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等），參考北斗星按揭網文章：
按揭保險的首期來源聲明
其他可能唔批的情況包括破過產（未解除），信貸評級太低，有犯罪或洗黑錢紀錄等。
問：按揭保險中的壓力測試是如何計算？
答：如首置借8成或以下，供款與入息比率上限用 50/60 計算，如8成以上以 45/55 計算。如果本身有按揭，上限便扣減一成。如樓換樓先賣後買，如果賣果層成交期是在新果層之前完成，賣果層的現有樓按可以免計壓測。
詳情參考北斗星按揭網文章：
問：如入息有佣金、花紅、津貼，按保如何計算壓力測試？
答：請參考此文章：
壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼
問：如何可以取按揭保費6折或5折？
答：近年因幾間按保公司競爭激烈，大部份客戶都可取6折保費，除非入息太不穩定或信貸評級太低。5折保費很罕見，筆者訪問了很多資深銀行按揭專員，他們也未見過批過5折保費。
請留意，保費如是分期還，須要計算入壓力測試中。
參考文章：
6折按揭保險費的法則
400－450萬樓，如要做高成數按揭，如何可慳按揭保險費，可參考北斗星網這文章：
如何慳按揭保險費? (適用於400-450萬樓價)
問：如果需要擔保人，壓力測試如何計算？
答：請參考這文章：
按揭FAQ: 擔保人
問：如經按揭保險，還款年期如何計算？
答：最長是30年，但會跟據人齡及樓齡有所調整。人齡是跟銀行，最長是(80-人齡)計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用75- 去計算，都要看實際情況而定。樓齡最長用75-樓齡，但有些藍籌屋宛如美孚，由於樓齡已超過50，有機會都可照批30年。
要留意，還款期也要跟銀行而定，即如銀行是用70-, 那麼按保部份也最長用70-，應向按揭中介先查詢哪些銀行批的還款期會是最長。
如有擔保人，還款期可以用借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款，請參考北斗星按揭網這文章：
問：連租約物業能不能申請按揭保險？
答：不能。連約物業只能借5成，不能上按保。按保必須是自住或給家人住。
問：物業是給家人住，能不能申請按保？
答：可以的，但上限只能借8成，而且家人本身要無物業。如家人本身有物業，按保公司可能需要申請人解釋家人的物業為何不能自住，如該物業需要出租不是未必被按保公司接受。
而且放款後，按保公司會定期調查該家人是不是持續在該物業居住。
問：如有按揭在身，按揭成數是不是要招減一成？
答：如經按揭保險，就算有按揭在身，也可借足9成，但保費會貴一點。
參考：
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/Annex-1-Chinese.pdf
多按貸款人的保費可參考上面表二。
閱讀我們在頭條日報的相關文章：
非魚論市——多按者可否申請九成按揭？
留意如有按揭在身，供款與入息比率上限有調整：
供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】
問：按揭保險費可不可退款？
答：可以的。如果樓價升了，3年內可轉按6成，退回 15％ 保費，參考我們在蘋果日報和都市日報的文章：
問：如經按揭保險，物業之後能不能出租？
答：不能，按揭保險只容許物業是自住。成交後，按保公司定期會調查物業是不是自住，要申請人聲明。如是經HKMC, 由於是政府機構，如虛假聲明是刑事罪行，大家要留意。如是經 QBE 或 AIG, 雖然虛假聲明不構成刑事罪行，但也會 call loan 的。
參考北斗星按揭網文章：
問：按揭成數會不會因應物業種類而不同？
答：村屋最高只可做8成半。450－600萬的村屋只可8成。唐樓理論上最高可9成，但因應物業質樸，按保公司可能只批8成（如400萬或以下）。
參考文章：
問：按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？
答：跟據金管局條例，如現金回贈超過 1％，需扣減貸款額，不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。舉個例子，如樓價600萬，想借8成，銀行現金回贈 1.9%, 按揭中介回贈 0.35%, 如全取這 2.25% 回贈，就不能借足8成，而只能借480萬減回贈金額，然後銀行及中介在成交後再提供現金回贈。其實是借少了幾萬，但還也還少幾萬，沒有蝕底的，可以視作是儲錢。
HKMC 的申請表上需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。銀行的回贈不用填寫因銀行會報給 HKMC 的。收取中介回贈不會影響批核及利率。
轉載自：星之谷按揭轉介