車位投資（四）

         影響車位潛在價值的重要因素是政策。樓巿辣招往往即日生效，物業投資者在星期五午飯後，每當收到房策官員五點開記者招待會的消息，無不提心吊膽。巿民事前難以得知政策出台時間、方向及力度，屬不可預視因素。

        　　過往10年，政府重點打擊住宅樓巿，印花稅辣招之中，對於車位來說最利好的，可算是住宅物業的額外印花稅。2013年2月出台的雙倍印花稅（及後於2016年11月進化成住宅15%新印花稅）雖然加重購買車位成本，但此政策對住宅影響更深，對車位來說反而是利好因素。

        　　以往車位價格絕大部份仍在200萬以下，舊印花稅只是100元，雙倍印花稅只是車位價值1.5%而已，亦不受額外印花稅限制；假如屬第二間或以上的住宅物業，400萬元樓價，在2013年2月起便要支付4.5%的雙倍印花稅，2016年11月後更進化至一律15%，更需要綁上3年的額外印花稅。筆者尤記得，在2016年11月新印花稅出台後，車位價格短短三個月內飆升超過20%。

        　　另一方面，按揭收緊壓力測試，從以往第二個自住物業按揭的50/60壓測，在2015年2月收緊至40/50。在2017年5月，更推出多於一個按揭借少一成的政策，在本身已有按揭的情況下，購買住宅單位收租只能借得四成。

        　　雖然以上按揭政策，也增加購置車位的成本，但相對來說影響較微。物業投資者資金苦無去路，入場費便宜、大不了可以full paid的車位便水漲船高。諷刺的是，由於車位價格上升，貸款額亦同時上升。現時各銀行比以往更樂意承造車位按揭，息口只比住宅貴一點之餘還有現金回贈，所以也有不少購入車位的業主，也會考慮申請按揭。

        　　政策屬不可預視因素，雖然是即日生效，死期卻通常設在當晚12點。假如本身已有目標車位，買家還可趕及即晚簽訂臨約，以避過新政策影響，問題是賣方會否因應新政策而反價。https︰//starpnews.com/

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        子非魚