誰繳額外印花稅？（二）

        　　以早前成交的一個海之戀‧愛炫美兩房單位為例，由於單位業主持有物業未滿三年，須繳付10%額外印花稅。該單位成交價是890萬元，特殊條件是由買方支付額外印花稅89萬元，加上本身須付的33.4萬元從價印花稅（假設買家是首置香港人），合共1012.4萬元。

        　　在賣方角度，假如心理關口是以「淨肉」890萬元收票計算，如果協議改為較常見的「賣方支付額外印花稅」形式，成交價將變成988.9萬元，加上買方支付的37.1萬元從價印花稅，合共1026萬元。兩者之中，由買方支付額外印花稅的方法，可以節省13.6萬元。

        　　以這種形式繳付印花稅，合約價減少了，如果以按揭成數上限計算，一般來說都會減少銀行可批出的貸款額。可是在這個案，由於樓價剛落在833.3至1000萬元，自住物業最多可借取500萬元上限範圍內，所以無論是890萬元或988.9萬元，都不影響最終批出的500萬元貸款額。

        　　筆者有一個疑惑，究竟所謂的巿價是「買家願意支付的金額」，還是「賣家願意接受的金額」？以往純綷只有舊印花稅的年代，因印花稅開支佔樓價比重很少，合約價順理成章成為新巿價。現時住宅物業買賣中，牽涉較高額印花稅的有10至20%額外印花稅、15%的非港人首置印花稅及15%的買家印花稅，所繳稅款佔樓價比重相當高，買賣雙方除了看成交價外，亦要盤算這些開支。

        　　二手大型屋苑由於放盤量多，差不多質素的單位總有一間在附近。有些放盤可能仍在額外印花稅期內、有些不受限，買家可自由選擇下，個別賣方意向並不重要。但一個新入伙不久的樓盤，由於盤源短缺，在沒有同類比較下，「賣家願意接受金額」才較為主導。

        　　在這個案中，890萬成交價將成為估價行參考價，對於其他不知詳情的準買家來說，亦會認定是一個標準價，對於屋苑其他業主來說可算是壞事。

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        子非魚