陸羽仁
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搬石頭砸自己的腳?

2019/09/30 05:44:52 網誌分類: 經濟
30 Sep

上週五美股先升後回,杜指收市跌70點,收報26820點,跌幅0.3%;標普500指數跌0.5%;納指跌1.1%

中美即將舉行第13輪貿易談判,特朗普例牌搞搞新意思,向中國施壓,迫中國在談判桌上就範。上週五,彭博引述消息人士稱美國白宮官員正考慮限制美國資金流入中國,包括考慮限制美國政府養老基金對中國市場的投資,另外,又考慮對在美國上市的中國企業設置限制措施,甚至可能考慮把在她們除牌。

消息即時令到原本表現不錯的杜指,即時大幅滑水近300點,午後最多跌175點,尾市跌幅收窄。報道雖然說有關的考慮正處初步階段,未有任何決定,也沒有落實的時間表,但已嚇到在美國上市的中概股大插水,其中阿里巴巴大跌5.2%,京東跌6%,百度跌3.7%,連在美國預托證券上市的騰訊(0700)亦受到牽連,較香港收市低2.7%,收320.59元。

對於特朗普向中國施壓所打出的這張牌,市場分析普遍認為行不通。納斯達克便即時回應,說「納斯達克市場的一大關鍵核心,在於對所有符合上市要求的企業提供非歧視和公平的准入,這使得我們能夠創造出一個有活力的市場,並為美國投資人提供多元化的投資機會。」而IPO研究機構復興資本聯合創始人Kathleen Smith則表示,除了限制美國政府的退休金投資中國市場這行動,還行得通之外,其餘的措施難以做到,皆因交易所和指數公司是私營企業,並非政府所有,政府很難隨意干預。

瑞傑金融首席經濟學家Scott Brown更指出,但凡有關中美貿易談判的利淡消息,都具有破壞性,只會給市場增加不確定性,並給企業投資帶來巨大負面影響。更重要的是,會影響到消費者的心理,為美國經濟製造問題,特別是美國經濟增長有66%來自零售消售。事實上,中美關係近期有惡化跡象,已對美國的消費者信心造成影響。上週五公佈的美國8月消費者支增長增長只有0.5%,放慢的速度係今年2月以來最大,已令到美國GDP增長減速。

特朗普可能也覺得出錯牌,犯了眾怒,上週六,美國財政部發言人Monica Crowley澄清,話目前沒有阻止中國企業在美國上市的計畫。

回應 (47)
我要發表
大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/10/02 06:36:26 回覆

今日各姓黨嘅黨媒老細、老總,肯定都好傷腦筋

賀壽頭條,「暴徒」二字,同版刊登,龍顏不悅!唔登,維穩不力!

都係CNN呢啲外國勢力,毫無顧慮,網上即時「Flags waved in Beijing, burned in Hong Kong」

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/10/02 06:37:56 回覆

本來今日頭條要賀佢70大壽,點知香港份賀禮,有香港警察參與同場奉上之餘,場壽宴仲要請後生仔食「蓮子羮」(老餅先至識呢個舊潮語?)

Sparky
Sparky 2019/10/02 03:21:11 回覆
@大笨袋鼠...

https://www.facebook.com/watch/?v=498772140661911

重温一下42年前(同年以百计警察衝上美利道停车场大肆破坏)
TVB (未变CCTVB)播“决战前後”大结局。當晚全城萧瑟。

29分钟起

Sparky
Sparky 2019/10/02 03:08:12 回覆
@大笨袋鼠...

明早恒指该向南走了,刚才ADR跌紧3舊。

有樣野叫 Rapport, 我諗你知系乜。

巧多謝你首 Lili Marlen, 之前我唔認識 (惭愧)。
我一聽就入耳上口,感觉就如近期“荣光”一曲,甚有FEEL
(我等老餠絶唔容易).

我脑海嘅SIMON 吹雪係黄元申(已入佛门),不是惠天赐(已逝)

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/10/01 23:38:12 回覆
@Sparky...

謝謝分享幾首歌…

你唔提起我都唔記得,但係一講起就出返晒嚟

西門吹雪(惠天賜)同埋葉孤城(秋官),決戰紫禁之顛;西門吹雪惜英雄,抱住葉孤城遺體離開?

你秋官嗰首,好幾句歌詞,其實幾應棍…

不過我哋啲嘢真係老餅過頭,啲後生仔女應該聽唔明 {#icons_dog10}

問題係呢一度聽得明嘅中坑、老坑,對秋官一詞,尤其是秋官效應,十分敏感

爆
2019/10/01 22:48:39 回覆
@泛民只會説你們柒...

你講得呢啲咁涼薄嘅說話,乜你真係會在乎人哋父母傷心咩?dllm

animal666
animal666 2019/10/01 21:02:35 回覆

RE

//

火

2019/10/01 20:50:29 回覆
@Tony Leung...

為咗錢有人可以做妓女黑社會殺人放火,咁為咗錢寫文有乜咁出奇?

//

DLLM...

佢已經財務自由啦...

2028...

SIGH...

泛民只會説你們柒
泛民只會説你們柒 2019/10/01 20:54:58 回覆

有學生吾做,走去做暴徒,出事只有父母會傷心。

火
2019/10/01 20:50:29 回覆
@Tony Leung...

為咗錢有人可以做妓女黑社會殺人放火,咁為咗錢寫文有乜咁出奇?

animal666
animal666 2019/10/01 19:44:17 回覆

RE

//

Tony Leung

Tony Leung 2019/10/01 19:34:07 回覆

現在開槍殺人,,盧永雄條仆街仲喺度講經濟大於一切,淨係識講中共有幾咁強盛,呢啲人做一份報紙嘅社長,簡直係冇風骨,冇人性,正宗禽獸

//

Totally agreed...

2028...

SIGH...

Tony Leung
Tony Leung 2019/10/01 19:34:07 回覆

現在開槍殺人,,盧永雄條仆街仲喺度講經濟大於一切,淨係識講中共有幾咁強盛,呢啲人做一份報紙嘅社長,簡直係冇風骨,冇人性,正宗禽獸

火
2019/10/01 18:09:41 回覆

支持你香港人靈活有腦又勤力同,認同知道普世價值,賺少啲有乜所謂,香港人嘅價值觀唔係剩係得錢!

Sparky
Sparky 2019/10/01 17:44:29 回覆
@Sparky...

For you Big Kangaroo, and my Marlene.

Sparky
Sparky 2019/10/01 17:43:44 回覆
october
october 2019/10/01 16:31:19 回覆
@On9ber...

放心,我對自己好有信心,有本事又勤力怕咩冇工做?

反而你就要檢討下囉,係陸SIR既投資地盤蒲,都搞到自己冇錢使,凳你慘。

二五警賊
二五警賊 2019/10/01 16:26:56 回覆
@On9ber...

閣下唔需要擔心食唔飽,我地三萬多個隊員會日日不間斷疴屎你地班奴隸食 {#iconb_324}

On9ber
On9ber 2019/10/01 15:16:05 回覆
@october...

哈哈,好快就連份工都冇埋,唔使返工,唔會攰,唔使逼車,天天可以去行街、shopping,同家人食飯,間間舖、酒樓、條條街都無人,不過,到時無錢使,喊都無謂。

october
october 2019/10/01 09:41:21 回覆

日日放工已經好累,依家火車終於有個位可以坐下、放假想同家人輕鬆咁行街食飯,現在冇咁人逼人了,啲經常阻住人行路既喼唔見晒,沙田間SARA,啲衫以前成日俾人摷到亂晒,成堆垃圾咁,見到都唔想行唔想買,依家終於擺返整整齊齊,我地終於可以入去買下野......呢排對後生仔所講既 “光复香港” 既意思深有體會。

Sparky
Sparky 2019/10/01 01:48:30 回覆
@大笨袋鼠...

Ella 系美国肥妈,人称 The Queen of Songs。
声音甜美,我一度甚喜。

亦系俾你首德文歌勾起我回忆。

Sparky
Sparky 2019/10/01 01:42:24 回覆
@大笨袋鼠...

多谢赐教。亦令我想秋官起此曲,
今夜何夜,一边听,鼻酸楚,眼含涙。

爆
2019/10/01 00:14:19 回覆

鍾逸傑今日過身真係唏噓,香港美好的日子跟隨鍾逸傑遠去了。阿門。

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/30 23:43:32 回覆
@Sparky...

Ella Fritzgerald咁出名,當然聽過佢個名,但袋鼠無點聽過佢啲歌。

不過佢戰後嗰期,應該係Frank Sinatra、Buddy Holly嗰班?袋鼠後生時聽好多

Lili Marleen 原本係德文歌,响二戰前並唔出名;但係戰時俾Radio Belgrade日播夜播,傳聞納粹文宣頭子 Goebbels 想禁都禁唔到,後來仲晚晚 9:55pm 收台做sign-off,全歐洲不論軸心國定係盟國軍人都準時開機聽。二戰後期盟國索性譯做英文,Marlene Dietrich經常帶埋呢首歌上場為軍人慰勞。

同時期另一首膾炙人口嘅時代曲,尤其是與歐陸佔領區一海之隔嘅英國,就係We'll meet again。聽聞諾曼地登陸前嘅多個軍人送別舞會,都以這首歌作為最後慢舞完場

袋鼠覺得今晚有啲咁嘅情懷,就放上呢兩首歌。

Sparky
Sparky 2019/09/30 22:02:35 回覆
@大笨袋鼠...

真正老餠,系咪德文?

有听 Ella Fritzgerald 吗?

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/30 19:48:23 回覆

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/30 19:45:38 回覆

謊員
謊員 2019/09/30 16:11:34 回覆
@沈默的大多數...

沈默的大多數是少數有權勢,喜弄權物體的欺壓對象,我們警謊集團是為少數物體剷除異己的,沉默的大多數正是我們豚體的打壓對象呀!

沈默的大多數
沈默的大多數 2019/09/30 15:39:26 回覆
@沉默的大多數...

香港是文明社會,大多數香港人都不會歧視弱智人士,更會尊重保護他們(除左3萬黑綠色物體),真正沈默的大多數不會罵他們智障白痴咁不文明,所以我才是真正的沈默大多數呢

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/09/30 15:17:18 回覆

kaka: 持倉到十月, 小注是可以呢. 大注就不如假期后才算呢. 反正唔差太多.

老美十年期債券息率要睇下是否見底呢. 等多陣唔傷肝........ {#iconb_62}

謊員
謊員 2019/09/30 15:13:43 回覆
@沉默的大多數...

小心,你有人格分列病徵阿!但放心,我們正需要這類物體,歡迎你加入警謊社團!

沉默的大多數
沉默的大多數 2019/09/30 14:40:36 回覆
@沈默的大多數...

白鳩癡!智障就是你

 animal666
animal666 2019/09/30 12:57:16 回覆

穿頭破腳好,破腳穿頭又好,明日又有很多人要穿頭跛腳了…

SIGH...

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/09/30 12:56:32 回覆

kaka: 噢...美少女細妹來了, 下午才可回覆......

大戶兄: 咁絕.......

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/09/30 12:50:12 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

阿爺長假期間, 好友會唔會偷襲? {#icons_dog10}

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/09/30 12:33:17 回覆

{#iconb_62}

kaka422617
kaka422617 2019/09/30 12:30:54 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

將軍,我要破腳穿頭 {#iconb_24}如果今日收陽收升,可以繼續持倉到十月嗎?

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/09/30 12:26:12 回覆

叮噹....半日大市升舊幾, 成交363億, 收26088....

kaka: 又插.....救我...... {#iconb_67}

k-i
k-i 2019/09/30 12:12:13 回覆
謊員
謊員 2019/09/30 10:02:33 回覆
@沈默的大多數...

據我所知,我們是捉到-個物件(object), 沒有證據顯示那是一個人呀!

kaka422617
kaka422617 2019/09/30 09:29:52 回覆

將軍,又插 {#icons_dog5}繼續堅持嗎? {#icons_dog5}

沈默的大多數
沈默的大多數 2019/09/30 08:51:23 回覆

謊員,

琴日你就開心了,不過係咪好唔夠數?竟然聰明到捉個弱智人士,真係心狠手辣,大公無私!冇論乜嘢人都唔會放過,扺你發達!

小隊搜捕示威者期間,警員截查一名疑似唐氏綜合症男患者,並將他按到鐵閘上;該男子被警員截查時明顯受驚。速龍小隊警員及後將該男子制服地上,男子不斷呼叫求饒,「媽咪啊!媽咪啊!唔好啊!」速龍小隊其後令他提供身份證明文件,該男子跪在地上,再求饒道「對唔住啊!」

社工表明身份,希望上前協助該神情慌張的男子,但被速龍小隊警員喝止,「攞咩名啊!走!走!」

kaka422617
kaka422617 2019/09/30 08:04:03 回覆

各位早

小貓
小貓 2019/09/30 08:03:59 回覆

陸DLLM

user

最新回應

animal666
animal666 2019/12/14

中原城市領先指數 CCL


日期 Date 中原城市領先指數 CCL
(所有成份屋苑)
2019/12/02 - 2019/12/08 179.11

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/12/14

(圖片來源:AP)

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/12/14

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大,杜指跌66點,趁住市靜少少,我又無咁忙,答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文,質疑我在當年話樓貴,他們問我兩個問題,1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低?

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升,兩者不會出現這麼大的差價,差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能,第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況,2012年樓價,以中原城市領先指數計,當年年中上升到110,比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159,地產分類指數升到36326點,中原指數升咗44.5%,地產指數升了45.3%,兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿,買股唔借錢無槓桿,呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多,中原指數不完全反映現實。呢樣亦係,不過若你咁唔好彩走去買豪宅,或者新樓貴貴單位,而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點,第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案,今天仍然覺得如此,不是今天更高,當日便不是高,樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」,第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」,這個世界有很多投資目標,不買本地港島樓去投資其他東西,可以買股票,也可以買其他地方的樓,如大陸樓,這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405),每年派7厘息,2012年中3.6元,如今5元,賺價39%,加埋每年7%息,夾埋5年有70%以上回報,唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓,在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎,即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎,如今是5000元一呎,當然亦唔係咁多人買咗,我唔好講咁多,費事俾人媽我。不過對唔住,我自己過去幾年無在香港買樓,不過在大陸在倫敦買了樓,回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴,唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」,雖然我當日主要針對投資者,無叫人自住唔好買,我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」,但如果你當日追問我,我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單,我當日已覺得樓價貴,若財力唔夠夾硬去買,咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」,自住樓也是長線投資,咁貴買風險幾高(今天係好高,明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌,好多人買了樓輸身家的慘況,有人被銀行斬倉,有人收入高頂得順,也供了20年貴樓,到今天才剛剛供完,20年收入主要拿了去供樓,特別是下跌之初頭5年,供貴樓搞到自怨自艾,搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特,叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲,乜都見過,難免保守。

        講多兩句巴菲特,佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢,貴嘢繼續升,提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬,佢話試過唔買貴嘢,佢的巴郡表現跑輸大市,俾客戶日日鬧,又要沽佢隻股贖回投資,佢壓力好大,搞到電話都唔敢聽,捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神,我同巴菲特唔同,佢叻啲,我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨,我只係在免費網站吹吓水,無咁大壓力。我呢啲投資建議,你覺得啱睇可以睇,覺得唔啱睇可以咪睇,兩不相欠,相當自由

//

2012年樓市是高還是低?

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/12/14

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續(下集)
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」,但股市並不黑色,內地公佈第二季經濟增長只有7.6%,市場相當冷靜,內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠,等如無上落,收2185點。港股亦撐住19000點大關,收19092點,升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采,早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響,但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳,股價勁升6%,帶動整片美國金融股抽上,再加上歐美投資者認為中國7.6%經濟增長,不是硬覑陸,杜指爆升203點,大升1.6%,終止連跌六日的頹勢,港股應有反彈,特別係跌得好殘的內銀股,應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁,上上落落,壞消息面世時,又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」,股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反,認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上,佢地鍾意同散戶做對手,所以要極短期炒作,只能在市場評價好差時買,在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」,講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 上,如今樓價升了,投資的股票跌了兩成多。文章見報後,迴響不少,有不少甚為專業的老友都有評價,可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一,順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手,睇完「硬道理」棄樓買股的手法,有此感歎,「買股票要年年有表現,其實近乎炒作,不是投資,炒作要順勢,唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉,要冒上替代使用成本高升的風險(租金上升),單就炒作而言,佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話,股神巴菲特咁成功,除鰦佢善睇公司價值,低價入市之外,佢都有「順勢投資」的味道,才不止長線有表現,而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油(857)
,除了因為中石油股價低迷外,還睇到2002年911事件後,美國大幅降息,美元將持續走弱,石油等商品價格將長線走強的大趨勢,當時美國石油股唔便宜,就買纒中國石油股,結果食正油價連年大升的潮流,多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司(BNSF)。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭,但如果真係咁睇好美國經濟前景,點解係買鐵路公司而唔係買銀行?巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程,靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂,投資進入低回報年代,加上油價高企,所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業,這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然,巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資,例如油價高睇好電動車,過份放大呢個行業的發展,入股比亞迪(1211)
,結果概念掂生意唔掂,股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平,所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱,事後睇係逆勢投資,因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市,令股市和樓市當年升得太勁,再加上基建泡沫,觸發巨大通脹,2010年開始要收水救亡,這種收水潮,對投資內銀的氣氛不利,「硬道理」投資失利,係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀,跌得多買鱓,升一兩成走人,仲搵到食。

        第二,買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩,佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人,一直鍾情股票長線投資,唔喜歡買樓,當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用,但他和香港人大多數發達方式不同,主要投資放在股票之上,而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例,佢話當年佢在包銷上市的公司中,揀鱓好鱓公司,用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票(呢鱓錢在他而言只是零錢),買鰦十家八家公司股票,夾埋只是用鰦十幾萬,到而家無計歷年收的利息都值400幾萬,當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢,但佢只想試纒證明,長獱優質股票,獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然,佢當年係投行大佬,睇住呢鱓公司上市,知道晒佢地盤數真假,佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實,普通股民唔識揀,好多時會揀鰦鱓垃圾股,佢以內銀為例,雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞,佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友,話中國第二季經濟仲有7.6%增長,仲話已經見鰦底,咁有乜№大問題,你睇纒歐美日的經濟有幾多增長?點解覺得美國好似安全過中國?美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長,美國今年第1季增長只有1.9%,有幾好?所以拉長十年睇,佢唔覺得股票投資有乜問題,但你要日日問股價,日日去比較,咁就大問題囉,心理好易不平衡。

        前投行大佬話,一般人買樓好過買股,除了因為買樓有槓桿外,還因為買樓焗你長獱,但買股好易出出入入,但完全唔贊成投資者買股「游水」(將長線投資的股份高位沽出低位獱番),因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素,所謂高沽,可能升少少沽鰦,結果只有輸錢股會長獱,賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘,點解唔可以長獱?佢認為若有心理質素長獱,買樓買股都得,只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三,最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見,雖然好似一個話內銀唔得,一個話內銀得,其實只是中短線和長線的分別,內銀價殘,卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我,好買唔好買一個西半山樓盤投資,16000元一呎,佢想買一個500呎細單位租畀人,話利息咁平,隨時供平過租,有租金淨收入。我計一計,500呎單位盛惠800萬大元,呢鱓單幢樓實用率好低,500呎樓有300幾呎都偷笑,呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花,好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣,只能咁同佢講,樓價咁貴,但利息續低,升3成變20800元一呎當然有可能,但跌4成變9600元一呎也有機會,好似跌的機會大過升少少,就算升鰦上20000元一呎,兩年內賣要畀特別印花稅,利潤無鰦一大截,叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」,係唔係股價會大升?我見靚女一面「炒相」,好似唔炒樓想炒股咁,就提佢小心係「樓價追股價喎」,在這種百年不遇的金融海嘯中,投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激,主要因為外圍唔好,內地股市上周五早段一度唔升仲要跌,搞到港股早段都要插,尚幸上證綜指當日午後都炒番上去,最後升1%收場,造2223點,港股都算收復失地,恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想,杜指跌124點,港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景,炒股的人愈來愈少,傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機,不過在歐美大崩圍兼大放水時代,傳統智慧係唔係咁啱用,都令人存疑。股票買唔買都得,但買樓有實際使用需要,就必須處理,令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問,我覺得問題有普遍性,所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講:「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者,在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後定下長遠投資目標,當時看好中國的長遠投資前景,將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 的股票之上,期間看着樓價不斷上升,雖然十分痛苦及無奈,但依然嚴守紀律,分段吸納,但3年過後,租金已將賣樓的利潤耗盡,自己的投資卻原地踏步,後期更是反覆向下調整,其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%,工行也下跌了22%,在後期將買貨目標轉至民行(1988) 及中銀香港(2388) 才止血,但倉位已滿,分配大概為A50 50%,工行30%,民行10%,中銀香港10%,由於A50及工行佔去總投資額的80%,令總投資虧損嚴重,本來看錯市受教訓是應該的,唯有處變不驚,靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資,暫時偏向以不變應萬變,除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持,這策略在這時勢還可取嗎?」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問:「尤幸內子沒有給予太大壓力,亦從未有因為經濟緊逼而爭辯,但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求,但現在似乎在2014年利息回升之前,也看不到有再上車的時機,要說置業的好時機,可能還要再等2016年,因樓市縱然下調,開始時也會比較反覆,大量的剛性需求,會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈,直至積壓已久的購買力完全釋放後,樓價便會正式受到考驗,陸老師同意這觀點嗎?」

      他又說:「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑,我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時,借了一些額外資本,總利息成本為0.3%,我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作,最低目標是保本,幸運地由於市況好轉,暫時的成果比預期更成功,由於要控制風險的關係,所以不打算加大短炒的資金,但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長,佔了不少篇幅,希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費,我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲,所以不妨長篇引述,我以點列回應。

      第一,賣自住樓要小心。我一直在講,如果是投資的樓,覺得樓價好高,賣咗出街,即使樓價再升,也只是賺少了,只要平常心對待即可,但賣自住樓要小心好多,這是一個百年不遇的金融海嘯,各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題,結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文,就係議論美國1929年的大蕭條,主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根,就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論,係唔係咁簡單放啲水就得,無人知,正因為咁,美國的利息政策係點,亦好難估。利息影響樓市,所以樓市的中短期後向無人摸得準,人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂,但到底幾時加息呢?

      若伯南克成功救番美國經濟,可能在2014年,甚至更早就加息,樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂,而且再步向衰退,美國有通縮而唔係通脹問題時,只能令利息超乎想像長期低企,咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓,好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好,若一方賣樓,另一方老婆老公唔同意,鬧得一兩年,離婚都有可能,最悲哀係離咗婚樓市先至跌,證明當初賣樓的決定係啱,但一切都太遲,所以賣自住樓,除了睇市之外,還有一個感情因素要考慮。

      第二,做咗不要後悔。好似「硬道理」咁,睇落有清晰思路,有自己邏輯,就不要動搖。他的理論是樓貴股平,所以賣樓買股,而家睇落唔啱,因為樓升股唔升,佢有少少動搖,仲借錢炒股,我建議佢唔好借錢炒股,因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略,好易一錯再錯。堅持買股長線投資,可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三,股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」,長期低息,大量放水,谷高通脹,推升實物資產,令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起,但供應相對彈性的股市炒唔郁,結果出現內地十年股市原地踏步,樓價升咗10倍的畸型現象,雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場,令股票供應大增,但兩者背馳成咁,都有股票太便宜、樓價太貴之歎,恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌,睇商品已睇到,反映商品價格的商品研究局指數(CRB CCI Index)去年4月上到691的高位,現已大幅回落至545,技術上跌20%已入熊市,佢已從高位跌21%,熊味不輕,再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前,長期只是在200至250中間浮沉,未來若全球經濟再走弱,對商品需求再減,商品價格下行空間極大,其他貴價資產亦然,內地房產價格已回吐,香港樓價又能否長升不跌?當然,我講的是長線走勢,短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇,對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四,長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者,本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入,認為散戶點解買樓易搵大錢,買股無乜進帳,皆因持股坐唔定,升少少就走,所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」,所以你忍得住長揸,或許可以發達。不過好似「硬道理」咁,長揸A50基金和工行,而家仲要輸20、30%,心理上的確好惡頂,本來長揸A50基金有1.7厘息,好過放銀行,揸工行有5.8厘息,簡直吸引,唔睇股價就得,我的建議係揸落去,唔好低價出貨。若真係頂唔順,又估大市可能都係波動上落,可以等大市從低位升3000點時沽部份股票(只沽部份,不要清倉),博佢回吐跌番2000點時揸番,也是降低成本的方法,但要好有紀律去做,唔好太受市場影響,唔係沽咗唔去買番,就變成低位出貨,這種「游水」動作,要有定力才好做。

      最後總結,一般人覺得買樓容易炒股難,主要係揸股票無定力,買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨,才是正道,如今樓貴股平,要長線投資,選擇清楚不過。

      陸羽仁