拆解還息不還本（上）

         在農曆新年前後，武漢肺炎疫情愈趨嚴峻，澳門銀行公會在假期後宣佈，各會員銀行可與客戶共渡時艱，按揭客戶可申請六個月寬限，只「還息不還本」。

        　　本港部份銀行其後亦宣佈跟隨，符合特定條款的客戶可自行申請。主要是從事受疫情影響的行業，或因疫情而受隔離人士，但必須在過去要有良好還款紀錄。筆者收到不少客戶查詢，主要是擔心全期供款利率會否大增。

        　　不少人都植根一個想法：「按揭供款早期還的都是利息，假如轉按或賣樓，早期所供的款項都白花了。」但當深入了解按揭的原理，遇到任何問題都可迎刃而解。

        　　假設借取100萬元按揭，以現時按揭利率2.5厘，供款30年計算，每月供款是3951元。第一個月的供款中有2083元屬於按揭利息，剛剛超過供款一半（在2.15厘按息的年代，利息佔供款少於一半），其餘供款是用作清還本金。其後因息隨本減，還本所佔比率將愈來愈高。將來在贖回按揭時（賣樓、轉按或用現金提早清還也好），期間清還的本金，已從債項中抵銷而不是白費了。

        　　按揭供款的利息部份與尚餘年期無關，只須將當月所欠的本金乘上按揭利率，即是100萬元x2.5厘/12個月，便得出上述的2083元。隨後每月利息也一樣，例如上月還了一萬元本金，新一個月利息便是99萬元x2.5厘/12個月，即2063元。

        　　至於計算清還的本金部份就複雜得多，原則是還的本金愈多，供款年期便愈短。當中重點是每月還款一定不能少於衍生的利息，否則便形成利疊利情況，永世也還不清。

        　　明白以上道理後，「還息不還本」計劃的每月供款就變得簡單，就是將上述供款免去本金部份，如當月尚欠100萬元，按息2.5厘的話，便只須月供2083元。

          由於沒有清還任何本金，所以下一個月仍要供同樣利息，直至寬免期完結。

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        子非魚