投資「納米樓」要小心
2021/04/19 04:13:49 網誌分類: 經濟
近期有研究發現，多個發展商於過去10年間，至少推出8550個面積低於260方呎的單位，當中約2000個面積更不足200方呎，該機構呼籲政府將面積260方呎以下單位定義為「不適切單位」，並修訂《強拍條例》及賣地條款，限制發展商興建單位面積不可少於260方呎，長遠探討定立「住宅空間標準」，以減少納米樓供應。不過在「自由市場」原則下，如果迷你單位有價有市，發展商自然會繼續興建，相反若這類「劏房戶」被市民嫌棄，亦自然會在市場消失。更何況一個面積1000方呎單位，只代表市場增加一個住宅單位供應。但五個面積200方呎的單位，卻代表有5伙新供應，試問一向只重視樓宇供應「數字」的政府，又怎會輕易干預？
但作為重要持份者，有龍頭發展商早已看淡迷你單位前景，長實（001）執行董事、人稱「樓神」的趙國雄亦直言「最反對納米樓」，因這類單位面積較小、而且供應飽和，揚言「遲早爆煲」。「樓神」此言非虛，去年起市場上一直錄得大量「納米樓」二手蝕讓個案，當中最慘烈個案竟輸近兩成離場，嚴重跑輸大市，亦告訴大家這項投資風險。
除了樓價風險外，即使投資者計劃買入納米樓收租，亦須注意租務回報風險。因為有統計發現，在經濟轉差下，納米樓近期差餉租值跌幅比傳統屋苑大，例如大埔嵐山一個低層僅165方呎的迷你戶，最近每年租值僅約6.32萬元，按年大跌10%。值得一提的是，由於迷你戶常見於地盤面積狹小的市區單幢樓，在戶數較小情況下，這些單位管理費通常較高，例如西灣河牙籤樓「ONE EIGHTY」管理費竟高達每方呎8元，意味約300方呎單位，每月便要繳交2400元管理費，這筆開支將嚴重蠶食租務回報。觀乎近期的租務個案，我們亦不難找到業主每年回報率不足2%的納米戶租賃個案。若然貿然投資納米樓，在樓價下跌、租值回報偏低及使費不菲情況下，投資者隨時變「雙輸」。
註冊合規師公會投融資部總召集人
徐燦傑
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