升值靠眼光（十）

        　　洪水橋至深圳灣跨境鐵路看來已事在必行，在未來洪水橋站附近都是一些倉地，相信早年持有這些地段的投資者這刻不會脫手，皆因政府的收地賠償非常可觀。

        　　參考今年9月地政總署公佈的《新訂收回土地特惠補償率》，新巿鎮及受主要工程影響的新界地區，可獲最高的甲區特惠補償率，每方呎農地是1332元，每方呎屋地更可達2642元。以最低賠償額的丁區土地計，農地及屋地的特惠補償率分別是每方呎333及660.8元。

        　　新界農地每個地段（一lot）一般都接近一萬方呎。有時為方便分租或興建村屋，才會把土地分割。換句話話，上述每一lot甲區農地的政府收購價已逾千萬，即使是作為周邊發展，重要性較低的丁區地段，每一lot農地也要三百多萬元。由於銀行不會接受農地作為抵押品而承做按揭，要投資這些土地必須要全數以現金支付，一般巿民難以涉足這類投資。

        　　假如看好洪水橋發展的話，可考慮車站周邊的村屋。在「鄉村式發展（俗稱V Zone）」規劃下的土地用途內第二欄就已包含食肆、商店及服務行業，即村屋業主可嘗試向城規會申請作此類用途。準買家也可在查冊內購買目標物業的批約（NEW GRANT），內裏會註明批出該幅土地的用途。較舊的村屋，有關用途可能只註明屬「非工業用」，那改作商舖的成事機會就較大。

        　　除受規劃及地契所限外，有些屋苑式村屋或分層村屋內的公契（DEED OF MUTUAL COVENANT）會寫明用途，如有違反就可能受到民事訴訟。因此，近馬路邊、單幢式村屋的地下單位，將來變身成為商舖的機會較大，租金升幅潛力較大。

        星之谷按揭轉介

        子非魚
        
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