盧永雄 - 天下武功唯快不破｜巴士的點評

政府推出荃灣油柑頭「港人首次置業」地皮，因為只有接獲佳明集團旗下公司的一份標書，入標價未達到政府的底價，地政總署宣布流標。當聽到這個消息時，第一個反應係「又流標」？

流標的好處是不會賤賣土地，壞處就是減少供應。若政府推出的項目不斷流標，意味著4、5年後的私樓供應就會減少，變相承托了樓價。另外當政府不斷說希望幫助市民置業，卻維持一個高地價政策的話，地價貴，樓價哪能會落呢？

不過今次政府反應好快，在油柑頭項目流標後，隨即傳出消息，話政府上周得悉項目只有一份標書時，就立即制定應變方案，決定邀請房協承接項目，確保本屆政府首置盤單位供應，不會因流標而減少。

我覺得政府這個決定，一舉多得。

1. 保護公帑。由於油柑頭項目位處一個斜坡，有很多樹木覆蓋，地皮尚未平整，發展商興建項目需要投入更加多的時間和資源。現在樓市市道不好，項目位置較遠，發展商自然窒手不想入標。但政府就覺得標價太低，不肯接受。

這是政府和市場對土地價格判斷有異。假如政府的判斷正確（即地價應該更貴），勉強批出項目就會導致公帑流失。

2. 維持供應。流標的最大壞處就是供應減少，按政府過去的做法，一個項目流標通常會等1、2年甚至更長時間市道好轉後，才再度將項目推出。油柑頭項目地盤面積52.4萬平方呎，可提供1940伙首置單位，落成後以市價8折發售。如果政府堅持不批出項目，4年後即本屆政府任期結束時，會減少1940伙私樓供應。由房協接手不但可以維持供應，而且房協更會配合政府增加房屋供應的策略，相信既會加快建屋速度，建成之後也都不應該因市道不好而推遲出售項目。

3. 一個考眼光的遊戲。港人首置上車盤計劃同1990年代的夾心階層住屋計劃比較類似，政府都是想照顧經濟能力未能負擔私樓，但由於收入較高又不符合購買居屋資格的置業者需要。當年有12個夾屋項目完工，共提供1.2萬伙夾屋。最後由於樓價大跌，夾屋和私樓重疊，從1998年開始停止夾屋計劃。至於私人發展商興建的港人首置上車盤，首個項目位於觀塘安達臣道，2020年由長實投得，共興建1700伙，政府會從中抽出至少1000伙作首置。

市道好的時候發展商首置盤都殺，市道差的時候發展商就縮手，如今由房協承接，如果從一個商業營運的角度，就要房協完成項目以市價八折推售時，是否有錢賺。當然，房協作為一個公營機構，即使平手甚至蝕本離場，最後受惠的都是市民。所以由房協接手保持供應，是一個「無得輸」的安排。

結論是天下武功唯快不破，政府今次快速安排油柑頭項目流標後的替代方案，值得支持。

由房協接手來做，目標應該是盡快興建盡快銷售。我最近參觀香港大學興建中的一個宿舍，是以「組裝合成」方式興建，無論興建的時間和資金，都可以明顯節約。油柑頭項目也可以考慮用「組裝合成」的方式興建，盡快增加供應，以滿足市民置業的需求。

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盧永雄