升「呢」
2014/08/16 10:49:27 網誌分類: 生活
從這些中小型發展商的成長歷程，可以見到香港地產投資市場的變化。例如最近投到馬鞍山恒光街項目的小型發展商宏安集團，老闆鄧清河最初只是一名舖位投資者，愈買愈多，積聚財富，最後更成為發展商。
香港有許多人有炒樓經驗，但估計當中絕大部份人未會想到如何可以升「呢」（Level，即水平）。像宏安這些由小做大的炒家，或者美其名曰「投資者」，大約都經過同一個歷程。
炒樓者開始的時候主要炒住宅，因為住宅銀碼細，買賣方便，特別是在1992年之前，住宅可以做九成按揭，只需付出樓價的一成，便可以買樓。如果成交期夠長，在正式成交要去銀行上會前，已經可以轉售，這種買賣方式稱之為「摸貨」，在當時，炒樓真的很容易。
我在1990年樓市剛剛起飛的時候，我在港島東區用250多萬元買了一個800呎單位。上手業主好明顯是一名炒家，持貨只有半年，買入價200萬，沽出賺50萬。當時一般人都認為樓價仍有上升空間，該名炒家為甚麼還未賺盡，便沽貨呢？我問經紀，經紀取笑我是「傻仔」，話該名炒家可以一開三、二開九，他在那間樓投資了20萬元，沽貨賺了50萬，套現了70萬元，可以再買三個單位。這就是當時炒家炒樓發達的方式。由於住宅可按成數多，商舖按得少，住宅比較容易炒。
至1992年，住宅價格飆升，政府出招壓抑樓市，要求銀行將住宅按揭成數最多九成降低至七成，炒住宅要付三成按金，與商舖相若，沒有了優勢。那些已經賺了不少的炒家轉去炒銀碼比較大的商舖，或者近期的工廈商廈。不過，炒商舖、工廈商廈又比住宅難度高些，除了金額大得多之餘，還可能要進行加工，去提升物業的質素及水平，行內稱之為「化妝」。例如買入了比較舊的工廈單位，需要做些裝修，妝扮好門面出租或者出售。至於更高技術的化妝技巧，即是將位置比較偏僻的舖位，包裝好租予便利店等大商號之後再出租出售。這是自行增值或者加工的「升呢」炒法。
再上一層，便成為中小型發展商。當然，正如前文所述，需要政府政策遷就，才能夠成功入場。入得到場，整套玩法都會截然不同。發展商買地起樓的總成本由地皮、建築成本以及財務開支三個部份組成，一般建設公共設施，還可以將面積「發水」大約一成，換句話說，原來的總成本便打了個九折。以後的賣樓所得減去總成本，便是利潤，一般計數有兩三成利潤才去做。
炒家與發展商的主要分別在於炒家持有一個商舖，樓價升，他才有錢賺，樓價不升就白做。但作為發展商，買入了地皮，即使未來樓價不升不跌，也可以有兩至三成利潤，樓價升了食水更深。固然，發展商的投資要大得多，風險也會比較大，但回報亦更高。
香港社會在正常的情況下容許炒作，鼓勵投機，搞旺市場。現時樓市有這樣多的限制，有這樣多的稅項，主要是政府要壓住樓價瘋狂上升的不正常情況而已。我們從小炒家變成發展商的故事，可以看見香港社會實際上存在着許多機會，讓人不斷「升呢」，雖然投機被視為財富的掠奪，擴大貧富之間的差距，但這亦是一個資本主義的自由市場的特色。一些懂得如何變化的市場參與者，的確可以食盡這個制度所能夠提供的機會和好處。
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盧永雄
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