中價樓起動（二）

        上回提到，從1993年開始計算差餉物業估價署的小型單位（A類）及中型單位（B類）物業的累計升幅，直至2009年10月政府第一次出招打壓樓巿前，B類單位都跑贏A類單位，可見在傳統上，中型物業比小型物業較有價值。

        根據筆者計算，B類單位在2005年2月時比A類跑贏最多，達22%；在2009年10月亦有8%的差距，但該差距於在2012年8月被追平。

        截至今年9月，A類單位從93年計起的累計升幅反先4%。由此計算，在2009年10月至今年9月，A類單位指數比B類單位跑贏12%之多。筆者認為收緊按揭及新印花稅，是導致了過去數年細價樓比中價樓跑贏的原因。

        根據差餉物業估價署的各類物業平均售價，在2009年10月時，新界區A類物業一間400呎單位是大約160萬元；至本年9月，同一單位已升值至488萬元。一間新界區稍大兩房單位的平均售價早已超過9成按揭上限，只能承造最高8成按揭。

        當巿場「上車盤」按揭成數收緊，該類物業升值動力便會受到窒礙。反之，現時面積較大的B類物業樓價早早超過600萬按揭保險上限，已沒有按揭成數阻力。

        2016年11月，政府推出了15%印花稅以取締原有雙倍印花稅，在2017年5月又推出多按人士按揭成數上限扣減一成限制，令買家傾向購買較大單位。

        過去數年，政府積極推限量推地，發展商將貨就價，積極推出納米盤，將售價控制在400萬以內，迎合上車客購買力。該些樓花陸續入伙，對細價樓租金甚至樓價構成一定壓力。

        所以筆者認為，以上種種原因將會令中價樓在未來數年跑贏細價樓。

        子非魚