未來兩年樓市前瞻
2019/04/09 04:12:51 網誌分類: 經濟
筆者預測時，主要是根據年度變化的規律估計（詳見北斗星按揭網《樓巿前瞻》系列）。樓價指數與年度變化不一定同時到頂或到底，具體一點來說就是距離與速度的關係一樣。
樓巿指數自1979年推出後，年度變化看來有一定規律，周期方面，每個谷底與谷底之間的周期，介乎18至45個月，至今經歷11個周期，除卻最初期的兩個特別長或短的周期，其餘周期介乎24至36個月，平均為31個月。幅度方面，除了1998至2003年的那一次，年度變化反彈後的頂位，樓價仍比一年前低之外，其餘周期都出現一個一年內樓價指數上升最少20%的情況。
今次的跌巿中，1月及2月年度變化分別是+0.8%及+0.4%，仍然未見底反彈，筆者假設2月是年度變化谷底。對上一個年度變化谷底見於2016年6月（年內下跌9.7%），至今年2月為止是32個月，與過去平均周期31個月接近。筆者估計新一個周期長度約30個月，即是2021年8月再次見底，以中間位取高峰期的話，即2020年5月見頂。
在圖表中會發現，年度變化波幅的谷頂及谷底都落在趨勢線內，而該趨勢線不斷收窄。谷底趨勢線將於2020年10月觸及零，意味屆時樓價只會永遠向上。由於趨勢線不斷收窄，終有一日會令年度變化進入沒有波幅，似乎需要出現一件石破天驚的事情才會有突破。
2020年5月的趨勢線谷頂是13%，即是2020年5月樓價指數，會比2019年5月的最多高13%，筆者上一篇「將迎來一個一年內升20%的大升巿」的預測應修正為13%。按目前走勢，今年5月指數將達330，明年5月將高達372.9，從低位反彈23.5%。https://starpnews.com/
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